상속 증여 취득세?

[궁금]

저희 엄마께서 집과 땅이 있어 세금도 많이 나오고
여러 혜택을 못받고 계셔요
그래서 시가로 1억정도 되는 아파트를 저에게 물려주려고 하십니다
다 처분하시고 집만 남았는데 위치가 좀 좋아서 팔기는 좀 아까워요 상속은 엄마가 돌아가시지 않아서 안되는거지요?
증여는 매매가의 십프로 라고 하는데
제가 그정도의 돈은 아직 없습니다
그리고 이 집이 3천정도 은행에 물려있기도 합니다
어떻게 물려받아야 하는지요?
명의변경만 제 이름으로 할껀데요
엄마가 저한테 파는걸로 하면 어떻게 되는지요?
취득세는 많이 나오나요?
아는것이 너무 없어서 ... ..여쭙습니다
잘갈켜주셔요~^^

[ㅇㅇ]

잘 알아보세요...
만약 혜택때문이라면 (노령연금등)
증여한 후에 혜택 안될겁니다..
원래 없던 재산도 아니고 자녀에게 증여후 혜택을 본다고 하면 너나없이 다 그렇게 하니깐요..

[부동산]

동네 부동산 가서 물어보심이 좋을듯해요 잘 가르쳐주더라구요 저도 문외한이라 별 도움 못 드리네요

[플럼스카페]

금액이 크지 않으니 증여보단 원글님이 어머님댁을 매수하는 형식이면 세금이 적을 거 같다고 소심하게 댓글 달아봅니다.
세무사 사무실 가셔서 증여가 나은지 원글님이 매수할 때가 나은지(어느쪽이 세금이 적은가) 계산해달라 해 보셔요.
명의만 바꾼다가 쉽게는 안 되구요. 매수하는 형식이면 원글님이 어머님께 돈을 보낸 기록이 남아야 해요. 돈이 좀 있으시면 어머님께 보내고 어머님이 빼셔서 원글님께 다시 드리면 되는데 수표말고 현금으로 찾우셔야 하구요.
현재 취등록세가 원래 4%인게 2%되고 조만간 법안 통과되면 1%는 환급해준다고 해요.
어느쪽이 나은지 세무사 사무실가서 계산해 보시는게 가장 정확할 거 같아요.

[증여..]

세금을 더 줄이고 싶으면 부담보 증여액을 더 늘이세요(예를 들어..현재 은행융자3000+그집을 전세4000를주는거죠)그러면 7000+기본공제 3000=1억 이므로 현재 내야할 세금은 없네요..그래도 세무소에 신고는 꼭 해야되요..

[매매로는 안 됩니다, 증여로밖에 안 됩니다]

살아 있는 분한테서 받기 때문에 상속은 안 됩니다.
또한 직계 존비속 간에 거래가 이루어지는 것이기 때문에 매매도 인정 안 해 줍니다.
(법으로도 직계존비속간의 거래는 무조건 증여로 처리하도록 되어 있습니다.)
매매로 했다 나중에 (양도소득세 시효가 꽤 오래됩니다) 적발되면 중과세에 이자까지 물어 세금 아주 많이 내게 됩니다.

증여로 해야 하는데, 빚이 3천만원 있기 때문에 그건 제하고, 10년 동안 증여세 면제 받을 수 있는 금액이 3천만원이니까 그것 제하고 나면 4천만원이 증여세 과세 대상이 됩니다. 그에 대해 (10%인가 되는) 세율을 곱해서 세금 내야 합니다. 그리고 증여로 받는 경우 취등록세도 조금 높기는 한데(4%인가 정확하게 기억하고 있지는 않음) 그것도 내야 하구요.
증여로 양도 받고 두달인가 세달 안에 증여세 신고 해야 하는 걸로 알고 있습니다.
이 기간 안에 하면 세금을 10% 깎아주는 반면
이 기한을 넘기면 과징금이 붙어 세금이 많아지고, 이자도 납세할 때까지 계속 붙어, 아주 많이 내야 합니다.

궁금하면
네이버 지식iN에 들어가
'증여세'라 쳐보면 유사한 사례가 아주 많기 때문에
많은 도움 얻으실 수 있습니다.

