40세 재테크 조언 부탁드립니다. (애들 학군이냐 노후자금이냐)

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부모님께 물려받은 거 하나 없고 도와드리면 도와드려야 하는 입장인데요.

아래 2가지 안에 어떤 것이 나을지 한번 의견 부탁드립니다.

1. 2채 유지 - 지금 강남은 아니지만 준강남 지역에 30평대 아파트가 1개 있고 세를 주고 있는데, 이 아파트를 준공공임대등록을 하여 10년 이상 보유하고, 소형 실거주로 서울에 1채 더 매수하여 역시 10년이상 보유 (추후 아이들 학교 졸업하면 1채는 계속 보유하며 임대소득용으로 전환)

2. 1채 유지 - 지금 준강남지역 아파트 매도 후 차익과 담보대출 실행으로 강남 1급지 20평대로 매수. 당분간 세 주고 다른 곳에 전세 살다가 나중에 실거주 2년 채워야 하므로 입주. 학군 좋으므로 애들 대학교 보내고 나면 매도 여부 결정 -> 외각지역이나 학군 필요 없는 지역으로 이동

둘 중에 어느게 나을까요? 1번시 생각하는 소형 아파트 (실거주용)은 서울지역에 있고 학군이 아주 나쁘지는 않지만 그저 그렇고 학원도 별로 없는 동네입니다. 저희 예산 범위내에서 매수 가능한 아파트고 직장과 가까워 생각하게 되었습니다.

인생 길게 보았을 때 어떤게 나을까요?

애들은 아직 어려서 공부 머리가 얼마나 있는지는 알지 못합니다.

1번으로 하다가 나중에 공부 잘하면 전세로라도 강남 구축으로 가서 살까 싶기도 하고, 2번으로 해서 그냥 강남 좋다고 하는 동네에서 애들 쭉 키울까 싶기도 하네요. 근데 집한채 깔면서 대출금 갚으며 살아야 하는 인생이라...뭐가 나을지 모르겠습니다. 1번은 그래도 한채 더 있으면 이걸로 노후준비는 좀 되지 않을까 싶어서요.

인생 선배님들 한말씀 부탁드립니다.

감사합니다.

[쩜두개]

1번 추천드립니다.

임대사업자 등록 혜택이 크기때문에 꼭 올해안에 등록하시길 바라며
2번째 집에서 실거주 2년 채우시면 비과세가 만들어 집니다.

향후 아이들이 자라면서 공부머리가 있어 학군좋은 지역으로 이사가고 싶을때는
2번 집을 전세나 월세주시고

목동이나 강남으로 전세나 월세 가셔서 살면 됩니다.
학군좋은 지역에 꼭 내집으로 살아야 할 필요는 없다는 말입니다.

전세나 월세값 올려달라고 하면 올려주면서 계속 살면됩니다.

몇년뒤 상황에 따라 한채를 매각하여 생긴돈 모은돈으로
학군좋은 지역에 내집을 향후에 마련해서 갈아타기하는 방법도 있습니다.

저는 1번 추천드립니다.

[쩜두개]

그리고 82cook 같은곳에 재테크는 물어보시지 않는것이 좋습니다.

이곳의 다수는 경제에 대해 아무것도 모릅니다.
특히 부동산은 더더욱 그렇고요

[ㅇㅇㅇ]

지극히 개인적인 생각인데요, 저라면 2번하겠습니다. 똘똘한 한 채가 요즘 유행어인데, 일단 앞으론 거래비용보다 보유세를 더 늘려갈 것 같아서요. 임대사업자라는게 양도세 면제인데, 앞으로 세법이 어떻게 바뀔지도 모르고, 8년후 양도세 감면보다는 당장 전월세 임대도 세금 매긴다는 뉴스가 나오고 있는 지라..
저의 사견이고 제 재산이라면 그럴 것 같은데, 님의 재산이니 님께서 잘 생각하시고 결정하세요.

[..]

쩜두개님
2년전에 집팔고 지금 무주택자인데 사는곳은 따로 있꾸요
세끼고 상가주택이나 다주택 구입하는건 어떻게 생각하시나요?
가진 현금에 세 15%끼고 살 수 있는건 오래된거밖에 없더라구요.
2000년 초반에 건물에 경기지역 역세권이라 고민이 많아요.
역에서 좀 떨어진곳에 상권있고 그 중간 위치에 있어요.

