상가 수익률계산 잘 하시는 분 계신가요...ㅜ

[투자]

20억 1층 건물 (서울 도심) 땅은 54평
한옥 1층 건물이라 앞으로 3층 건축 가능하고 점포만 5개 있어요
매가 돈 한참 모자라 대출 많이 받는 상황이고

보증금 7천에 월세 660만원

상환은 월 350 (이자)
원금은 200씩 매달 갚아가는거

친정에서 계약하신다는데....
아무래도 대출도 넘 높고 남는돈대비 월세도 적고 걱정 뿐인데
어떻게 보시나요


땅은 쓸모있는곳 땅이고 임대 수요는 풍부한 곳이에요

혹시 아시는 분 어떻게 생각하세요

[...]

빚이 얼마냐에 따라...
현재는 공실이 없다는 전제하에 이자내고 융자갚고 세금내고 보험료도 오를거구 마이너스 아니면 다행으로보이네요.
54평에 새건물 지으면 1층에 상가 5개 못들어갈거예요. 안짓는게 이득.

[...]

한옥 1층 건물이라 앞으로 3층 건축 가능하고 점포만 5개 있어요
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향후 이렇게 증축하신다는 뜻인가요? 3층 건물에.상가 5개.
평당 3700만원.
결론 : 하지 마세요.
월세 660만원에서 이자 350만원, 원리금 200만원 갚으면
110만원 남네요. 관리비용도 안나옵니다.
대출금리를 5%로 제가 해보니, 8억5천 정도 대출로 나오는데
원금 11억으로 월 110만원 버는 투자라면 최하급입니다.

[이어서]

한달 110만원으로는 세금도 못내요. 1.2% 수익률.
안하고 말죠. 그냥 원금을 은행에 넣는 게 더 나아요. 요즘 금리 조금 올랐대요.
그리고 원리금 합쳐서 생각해도 310만원인데,
11억 투자해서 3.4%. 세금 빼고 2.5% 이익.
투자하면 보통 8% 이익보고 합니다. 원리금 합쳐서라도 이자 빼고 한달에 600만원 이상 나와야 해요.

[답변]

감사드려요
아빠는 땅값 땅 보고 사신다고해요 버티면 돈된다
버텨서 돈모아 증축한다...
지금 오래된 건물에 1층 점포 5개 부분 2층 한켠에 점포 1개 총 6개 들어있어요