오늘은 2020년에 벌어질 가능성이 높은 전세 양극화와
예상해볼수 있는 전세대출 제도 변경에 대해 이야기해보고자 합니다.
먼저 저는 2018년 1월에 이런글을 썼었습니다.
(긴글) 결국 전세입자에게도 세금이 과세 될것으로 봅니다(부동산 공부 7탄)
당시글 내용요약
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결국 김수현 수석의 꿈의 주택을 구현하려면
1. 집주인들이 전세를 주고 갭투자를 하지 말고 임대사업자로 등록하여 정부에서 정하는 임대료 상한선으로
월세를 주는 형태로 서울에 주택을 공급해야 합니다.
2. 세입자들이 전세가 아닌 공적임대주택에 월세로 사는걸 선호하도록 해야합니다.
제가 생각하는 부분은
현재의 전세제도가 이 모든걸 막습니다.
전세자금은 서민 금융 안정을 위해 아주 저렴하게 빌려줍니다.
월세보다는 전세가 무조건 세입자에게 이득입니다.
따라서 공적임대를 활성화 시키기 위해선
전세제도를 약화시키고 월세제도를 키워줘야 합니다.
김수석께서 생각하시는 방향으로 쭉 진행된다면
앞으로 이런 수순이 되지 않을까 생각합니다.
현재
다주택자 > 적폐 프레임 > 세금 왕창 뜯어야 한다. 그게 정의다.
1주택자 > 올바른 시민 프레임 > 내집에사는건 아무 문제 없다.
근미래
다주택자 > 적폐 프레임 > 보유세 왕창 내라
고가 1주택자 (9억? 12억?, 강남3구?) > 부자 프레임 > 넌 부자니까 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
1주택자 > 올바른 시민 프레임 > 적절한 가격의 내집에 사는건 아무 문제 없다.
미래
다주택자 > 적폐 프레임 > 보유세 왕창 내라
고가 1주택자 (9억? 12억?, 강남3구?) > 부자 프레임 > 넌 부자니까 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
모든 1주택자 > 적은 금액이라도 보유세를 내는것이 조세정의에 맞다 > 세금을 내시오
고가 전세 세입자 (9억? 12억?, 강남 3구?) > 부자 프레임 > 넌 집만 구매하지 않았을뿐 부자 아니냐, 고가1주택자도 세금을 많이 내는데 넌 세금한푼 안내는건 형평에 맞지 않는다, 세금을 더내라 사회적 책임을 다해라
더 미래
가계부채 증가에 전세자금 대출액이 너무 많아 나라에 위험하다.
그리고 전세끼고 갭투자하는 다주택자 때문에 집값이 계속 오르는 문제가 있는데
결국엔 전세자금 대출을 손봐야 한다.
전세자금 대출 상한액을 정하고 소득에따라 엄격하게 빌려주겠다.
소득이 적으면 전세자금 대출도 조금 빌려주고
최대 전세자금 대출은 x억 이내로 해서 가계부채 관리를 하겠다.
이게 다 다주택자 때문이고 나라를 위함이다.
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현재 당시 글에서 근미래까지는 실현이 되었습니다.
대중분들은 체감을 못하시고 있으시지만
공시지가 인상, 종부세 세율강화 및 기준변경, 공정시장가액 증가등등으로
다주택자는 물론이고, 모든 1주택자 특히 고가1주택 (서울 중위가격이 8억8천인데 9억주택이 고가인지 모르겠습니다만..)자의 세금 부담이 매년 크게 늘고 있고
2022년에는 정말 크게 늘어납니다.
2019년 기준으로 종부세 얼마안되네 하시지만 매년 큰폭으로 올라서 2022년쯤되면 공시지가 20억수준의 다주택자가
2019년 1200만원 종부세 내던게 2022년 4600정도 됩니다.
여러분들이 체감못하시겠지만 주택관련 세금은 기하급수적으로 늘게됩니다.
다주택자만큼은 아니지만 고가 1주택자도 이제 포함이 되게되었구요
특히 공시지가는 재산세, 종부세 뿐아니라 지역의료보험 산출기준이 되기때문에 의료보험료도 올라가게 됩니다.
아무튼 당시글에서 예상한대로
정권 초 다주택자 적폐 프레임에서 > 다주택자, 고가 1주택자 (15억이상 1주택 적폐, 9억이상 1주택 준적폐) 적폐로 전선이 늘어났습니다.
이제 내년에 벌어질 가능성이 높은 정책은 고가 전세입자에 대한 세금부과 또는 고가 전세입자의 무력화 입니다.
특히 고가 전세입자 무력화가 될 가능성이 높습니다.
12.16 대책 발표전부터 그랬지만, 발표이후에 특히 무섭게 전세가가 오르고 있습니다.
