자주 가는 블로그에서 퍼온 글입니다. https://blog.naver.com/wangship
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[교통이 부동산의 가치를 바꾼다]
*인간은 이동하는 존재이기 때문에 교통은 부동산의 가치를 결정적으로 바꾸는 역할을 한다. → "예전이나 지금이나 똑같다. 고속도로를 만들고 철도를 부설하고 운하를 건설하라. 그러면 무언가 새로운 일이 생긴다(짐 로저스)"
ex) 68년 경부고속도로 개통과 69년 한남대교 개통으로 양재동 인근이 투자의 중심지로 부각됨
*도시 국가 모델을 채택하고 있는 나라에서 가장 중요한 교통수단은 바로 지하철이다! - 땅 위로 사람들이 움직이면 심각한 교통난이 일어나기 때문 → 지하철이 생기면 상권도 형성되고 집값도 움직인다.
*지하철의 역사를 이해하면 향후 우리가 부동산 투자를 할 때 어떤 관점에 서야 하는지 알 수 있다.
- 74년 지하철 1호선이 개통되자 그 주위에 백화점들이 들어서기 시작 - 미도파 백화점 본점, 미도파 청량리점, 잠원동 뉴코아 백화점(나중에 3호선과 9호선 고속터미널역 생김)
- 80년 지하철 2호선 개통 → 서울순환선, 이후 생긴 3~4호선은 2호선과 연계하기 위해 만들어짐
- 90년~96년 5호선(김포공항-목동-여의도-광화문으로 연결) 개통 → 목동과 마포가 새로운 지위를 획득, 특히 마포는 여의도와 광화문에 직장을 둔 사람들이 30분 안에 이동할 수 있는 교통의 요지로 자리잡음 cf) 3호선 개통으로 강남과 강북 요지를 전철로 30분 안에 이동할 있는 옥수와 금호가 재평가 받은 것과 같은 이치
- 7호선 지역이 저렴한 이유 - 7호선은 주요 이동 경로(광화문~을지로권, 강남~삼성동권)을 경유하지 않기 때문
- 9호선은 경쟁력이 뛰어난 노선 - 김포공항에서 한강을 따라 당산, 여의도, 흑석동, 반포, 잠실을 경유해 올림픽 공원까지 이어짐 → 주요 업무밀집지역인 여의도와 강남을 거친다. 서울 강서지역에서 강남까지 한번에 이동할 수 있다. → 9호선 인근에 위치한 대단지 아파트들은 강세를 보일 수밖에 없다!
- 천안, 아산 지역의 부동산값 상승도 교통의 관점에서 해석할 수 있다 → 서울로 쉽게 이동할 수 있기 때문!! 교통의 핵심은 역이 생기는 것이 아니다. 돈이 많은 곳, 사람들이 많이 모이는 곳, 사람들이 많이 일하는 곳과 얼마나 빨리 그리고 쉽게 접근할 수 있느냐가 중요하다!
*교통과 관련해 투자시점을 잡을 때는 언제가 좋을까? - 일반인들이 사전에 이런 정보를 얻기란 쉽지 않으므로 '무릎에 사서 어깨에 팔아라'라는 투자 격언에 따라야 한다.
- 역세권은 지하철 발표 시점, 착공 시점, 개통 시점 등 세번에 걸쳐 가격이 오른다. → 노선 발표를 하더라도 개통까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 노선 발표와 개통 시점 중간에 싸게 나오는 물건을 잡으면 된다!
- 한 건설회사 사장은 지하철 개통 발표가 나면 해당 지역의 부동산을 샅샅이 뒤지고 다니고 경매나 급매로 나오는 땅이나 건물을 매입해 주택이나 상가를 짓고 분양하거나 리모델링하는 방식으로 수백억 원의 재산을 축적했다.
- 고급 정보를 얻으려는 노력보다 확인 후 싸게 잡는 게 더 좋은 투자 방법이다!
[워렌 버핏과 존 템플턴에게 배우는 부동산 투자]
*템플턴이 두 번 부동산 거래를 한 것을 보면서 크게 두 가지를 배울 수 있다. → 하나는 비관론이 가득할 때 사야 한다는 점이고, 다른 하나는 도시 중심지와의 인접성이다.
- 사람들이 등을 돌리는 시점에 투자해서 사람들이 부동산에 관심을 가질 때 파는 것이 가장 효과적인 투자 방법이다.
- 또는 물난리 등 자연재해가 일어난 지역의 부동산을 산다 → 자연재해로 파괴된 지역은 시간이 지나면 복구된다. 정부나 주민들이 가만히 있지 않기 때문이다.
*워렌 버핏의 투자 원칙 중에서 얻을 수 있는 아이디어 → 버핏은 시장 내에서 강력한 독과점 지위를 가진 기업들을 선호했다. 그리고 그것을 쌀 때 사서 오랜 동안 장기 보유하는 방식으로 큰 돈을 벌었다.
- 독과점적 지위를 가진다는 것은 공급제한적이어야 한다는 것을 의미. 계속 공급이 이뤄지면 수요, 공급의 원칙에 따라 가격이 하락할 수밖에 없다. → 부동산 호황기에 들어서면 건설업자들이 오피스텔을 대거 분양하기 때문에 호황기 말미에는 반드시 오피스텔 공급 과다 현상이 일어난다!
- 따라서 오피스텔보다는 공급제한적 성격이 강한 아파트와 땅에 투자하는 것이 좋다!
- 상가투자도 버핏식으로 접근한다면 이미 상권이 형성돼 추가로 경쟁자가 진입할 수 없는 곳을 선택해야 한다! → 이미 검증이 되어 있고, 새로운 경쟁자가 들어오기 어려운 상권에 위치한 상가에 투자해야 한다.
*가격과 가치의 차이를 구별하려는 노력도 필수적이다
- 아파트의 가격을 결정하는 것은 땅이다. 땅의 가치는 땅의 크기와 땅 위로 올릴 수 있는 높이에 따라 결정된다. → 상업용지>>주거용지
- 재건축 아파트 투자의 핵심은 용적률 → 대지지분이 크고 용적률이 높은 아파트를 싸게 산다면 훌륭한 투자를 하게 되는 셈이다.
VS 오피스텔은 용적률이 높은 대신 대지지분이 작다 → 따라서 분양하는 사람은 돈을 벌 확률이 높지만 소유하는 사람의 입장에서는 썩 매력적인 투자 대상이 못 된다.
*좋은 물건을 싸게 사야 한다
- 템플턴이나 워렌 버핏은 비싼 주식이나 부동산에는 손을 대지 않았다. → 자신의 기준에 맞는 주식이 쌀 때 사들인다
- 부동산 투자에서도 우리가 견지해야 할 원칙은 좋은 물건을 싸게 사야 한다는 것이다 → 급매나 경매는 위대한 투자자들의 생각과 잇닿아 있는 투자법이다. 평소 중개업소를 부지런히 돌아다니면서 싼 물건을 잡기 위해 노력해야 한다.