님이 세금을 조금 덜 낼 수 있는 (유일한) 방법은 증여 받는 물건의 시세가 얼마 안 나간다(즉, 1억원이 안 된다)는 것을 입증하는 것입니다.
아파트의 경우 님이 증여받는(즉, 양도가 일어나는) 시점을 기준으로 그 전후 3개월내에 있었던 유사한 아파트의 실거래 가액(국토해양부 아파트 실거래가에 기록되어 있는 것)이 기준이 됩니다. 3개월 내에 여러 건이 매매된 경우엔 증여날짜에서 가장 가까운 거래가가 기준이 됩니다.
그런데 "유사한 아파트"라는 게 약간 모호한 것이라서(아파트의 층수, 위치, 조망, 내부 개조 등등이 고려될 수 있다고 되어 있어서) 이점에서 약간의 에누리가 통할 수 있기는 한데 (즉, 다른 아파트는 1억에 매매되었지만, 님이 증여 받는 것아파트는 이러저러한 면에 있어서 다른 아파트보다 못하기 때문에 실거래가는 1억에 얼마만큼 못 미친다는 것을 입증해 보일 수 있어야 함), 증여세 세율이 대략 10%이기 때문에 실거래가는 다른 아파트에 비해 1천만원 덜 나간다는 것을 입증해 보이면 100만원 정도 증여세를 덜 물 수 있겠지만, 쉽지는 않을 거예요.

제 말의 요점은
증여세로밖에 처리 안 되고,
기한 내에 증여세 신고하고 세금 내야 한다는 것 입니다.

[플럼스카페]

저 윗님....저는 부모님의 부동산을 실제로 두 건 매입했어요.
한 건은 매입인데 상속으로 처리했고(아버님께서 소천하셨는데 어머님 생활비 드리려고 제가 매입...당시엔 상속이 더 유리하여 매입이나 상속처리),한 건은 실제로 매입하였거든요. 무조건 안 되는 건 아니지 싶네요 제 경우로 보면요

[매매로는 안 됩니다, 증여로밖에 안 됩니다]

대략 (취등록세와 증여세를 합쳐) 8백만원 정도 들 것 같습니다.

(작년과 올 상반기에) 한시적으로 취등록세 절반으로 낮춰주는 것은 '매매'인 경우에 한하고,
'증여'(나 상속)인 경우에는 해당 안 되는 것으로 알고 있습니다.

그래서 증여로 취득하는 경우엔 증여받는 것의 시세에 4%정도(4%에 지방세로 또 무엇인가가 붙어 실제는 4%가 조금 넘을 것임)를 내야 하기 때문에 1억이면 4백만원 정도 들고,
증여세는 증여받는 것의 10%정도 (이것도 누진으로 금액이 클수록 세율이 높아지는 것 같은데 정확하게는 기억하지 못함, 찾아 봐야 함, 하지만 증여과세금액이 4천만원이라면 대략 10%정도, 아니면 그보다 조금 더 높은 정도 되는 것 같음) 내야 하기 때문에 여기서도 4백만원 정도 들어,
전체적으로는 8백만원 정도 들 것 같습니다.

네이버 지식iN을 통해서 알아 보든가,
주변의 세무사를 통해, 아니면 세무소에 가서 직접 세무소 직원한테 물어서, 이렇게 증여 받는 경우엔 세금(총 비용)이 얼마 나올지 미리 알아 보는 게 중요합니다.
일단 거래(양도, 즉, 증여)가 이루어지면 되돌릴 수 없고, 내야 하는 세금은 반드시 내야 하기 때문에 그렇습니다.
거래를(양도를, 즉, 증여를) 하기 전에 알아볼 것 다 알아 보고, 드는 비용을 부담할 각오(준비)하고, 거래(양도, 즉, 증여를)를 해야 합니다.
정확히 비용이 얼마 들지 모르고, 거래(양도, 즉, 증여)부터 하면 후회할 수도 있습니다 -- 이렇게 비용이 많이 들 줄 몰랐다 하고서요.

[플럼스카페 님에게]

옛날에는 (이렇게 저렇게 돈이 왔다갔다한 기록 -- 온라인 송금 같은 것 -- 을 보여주면) 매매로 가능했던 것 같은데, 얼마전부턴가는 직계존비속간에는 매매가 인정 안 되고, 무조건 증여로만 처리하는 것 같습니다.

이 부분에 있어서는 세무사한테 물어보는 게 보다 정확할 것 같기는 한데, 제가 얼마 전에 본 세법에는 '직계존비속간의 거래는 (매매가 안되고) 증여로만 본다'고 나와 있는 것 같습니다.

[플럼스카페]

제가 그 마지막 매매를 이번주에 했어요. 세무사와 변호사 사무실에서 의논했고 등기까지 문제없이 난 상태여요.....

