부동산 전문가님께 여쭈어요(묵시적 갱신)

[..........]

집주인여자분이 계속 속상하게 하네요

지난번 계약때는

전세가가 너무 솟으니까

계약만료 3개월 전쯤 제가 먼저 유모차 밀고 찾아가서

3천만 올려드리면 어떻냐고 말하니

그렇게 하라고 하드라구요

그런데 임박해서 전화가 왔어요

시세가 더 비싼데 더 올려달라구요, 그게 예의래요

전 서면으로 쓰지 않았다 해도

사람간의 약속을 이리 깰수 있다는 것이 이해가 안되었어요

돈을 못구하니 어떻게 할지 모르겠다고만 했는데

1주일쯤 지나 집주인남자분이 와서 그냥 3천 올려받겠다고 해서 재계약했어요

이번에는 만기 한달반 쯤 남편이 전화해서 얼마 올려주면 좋겠느냐 물어보니

아무 대답도 안하고 시간이 흘렀어요

전화가 안 오기에

우리는 이 아파트가 30년 되었는데 전혀 수리가 안되었고

요즘 전세가 뛴다지만

이렇게 상태 안좋은 경우는 예전 3천 올려준 가격과 동일하니까

그냥 올려달라고 하지 않나부다 생각했었어요

그런데 지금 20일 남겨 놓고

월세 50 받겠다고 전화가 왔어요

올해초부터 남편퇴직으로 시댁문제 등 갑자기 사정이 더 나빠져

월세50 힘들겠다고 했더니

세금이니 보수비용이니 월세 받아 적립해 놓고 싶다고

최소 30만원씩 내라고 하네요

우리는 전세를 2천 정도 올려 줄까 생각을 하고 있었어요

예의가 없다고 할까봐서요 ㅡ.ㅡ

제가 병이 심한데다 일을 하니 이사할 염두도 못내고

남편은 또한 놀기만 좋아하고 귀찮은거 안하려 하기에

이집이 맘에 안들어도 눌러 살려고 했거든요

남편은 가족 쪼는건 취미여도

남과 얽히는 거 너무 싫어해서 빚이라도 내어 주자고 하네요

그런데

이경우 6개월 ~ 한달 이내에 아무 말 없이

20일 넘겨 놓고 말하는 것은

묵시적 갱신이라고 이미 한달을 넘겼다고

집주인 얄미우니 걍 버티고 2년 살아도 된다고 하는데

그게 무슨 소리인지요?

만약 그게 법적으로 가능하다면 그래도 되는 건가요?

집주인이 워낙 고생하다가 돈을 벌게 된 사람들이라

지난번 경우도 그렇고

말하는 뻔뻔함이 막가파 같다고 주변에서 말해 주기도 하는데

오늘도 통화 도중 많이 기분이 나빠졌어요

싸게 살고 있다는 말을 항상 강조해요

사실 부동산에서 이 집을 보드니

상태가 안좋아서 나가지도 않겠다고 했었거든요

올려주지 않는다 해도

예전의 계약가가 현시세의 최저가이니=최고가와 최저가의 차이가 5천이예요

묵시적 갱신이라고 강조하고 그냥 버티는게 맞는 건가요?

맞다고 해도 그렇게 버티는 건

야박한 행동 아닐까요?

[보기에]

묵시적 갱신 주장하셔도 되지요.
그렇다고 그렇게 하시기엔 마음이 편하지 않죠.
어쩌나요...

[...]

묵시적 갱신의 요건:

임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는

조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는

그 기간이 만료된 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다(동법 제6조 제1항)

임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다(동법 제6조 제1항 후단)

그러나 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한

경우에는 묵시적 갱신은 인정되지 아니한다(동법 제6조 제3항)

현저한 의무위반은: 주택임차권 등을 임대인의 동의 없이 임차권 매도하는 경우
주택에 대해서 임대차 목적외의 다른용도로 변경같은 것등

[...]

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21]

[원글]

어렵게 법조항만 갖다 붙이면 어쩌라구요
일하느라 너무 바빠 알아볼틈도 없었는데
지금 이시간에 법조항 공부하라는 뜻인가요?
결론을 말해주세요 ㅠㅠ

[...]

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008.3.21]

[...]

제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

[전문개정 2008.3.21]

[...]