각종 재산세, 취등록세, 종부세 인상은 결국 세입자에게 전가가 되게되어있는데
12.16대책으로 9억이상 주택 ltv 축소, 15억이상 주택 주택담보대출불가, 전세대출받은후 2주택이상 또는 9억이상 고가주택 구매시 전세대출 회수 등의 정책이 나오면서
내집마련하려던 실수요중 일부는 전세로 돌아서고 있기 때문입니다.
여기에 자사고, 외고 폐지등 정책이슈로 학군좋은 강남, 양천구 중심으로 전세가 폭등중입니다.
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2020년에 벌어질 가능성이 높은 현상은 전세의 양극화 입니다.
정확히는 기존에 전세대출을 받아서 전세를 살던 세입자와, 신규로 전세대출을 받거나 전세로 살려고 하는 전세희망자와의 양극화 입니다.
내년에는 오르는 전세값으로 인해(공급없이 매매수요를 정책으로 억누르기때문에 전세시장의 수요증가)
정부에서 전월세 임대료 상한제 (5%정도), 전세 2 2 or 3 3 (계약갱신청구권 (전세를 4년내지 6년간 세입자가 원하면 집주인이 원하지 않아도 연장할수 있는 권리)), 전세자금대출 금액제한, ltv 축소, 전세자금대출 원금이자 동시 상환 등의 대책이 시행될 가능성이 높습니다.
위 제도가 시행될때 자세히 제 생각을 적어보겠습니다만
지금은 간단히 정리해보면, 기존 전세입자 및 전세자금 대출자 vs 신규 전세입자 및 전세자금 대출희망자를
나누는 양극화 정책이 될것입니다.
2013~2018년 까지의 변화를 돌이켜 보시면 금방 와닿으실수 있는데요.
각종 주택담보대출 및 양도세, 종부세, 재산세, 임대사업자 등등의 세금 정책이 강화되기 전에
1. 주택을 저렴하게 매수하고 ltv 80% 까지 저금리로 주택담보대출 받은 1주택자
2. 일시적 1가구 2주택 제도를 이용해 상급지 갈아타기에 성공한 1주택자
3. 세금제한이 오기전에 일부 주택을 매도하여 차익을 실현한 다주택자
4. 임대사업자 혜택이 열려있을때 임대사업을 등록한 다주택자
이상 위분들을 유주택 기득권
vs
4. 집값이 오르고 주택담보대출이 축소되어 원하는 내집마련이 어려워진 무주택자
5. 일시적 1가구 2주택 제도의 강화로 거주요건 및 전입요건이 강화되고 급기야 1년이내로 강화되며 상급지 갈아타기가 봉쇄돈 1주택자
6. 세금 제한이 생겨 양도세 중과로 시세 차익을 못하고 있거나 세금으로 60%를 내야하는 다주택자
7. 임대사업자 혜택이 축소되며 종부세 합산배제를 받지못해 종부세 부담이 크게 는 임대사업을 등록한 다주택자
이렇게 제도의 변화이전에 내집을 마련했냐 못했냐가 재산상의 양극화를 일으킨것처럼
2020년 이후에는
1. 전세대출을 80%까지 받고 이자만 갚는 형태로 살고 있는 전세입자
2. 계약갱신청구권, 임대료 상한제 혜택을 받아서 저렴한 전세금으로 4년 ~ 6년까지 거주간한 전세입자
이상 위분들을 전세입자 기득권
vs
3. 전세대출이 60%, 총액 x억 이하, 원금이자 동시상환을 하게 변경되어 낮은품질의주택에 전세를 살아야 하는 전세입자
4. 전세기간이 4~6년으로 늘어나게 되니 세입자가 들어올때부터 비싸게 받으려는 집주인에 이해 비싼 전세금을 내고 들어와야 하는 전세입자
5. 전세가 집주인에게 이득이 줄어드니 (전세금 간주임대료 긴 전세기간 리스크 전월세 상한제) 반전세 또는 월세로 돌리며 늘어나는 세입자의 월세부담
이런식으로 기존에 전세대출제도의 축소 및 전세제도 규제 변경등이 이루어질때
이미 전세대출을 받은사람이냐 혹은 전세를 살던 사람이냐 vs 이제 전세대출을받고, 전세를 구하려는 사람이냐에따라
극명하게 경제상의 양극화가 벌어질가능성이 높습니다.
구체적인것은 전세대출강화 및 전세제도 변경때의 소급적용범위, 상한선, 변경 내역에 따라 달라지겠지만
제가 예상해보건대, 기존 계약은 유지되고, 신규전세계약분부터 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전세대출제도 강화 규제 적용 될 가능성이 높습니다.
