전세보증보험을 들어야할까요?

[깡통전세(?)]

현재 매매가 3억6천~3억7천정도 인 아파트에 전세로 들어가기로 계약을 했습니다.

전세보증금은 2억9천입니다.

(예전에 한번 글올렸었는데요...)

지금 살고 계신분은 원래 집주인이었는데,

이 집을 1년전에, 3억2천에 지금 집주인에게 팔면서 자기네는 전세로 바꾸어 계속 살고 계시는 상황입니다.

그리고 집값이 올라 지금 3억 7천이 된거죠.

등기부등본은 대출된게 하나도 없어서 깨끗합니다만,

만약 내년이나 후년에 주택시장 상황이 많이 바뀌어서 (요즘 그렇게들 많이 예상들을 하셔서요..)

매매값이 저희 전세금 이하로 내려간다면 저희 전세는 깡통전세가 된다고 하더라구요.

그러면 저희가족의 전재산이나 다름없는 전세금을 반환받을길이 없을것 같아 불안해서 알아보니

전세보증보험이라는 것이 있는데, 보험금 2년치를 한꺼번에 납입할 경우

2백만원이 조금 넘는.. (저에게는 큰) 금액이었어요.

남편은 집주인 동의를 얻어야하는데 싫어할거다, 설마 그렇게까지 집값이 떨어질까 하면서

좀 미적거리고 있구요....

저는 2백정도 들더라도 안전하게 하는게 나을것 같거든요.

인터넷 정보에 따르면,

만약 깡통전세가 되면, 보증보험사에서 전세보증금의 70프로 정도를 이사나가는날 지급해주고

집주인이 나머지 30프로를 지급하도록 한다고 해요.

남편 설득해서 보험들도록 하는게 나을까요?

조언 많이많이 부탁드립니다. 회원님들께 미리 감사드리겠습니다.

[지금 집주인께서]

전세끼고 구매한 경우라서 보유자산이 없으실것 같아 더 불안하거든요.....

[....]

보증보험납부액이 좀 많아보여요.. 보통 연 0.002%던데 그럼 2년치 백만원 좀 넘지싶은데....

[ㅎㅎ199]

저희도 그걸 고려하고 있어요.
지금은 월세살지만 전세로 갈때 꼭 이용하려고요.

[수수]

저도 전세로 아파트를 알아보고있는중이라서

그 보험에대해서 좀 알아봤는데요. 집주인이 본인 인감증명서를 떼와야한다고해서요

그걸 해줄분이 있는지 확인하고 전세들어가야할거같아요.

확정일자만으로도 불안한게 사실이자나요. 전재산인데.

[아는사람]

주인이 그거 받아보고 인지해야 하는데 주인이 그렇게는 안하겠다고 해서 못했어요 ㅠ.
주인에게 통보갑니다.
내가 하고싶다고 하는거 아니예요,
주인이 그런거싫다하면 못함,.
내돈 들어가고 주인이랑은 아무상관없다해도 안해주는 주인이 태반..
대부분 안해줌

인감은 모르겠고 여튼 주인싸인 요함.

[...]

전세금보증보험은 인감증명 필요없어요. 인감증명 필요한 건 전세권 설정.
하지만 집주인의 개인정보동의서에 사인 받아야 하니 집주인 동의가 필요한 건 사실이고요.
- 연말부터는 중개소에서 바로 가입할 수 있다고 하는데 잘 모르겠어요.
집주인 입장에선 손해보는 거 없으니 전세금보증보험은 허용할 것 같아요. (부동산에서 계약하면서 바로 가입하고 동의서에 사인하는 거니..)

그리고 대출이 없고 1순위라면 굳이 안하셔도 될 거 같은데요.
집값이 내려가도 3억 이하로는 안내려갈 것 같은데.. 내려가도 한 3억 3~5천?

지금 뉴스에서 기사 쏟아내는 거보면, 집을 안사는 걸로 시장 수요가 줄어들면서
매매가는 떨어져도 (집 안사고 전세 구하는 사람이 많아져서) 전세가는 더 오를 거라 하더라고요.
그러니까 2년 후에는 3억 7천이던 집이 3억 3천 정도로 떨어지고 전세가는 3억 1천 정도로 오르는 거..
이렇게 예상되는데...

[가입할 필요없어요]

경매 매커니즘을 몰라서 그러시는거 같은데요.
원글님이 1순위가 맞다면(전입신고와 확정일자가 되어있는 상태), 전세보증보험 가입할 필요없어요.
원글님이 1순위인 상태에서 경매가 진행되는 경우, 원글님은 법원에 권리신고 및 배당요구신청만 하고 가만히 있으면 됩니다.
원글님이 1순위라면 낙찰받은 사람이 원글님의 보증금을 인수해야 합니다. 법적으로 그렇다는거에요.
즉, 낙찰자는 무슨일이 있어도 원글님한테 보증금 전액을 지불해야 하므로 보증금 전액을 다 받을수 있습니다.
아니면 유찰되면 원글님이 입찰에 참여해서 낙찰받을수도 있어요.
이 경우, 만약 입찰이 계속 되면서 입찰가가 많이 떨어진상태에서, 원글님이 낙찰받으면, 집주인한테 받아야할 보증금을 공제한 나머지 금액만 지불하면 소유권을 취득하게 됩니다.

정리해서 말하자면,
원글님이 1순위가 맞다면
보증금전액을 받는 방법과 소유권을 취득하는 방법, 모두 가능합니다.
원글님은 보증금 전액을 보호받을수 있으므로 낙찰자한테 보증금 전액을 받거나
입찰가가 많이 떨어진 상태라면 보증금을 공제(이걸 경매용어로 상계라고 함)한 나머지 소액만 지불하고
소유권을 취득할수도 있습니다. 물론 이경우 보증금 밑으로 입찰가가 정해지면 추가로 부담할 금액없이
소유권 취득하는거죠.