[쩜두개]

그리고 한말씀 더 드리자면

어린 아이들이 사회에서 활약할 25년 정도 뒤의 사회에서는
전통적인 공부잘해서 좋은 대학교 좋은 직장에 들어가는 코스의 위력은 크게 약화될 가능성이 높다고 생각합니다.

이미 최고 학벌이 아닌이상 중간, 중상정도의 학벌은 점점 가치가 떨어지고 있으며
직장인의 가치역시 계속해서 하락하고 있습니다.

사회 양극화와 계급 고착화가 진행됨에 따라
공부에 자원을 투자해서 얻은 학벌과 지식으로 얻는 최종결과물인 직업이 가져다주는
부와 명예보다

부모에게 물려받은 자산 (돈, 부동산, 주식등)과 부모에게 교육받고 실전경험으로 쌓은 자산운영지식을 바탕으로

자식이 자산을 투자로 불리던 자산을 바탕으로 사업 (자영업 말고 사업)을해서 쌓는
부오 명예가 압도적으로 강해질것입니다.

수시, 로스쿨에서 보듯이 사다리는 계속 사라지고 있고
미래는 자금력을 바탕으로한 자산가가 부와 명예를 가져가고

소수의 엘리트 지식인들이 나머지를 가져가게 될것입니다.

특히 법률 분야는 가장 늦게 인공지능ai에게 내어줄 분야로 유망하다 할수있죠.
아무튼

아이들 공부에 자산을 올인하는 계획보다는
자산을 착실히 불려서 아이들 공부머리가 있다면 지원하되
그게 아니라면 자산을 계속 불려나가면서 아이들이 자산을 운영할수있는 경제, 세상 지식을 교육해서

미래에 자산을 바탕으로 좋은 학교 졸업한 아이들을 고용하는 기업인이 되게 하거나
자산을 운영해서 투자수익을 바탕으로 먹고살게하는 방향으로 양육하시는게

미래에 맞는 방법이 아닐까 생각됩니다.

개인적 뻘글이니 무시하셔도 됩니다 ^^;

[제 지론]

부동산은 파는게 아니다가 제 신조입니다.

[쩜두개]

..

쩜두개님
2년전에 집팔고 지금 무주택자인데 사는곳은 따로 있꾸요
세끼고 상가주택이나 다주택 구입하는건 어떻게 생각하시나요?
가진 현금에 세 15%끼고 살 수 있는건 오래된거밖에 없더라구요.
2000년 초반에 건물에 경기지역 역세권이라 고민이 많아요.
역에서 좀 떨어진곳에 상권있고 그 중간 위치에 있어요.

>> 제글도 아닌데 질문을 주셨네요 ^^;;;;;

일단 제 지론은 무조건 내집마련이 1번입니다.
나이나 직업 위치 자금상황등 아는게 없으니 두루뭉실 답변드릴수밖에 없겠지만

상가주택, 다가구 보다는 내집마련후에 투자는 그 다음에 보시는게 맞지않나 생각합니다.
저라면 1주택 먼저 구입
돈이 없다면 전세끼고 서울에 구입하겠습니다.

그리고 여윳돈이 조금 남는다면, 지방에 몇천 투자를 하거나, 부천같이 비규제지역 소액 투자처를 알아보거나 할거 같네요.

상가, 다가구에 뜻이 많이 있으시다면 전 그쪽 경험이 없으니 전문가를 찾아가서 상담해보시는것도 좋을것같습니다.

저는 박병찬, 박찬웅 두분 전문가를 추천드립니다.

저는 알지도 못하고 아무 사이도 아니고 동영상으로만 두분 영상 보며 참고하는데

박병찬씨는 공격적인 투자성향이시고
박찬웅씨는 방어적인 성형이셔서 양쪽 다 이야기 들어보시는것도 좋을것같습니다.

[..]

하락기에 방어가 될만큼의 여력이어야지 아니면 어찌될지 모르는 미래로 불안에 떨어야해요.
순간의 선택이 몇십년을 좌우하겠지만 마음은 편해야한다는게 우선순위에서 밀리면 안된다 봅니다.