법정갱신의 구체적 세부사항으로는 실무적인 것을 물어봐야 할 것이지만

머리속에 기억이 남는 것은 우선 차임증감 청구권은 발생하지 않는 다는 것

새로 계약한 이후 1년이 지난 후에야 차임증감 청구권이 발생하고

청구권이라하면 상대가 청구하게 되면 청구 자체로써 형성권이 발생하므로

올려줘야 하는 것으로 알고 있음. 그 금액에 대해서는 확실한건 아닌데 1/20...즉 5%를 올려받음



내가 알기로는 이건 확실치는 않지만

만약 집주인이 계약해지 또는 조건의 변경을 가한 새로운 계약을 하려고 하였다면

내용증명을 보내어 명확한 증거를 확보한 후 재계약 의사를 밝혔어야 했을 것임

내용 증명이란 조건변경재계약 서명 3통 작성해서

등기우편으로 1통은 우체국 보관 1통은 임대임 보관 1통은 임차인 보관
그중 우체국이 중간에서 증인이 되는 형식

이부분에 대해서는 실무적인자 중개사에게 물어봄이 좋겠음.

[...]

요점은 이부분이에요

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신

거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를

하지 아니한 경우

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.


그 중 3가지 추려보면

1. 임대인이 갱신거절 통지를 하였는가 안하였는가

2. 임대인이 조건을 변경하였는지 안하였는지

3. 임차인이 1개월 전까지 위의 1과 2를 하였는지 안하였는지


위의 1~3을 안하였다면 법정갱신(자동갱신, 묵시적갱신) 이 이루어진 것임
이것은 법으로 명시된 부분임.

그리고 그에대한 입증책임에 대한것은 실무자 에게 좀더 상의 해 봐야 할듯

아마도 그에 대한 임증책임은 임대인에게 있지 않을까 합니다.

입증책임이라 함은

임대인이 6~1월 전까지 조건을 변경 또는 갱신거절을 하였다는 부분을 입증하는 부분이고

확실치는 않지만 내가 알기로는 예전에

터미널 관리할때 3기의 차임의 연체로 인해여 계약해지를 하려할때

내용증면을 우편으로 보낸 것을 봤음

3통의 계약해지 내용의 서면을 작성하여

그 3통의 서면을 우체국에 내용증명으로 보낸다고 하면

우체국에서 3통의 서류를 받아서 1통은 우체국에 증명한다는 의미로 보관하고 있고

1통은 임대인에게 보내고 1통은 임차인에게 보냄

그렇게 되면 객관적인 증명이 되는 사람이 발생하게됨

즉 우체국이 계약해지 또는 조건변경에 대한 사항의 서류를 가지고 있고 날짜가 찍혀 있으니

그것에 대한 증인이 되는 셈


이해가 가나요???
더 자세한 것이 알고 싶다면 실무자에 대해 이 상황을 설명해 보고 물어보세요
내가 쓴글에 대한것을 물어보란 것이에요

[...]

이번에는 만기 한달반 쯤 남편이 전화해서 얼마 올려주면 좋겠느냐 물어보니

아무 대답도 안하고 시간이 흘렀어요



이경우 임차인이 조건을 변경하였는지 안하였는지 부분은 어떨까요... 생각은 좀 해봐야 겠죠

이부분의 의미에서......얼마 올려주면 좋겠느냐는 물음???

이것이 갱신거절의 이미인지... 조건을 변경한 것인지??? 두 항목에 포함이 되나요???

얼마 올려줄까에 대한 물음이지 갱신거절의 통지도 아니고 조건을 변경한 통지도 아니겠죠


그리고 공방이 벌어지면 그것을 주장하는 자가 입증할 책임이 있죠

공방 벌어지면 입증책임은 임차인이 조건을 변경하였다고 주장하는 자가 입증을 해야겠지요

즉 임대인이 임차인이 변경하였다고 주장을 한다는 말인데??^^ ㅎㅎㅎ

뭔 수로 증명하나요???

누가 증명해주려나요???

내용증명을 보낸것도 아니고....

그리고 말한 의미가 내용을 변경한 것도 결코 아니고 갱신거절을 말한것도 아닌

상대의 의사를 물어본 것인데... 인간적으로도 찔릴 이유도 없지요

인간적으로도 상대의사를 물어 본 것일 뿐

조건 변경도 아니고 갱신거절도 아니였으니까요

인간적으로 찔릴 이유 없겠네요


그러니 나중에 임대인 입장이 되었을시

전세를 놓게 된다면 구두로 설명하는 것 보다 확실한 방법으로


귀찮더라도 반드시 내용증명의 서면을 보내어

갱신거절 또는 조건변경의 사항을 통지하세요


좀 더 자세하게는 부동산 중개인에게 자세한 내용 물어보구요

그리고 중개인 또한 많이 아는건 아니에요 그들도 모르는 부분 많구요

그렇다면 일반인 들은?? 더 모르겠죠...

그럼 임대인은??? 그 또한 일반인 이겠죠..... 그렇다면 이번에 한번 얻어 맞으면 골이 띵하겠죠 ㅎㅎ

세상 모른다면 그 대가 치르는 것이구요

대신 조금 비싼 수업료 치르고 배웠다고 생각해야겠죠

분명 세상은 모르는 이에게는 대가를 치르게 하고 가르침을 주는 것인듯 하네요