(소급적용을 해버리면 내집 전세주고 2년뒤에 들어가 살려던 집주인이 내집에서 쫓겨나서 못사는 사태가.....-_-;;)
만약 선생님들께서 아직은 모은돈이 부족해서 전세를 살고 있다거나
내집마련은 꿈도 못꿔서 전세를 살고 있는 상황이시라면
저는 3가지를 추천드리고자 합니다.
1. 전세만기가 가까워왔다면 무리해서라도 임대사업자의 집으로 전세를 들어가시는게 좋습니다.
임대사업자는 임대료를 5%까지밖에 올리지 못하기때문에 (이미 시행중입니다)
전세금 폭등이 와도 여러분이 피해를 입지 않습니다. 전세금 2년마다 5천 1억씩 올려주는 상황이 올수 있는데, 이걸 방지해줍니다.
2. 월세 사시는 분들은 전세자금 대출 80% 받아서라도 전세로 이사가시는게 좋습니다.
월세보다는 전세자금대출 이자값이 더 저렴합니다. 지금같은 저금리에서 기존 기득권 세입자가 유리해질 정책이 실행될 가능성이 높으므로 월세입자가 아닌 전세입자 기득권이 되시길 권해드립니다.
전세금 상승이 올때는 전세자금 대출도 제한될 가능성이 높고 신규 전세대출부터 원금이자를 함께 갚는 방식으로 변경해버리면 금액부담때문에 월세 못벋어나시고 계속 월세살이로 사실 가능성이 높습니다.
3. 소위 전세자금대출을 받아서 부족한 자본과 합쳐서 2~6년정도 뒤에 들어갈 내집을 미리사두는(전세금을 빼앗아가지않는 9억이하 내집마련) 내집마련 무주택 갭투자의경우, 빨리 전세자금 대출을 최대한으로 받으셔서 전세입자 기득권이 되시는게 좋습니다.
2020년엔 소득은 많지만 자본이 부족한 30대 맞벌이 부부의 내집마련 창구인 전세자금 대출을 활용한 내집마련이 막혀버릴 가능성이 높습니다.
당장 9억이상 주택 구매시 전세금을 빼앗아가는 제도가 6억이상으로만 강화되도 원하시는 내집 못삽니다.
또 전세대출 원금 이자 동시 상환제도로 변경되도 월 부담액에 감당하기 어려워지고
전세대출 ltv 40~60%로 축소등이 일어나도 내집마련을 위한 자본이 확 줄어들게 됩니다.
위에 적었듯 기존 전세대출자및 전세입자에 대한 소급적용은 어렵기 때문에
가능한 빨리 움지이시길 바라며, 내집마련 적기는 늦겨울 2월에서 5월정도로 생각하고 있습니다.
12.16대책으로 부동산 시장이 잠시 주춤할때 내집마련 하시길 권해드립니다.
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주택담보대출제도와 일시적 1가구 2주택제도, 양도세중과, 재산세, 종부세, 취등록세 인상
DSR, DTI, LTV 규제 등등으로 대표되는 최근 수년간의 규제 강화속에서
내집을 마련하고 주택담보대출이 80%까지 나올때 이를 활용한 사람과, 양도세가 적거나 세금 규제가 아주 강하지 않을때 임대사업자 혹은 차익 실현을 통해 자본이득을 거둔 기득권과
집팔라는 소리에 내집을 팔거나, 정부말을 믿고 집값 떨어질거라고 내집마련을 미룬 분들
집값이 오르고 주택담보대출이 축소되서 원하던 내집마련이 불가능해진 계층분들이 양극화 된것처럼
2020년부터는 전세입자시장에 이런 양극화가 시작될 가능성이 높습니다.
제가 2017년부터 82cook에 많은 부동산 시리즈 글을 써오면서
이런저런 부동산 예상을 하고 때로는 정부정책을 비판도 하면서
82cook의 정치 성향상 현정부를 지지하시는 분들의 온갖 인신공격과 욕설을 받아왔지만,
3년의 부동산 결과를 보시면
근거없는 예상이나 의견을 제가 드린적이 없다는걸 아실수 있을겁니다.
위에 적어드린 1,2,3에 해당되시는 분들은 본인들 일인만큼, 연말 연초에 심사숙고 해보시길 권해드립니다.
2019년 한해도 수고 많으셨습니다.
2020년엔 좀더 희망차고 여러분 가정에 행복이 넘치는 한해가 되길 바라겠습니다!!!!
P.S: 2017~2019년은 82cook에서 충격을 줘서라도 사람들 생각을 바꿔보겠다는 생각에 다소 쎈글을 많이 쓴거 같아서
반성중입니다. 굳이 82cook 정치성향 생각하면 이렇게 싸울필요있었나, 표현을 쎄게할 필요가 있었나 그런다고 뭐가 달라지나 반성중입니다. 2020년엔 좀 부들부들하고 동글동글한 글로 찾아뵈려 합니다. ^^;;