첫 부동산투자...이럴땐 어떻게 해야하나요?

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무주택자였던 엄마 명의로 임대아파트를 5년간 임대 후 분양전환 신청으로 잔금 치르기 전 상황입니다.

엄마가 돈도 없으면서 아들 장가갈 때 있으면 좋겠다며 무작정 모델하우스 앞에 3일을 줄 섰다고 해서

할 수 없이 초기 계약금 천만원 드린게 보증금(7천) 제가 내고 지인 들어가 살게하고

5년이 지나 이제 분양 받게되는데 잔금(1억5천)도 전부 제 돈입니다.

아파트 분양가 2억3천정도됩니다.

이 지역이 향후 오름세일거라는 전망과 저도 이렇게 된거 처음으로 부동산 투자 해보려고 하는데요.

이래저래 검색해봐도 너무 용어도 어렵고 복잡하네요.

기왕이면 제 명의로 돌리고 싶은데 이게 증여가 되는건지 매매가 되는건지도 모르겠구요.

질문 정리해봤습니다.

1. 분양 후 엄마 명의에서 제(1주택자, 실거주집은 매매생각 없음) 명의로 이전할 경우 증여? 매매? 어떻게 되나요?

2. 명의이전 시 발생할 세금과 분양 후 월세 80만원의 수익에 대해 발생할 세금은요? (대출없음)

3. 2주택으로 임대사업자 의무인가요? 추가될 세금은요?

설명해주시면 감사드립니다.

[뭐였더라]

아들 장가갈 때 있을 집이라면서요? 그럼 그 집 아들 주는 거 아닌가요?
엄마 생각에 아들 장가 밑천이고, 님 생각에는 님이 돈 댔으니 님 집인데..
그런거 확실히 하고 돈 치르세요.

엄마 명의에서 님 명의로 이전하면 취등록세 이중으로(엄마 한번 님 한번) 내야하고
매매도 가능하고 증여도 가능해요.
증여일 경우 취등록세가 더 높고, 님이 증여세도 내야 합니다.
2억 3000이면 1억8000에 대해 증여세를 내야할 거에요. (그 구간은 20%라고 알고있는데.. )

매매로 해도 님이 돈 보낸 증거 다 갖고 있어야 하고,
엄마 명의로 산건 산거고 님이 엄마한테서 매매한 거니까 그 후에 돈 보낸 자료가 있어야 증여로 안 잡힙니다.
님 집이 한 채 있다면 2주택자가 되겠군요.
2주택자는 인터넷 검색을 통해서 확인하시구요.

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답글 주셔서 감사합니다.
그 아들 이미 장가가서 다른 집 샀구요. 무조건 제 집입니다 ㅎㅎ

매매도 가능한거군요.

엄마가 돈이 없어서 이번에 분양받을때부터 제 돈 들어가는건데
그게 어떻게 처리되는건지 모르겠어요.
그냥 엄마한테 입금하고 엄마가 잔금치르면 되나요?