자주 가는 블로그에서 퍼온 글입니다. https://blog.naver.com/wangship
----------------------------------------------------------------------------------------
[부동산 투기의 역사가 보여주는 교훈]
*2002년 출간된 '현재 진행형 아파트값, 5차 파동'은 지금까지 우리나라에서 발생한 부동산 투기 붐을 일목요연하게 정리
1) 제1차 부동산 파동(73~74년)
- 월남 특수가 끝나고 경기가 불황 국면에 접어들자 정부는 '경기부양대책'을 내놓았다. → 부동산 투기 억제 조치를 잇달아 완화하고 특단의 조치인 '사채 동결'을 발표한다.
- 사채 동결 조치를 내리면서 사채업자들에 대한 보상책으로 상호신용금고(현 상호저축은행)를 설립할 수 있도록 허용
- 실물경기가 살아나자 73년부터 주택시장도 꿈틀거리기 시작했다. → 촉발제는 철근 파동
- 철근값이 33% 오르자 건자재값도 따라 오름 → 아파트값 상승(서울 지역 대표 아파트의 평당 가격은 72년 17만원 → 74년 40만원으로 두 배 이상 상승)
- 오일쇼크로 마무리됨
2) 제2차 부동산 파동(77~78년)
- 1차 파동 → 3년간 주택 경기 침체 → 중동 특수 → 주택 매입 시작 → 2차 파동의 촉발제는 77년 국세청의 부가가치세 과세 조치
- 부가가치세 과세 조치로 기존 아파트값이 한두달 사이에 50% 가까이 폭등하자 너도 나도 아파트 매입 행진에 나섬
- 이 시기 각광받은 지역은 여의도였다. 아파트값이 1년 6개월만에 평당 35만원 → 110만원까지 올랐다.
- 아파트값 상승 이후 땅값도 크게 올랐다. 서울 명동 땅값이 평당 600만원 → 1천만원, 강남 지역의 택지값은 평당 30만원을 호가
3) 제3차 부동산 파동(82~83년)
- 79년 중동 특수가 끝나고 실물 경기가 급속히 위축, 제2차 오일쇼크
- 장영자 어음 사기 사전으로 금융시장이 얼어붙자 강력한 금융시장 활성화 대책 → 금리를 인하하고 시중에 돈을 품 → 은행 금리가 연 24% → 8%로 급락 → 금리가 낮아지고 돈이 풀리자 부동자금이 부동산 시장으로 옮겨오기 시작
- 먼저 소형아파트 전세값이 상승 → 신규 분양 아파트가 오르기 시작
- 당첨이 확실한 0순위 통장에는 높은 프리미엄이 붙음(2백만원짜리는 2500만원, 5백만원짜리는 4천만원에 거래)
- 아파트값이 오르자 정부는 규제책으로 투기과열지구 지정과 채권입찰제(주택채권을 많이 사는 사람에게 우선 분양하는 제도)를 도입했다.
- 채권입찰제를 통해 신규 아파트에 붙는 프리미엄을 주택채권으로 흡수해 투기꾼이 끼어들 틈을 방지하고, 채권 판매 자금을 서민들을 위한 임대주택 건설 자금에 활용하겠다는 의도
- But 채권입찰제는 채권 매입 경쟁으로 오히려 아파트값을 끌어올리는 결과를 낳았다. ex) 비슷한 예로 2005년 판교 신도시에 적용된 채권입찰제가 분양가를 끌어올리고 인근 지역의 아파트값을 올리는 결과를 낳음
- 결론적으로 3차 파동은 정부의 경기 활성화 대책으로 발생함
4) 제4차 부동산 파동(87~91년)
- '3저 호황'으로 경기가 활성화되면서 발생함
- 서울 목동과 상계동에서 아파트가 공급되면서 미분양 아파트 발생 → 3저 호황과 88 올림픽 특수로 시중에 자금이 넘쳐나자 시중 자금이 주식시장을 거쳐 부동산 시장으로 향함 → 돈이 풀리면 집값이 오른다는 통설을 전형적으로 보여줌
- 이 시기 집값 상승세는 서울 강남에서 시작돼 전국으로 확산됐다.
- 정부는 부랴부랴 신도시 건설 계획을 발표하고 채권입찰제를 강화하고 세재를 개편헀다.
- 8/10 조치: 1가구 1주택 요건을 1년 이상 거주 또는 3년 이상 보유 거주 또는 5년 이상 보유로 연장, 1가구 2주택 양도세 면제 기간을 2년에서 6개월로 단축함
5) 제5차 부동산 파동(2001~2003년?)
- 99년 이후 경기가 어려워짐 → 저금리 통화량 확대 → 각종 규제 완화(분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 소형 평수 의무 비율 폐지)
- 97년 IMF 이후 건설회사들의 잇단 부도로 2~3년간 신규 아파트 공급이 이뤄지지 않음 → 수급 불균형 문제
- 풍부한 시중자금 저금리 수급 불안 등 아파트값 상승의 모든 여건이 만들어짐
- 대세 상승은 서울 강남 → 신도시 전국, 아파트 → 상가 → 오피스텔 → 땅
- 가격이 오르자 정부는 투기과열지구 지정, 양도소득세와 보유세 강화, 분양권 전매 제한 등 거래를 위축시키기 위한 모든 조치를 실행
*부동산 투기의 역사에서 얻을 수 있는 투자 아이디어
1) 경기 불황기에 정부가 경기 활성화를 위해 금리를 낮추고 돈을 풀고 부동산 규제를 풀 때가 바로 부동산 투자의 적기 → 1차 파동, 4차 파동, 5차 파동은 모두 경기 불황기 이후 경기가 살아나면서 발생함
2) 중요한 것은 시중 자금의 양(유동성)이다.
- 시중에 돈이 많아지면 자연스레 인플레이션 현상 → 부동산값 상승
ex) 중동 특수로 오일 달러가 유입돼 국민들의 구매력이 증가해서 일어났던 3차 파동, 3저 호황과 올림픽 특수로 일어났던 4차 파동
- 돈이 많아진다는 것 = 부동산을 사라는 신호!!
3) 정부 정책의 흐름을 아는 것이 중요하다 → 정부가 부동산 시장을 살리려고 하는지 아니면 반대로 위축시키려고 하는지 잘 살펴야 한다!
- 부동산값이 오른 후 정부가 내놓는 카드는 예나 지금이나 비슷하다 ex) 세제 강화, 투기과열지구 지정 등 주로 거래를 줄이는 방식
- 부동산 투자는 정부와의 머리싸움을 어떻게 하느냐에 따라 결정된다.
4) 대세 상승 흐름의 패턴을 잘 이해해야 한다.
- 4차, 5차 파동에서 나타났듯이 부동산값이 오를 때는 1등 아파트인 강남 지역부터 오른 후 신도시로 확산된다.
- 신도시에서도 분당(특히 서현동, 정자동) → 강북과 수도권 → 상가와 오피스텔 → 맨 마지막에 토지
- 대세 상승기에는 힘있게 끌고가는 대장이 있어야 하는데 주식시장의 대장주가 삼성전자라면 아파트 시장의 대장주는 강남 아파트다.