[원글]

점두개님, 조언 정말 감사드립니다. 1번 준강남지역 집도 강남은 아니지만 위치가 좋고 좋은 집이라 팔기가 좀 아깝긴 했거든요. 팔고 다시 강남집을 사면 거래세나 매도,매수시 복비만 해도 금액이 커서 이게 맞는지 고민이 되었습니다. 요즘 물건이 귀해서 갈아탈 물건도 좋은 물건도 안보이구요.

2번으로 할경우 두번째 집은 A급지는 아니지만 나쁜 동네는 아니고 직장과 가깝다는 장점이 있으니 고려하게 되었습니다. 2~3년 살아보고 애들 커서 공부 잘한다고 생각되고 대치동 학원가로 가는게 좋겠다고 생각되면 싼 전세(은마라도..;;) 가는 것도 방법이겠네요. 조언 정말 감사합니다.

[쩜두개]

네 계획대로 가시면 될것같습니다

[원글]

쩜두개님 소중한 고견 정말 감사드립니다!!

[쩜두개]

넵 ^^
참 그리고 2번째 집은 꼭 공동명의하셔서 종부세에 대비하시기 바랍니다.

현정부에서 공시지가, 공정시장가율, 종부세율 등을 계속 상승시킬것이기때문에
공동명의 안하시면 몇년뒤 세금 폭탄이 되서 돌아오실수도 있습니다.

좋은하루되세요.

[..]

가능하다면 두채가 자산운용하기에 더 낫죠. 근데 임대사업자는 세제 혜택이 있는대신 10년간 묶여야되어서 신중하시길 바래요. 사람마음이 간사해서 적당히 산거는 임대등록해도 맘이 편한데 외려 신경쓰이게 하는 물건들은 팔지도 못하면서 10년을 가야한다면 이게 짐이더라고요. 강산이 변하는 10년동안 사유재산에 권리행사 못한다는건 글쎄요..임대료도 5프로만 가능하니깐 이것도 발목을 잡는다 싶고요.

[원글]

쩜두개님, 귀한 조언 정말 정말 감사드립니다. 맞벌이 부부라 공동명의는 할 예정이었는데, 종부세는 잘 몰랐습니다. 조언해 주셔서 정말 감사합니다. 근데 은행에 신용대출 알아볼때는 대출 담당직원은 단독명의를 추천했는데, 그게 아니었군요...마이너스 통장 개설도 최대치로 안 해주고, 요즘 대출을 안해주는 분위기 인 것 같습니다. 2번째 집 매수시 꼭 공동명의 하겠습니다. 조언 정말 감사드립니다!

[원글]

윗님, 네 맞습니다. 그것 때문에 말이 많습니다. 10년간 자기집을 팔지도 못하니 자산운용의 유동성이 떨어지고 전세 재계약시 5프로만 올릴 수 있으니 이건 큰 제약이자 단점이죠. 제집은 34평이라 양도세 감면 70% 받는 것 밖에 혜택도 없더라구요. 그래도 그냥 쭉 가져가다가 나중에 10년후 자유롭게 되면 세 받다가 자식에게 증여 또는 제 노후 자금으로 갖고 있을까 했습니다. 워낙에 월급장이로 따로 받을 재산이 없으니 생각하게 되었네요. 집한채 깔고 있으면 그걸로 운영도 못하고 나이들어 팔지 못하면 그냥 사는집일 뿐이라서요.

[ㅇㅇㅇ]

집 두채가 어디냐에 따라 집 한채 오르는 것보담 못하는 경우도 있어요. 그리고 서울 밖은 가능 나가시지 마시길요.
님의 질문이나 아래 말씀을 보니 부동산에 대해 잘 모르시는 것 같은데, 지금은 뭘 사시겠다 하지 마시고 공부부터 하세요. 기회는 또 옵니다. 이번에 놓치면 안된다는 생각은 지금은 위험하다고 봅니다.
그리고 상가주택은 님의 경력에선 잘못 잡을 가능성이 많을 것 같네요. 인터넷이나 오프라인 모임 많으니 그런데 끼여서 공부하시고 임장도 많이 다니시다보면 부동산에 눈이 떠지실거예요. 부동산 공부는 평생 가는 거고 잼있으니까 슬슬 시작해보세요.

[그런데]

강남 1급지라면 어디일까요?
저도 비슷한 고민이라서요.

[dd]

일반적으로 학군 좋은 곳이 재테크로도 더 좋은 곳 아닌가요?

[부동산]

학군좋은곳 부동산이 좋아보여요