[플럼스카페 님]

두번 째 거래는 생존해 계시는 어머니한테서 양도 받은 건가요? (돌아가신 아버님한테서는 상속밖에 안될 것 같고..)
세무사와 상의했다니까 문제 없을 수도 있지만 -- 세무사들은 세법이 자세히 보여주고 있지 못한, 즉, 세법에서 빠져 나갈 수 있는 예외의 경우(유사 사례 - 판례)를 이용해 고객의 일을 처리해 줄 수 있다고 보긴 합니다만 -- 그게 쉬운 것만은 아닌 것 같아요.
일단은 증여로 보되, 매매가 분명함을 입증하는 확고한 증거가 있으면 예외로 처리할 수 있지 않나 생각되기도 합니다.
(조금 걱정되시면) 다른 세무사들에게 물어보면 될 것 같기도 합니다.
저 보다야 세무사들이 몇 백 배 더 잘 알테니까요.

매매가 증여보다 훨씬 유리한 것은 사실이지요.
매매일 경우엔 취등록세가 최근 감면되고 있는 상황에선 1%지만, 증여일 경우엔 4%니까, 취등록세와 관련해서도 이익이고, 증여세도 안 내니까 여기서도 이익이지요.
취등록세와 증여세 모두에서 매매가 증여보다 물건을 양도받는 사람 입장에선 유리한 것이라
할 수만 있으면 증여로 안 하고 매매로 하려 할 것이지만, 아마 정말 특별한 경우에만 매매가 인정되고 거의 대부분은 증여로 보지 않을까 생각됩니다.

법원 등기가 났다 해서 안심할 수 있는 것은 아닙니다 -- 등기가 나왔다 해서 모든 게 깨끗히 다 마무리 되었다고 생각하면 잘못된 생각입니다.
법원 등기소와 세무소는 무관한 곳입니다.

등기소에서는 서류만 갖춰서 내면 서류에 맞춰 등기를 내 줍니다 -- 등기소에서는 고객이 원하는 대로 (즉, 매매로 신청하면 매매로, 증여로 내면 증여로) 등기해 줍니다.
등기소에서는 매매가 타당한지, 증여가 타당한지, 증여가 타당하지 않아서 매매로 해야 한다든지 하는 해석을 할 능력도 없고, 해서도 안되는 기관입니다.
서류가 다 갖춰지면 등기 내주고, 서류가 못 갖춰지면 등기 안 내주고만 할 뿐입니다.

등기는 매매로 해서 나왔지만,
나중에 증여로 적발되면
세금 추징만 당하지, 등기는 그대로 매매로 기록되게 됩니다.
소유자가 같기 때문에 다시 등기를 (매매를 증여로 해서) 하지는 않습니다.
일단 매매로 해서 등기를 냈으면, 그 때 등기 낼 때 매매로 계산해서(즉, 1%로 계산해서) 취등록세 냈을 건데요.
나중에 증여로 해야 한다 해서, 세금을 더 내야 할 경우, 증여세만 더 내는 것이지, 취등록세는 더 내지 않습니다.
4% 내야 할 것을 1%로 냈기 때문에 이익이라, 모든 사람들이 이렇게 매매로 일단 했다, 다시 증여로 바꿔, 내야 할 증여세가 있으면 증여세를 내는 것이, 처음부터 증여로 신고해 4%의 취등록세와 증여세를 내는 것보다 나아 모든 사람들이 그런 편법을 사용하면 문제가 아닌가 생각되기도 합니다.

어쨌든 법은 제가 말한 대로, 일단 어떻게 등기가 났든, 소유주가 같으면 등기는 다시 내지 않는 것이고, 취등록세는 등기 내기 전에 내야 하는 것인데, 등기의 내용(즉, 매매냐, 증여냐 하는 것, 이것은 등기부 등본에 기록되어 보여짐)에 맞춰 취등록세도 내고, 일단 등기가 나면 더 이상, 취등록세는 변화가 없고, 증여세만 내야 하느냐 (증여로 해석되면 내야 함) 내지 않아도 되느냐 (매매인 경우엔 당연히 안 낼 것임) 문제만 남습니다.

잘 알아 보시고,
혹시라도 매매로 처리되지 않을 가능성이 크다 생각되면
하루라도빨리 증여로 바꿔 세무소에 신고하는 게 나을 수도 있습니다.
늦게 적발(?)되어 늦게 증여로 변경될수록, 내야 할 돈 (과징금+이자)이 그만큼 많아지니까요.

하여튼,
제 경험으론 세무 관련 일은
유능한 세무사를 만나야 하고,
세법을 본인도 어느 정도 잘 알아야 하고,
확실하게 잘 매듭지어야 한다는 것입니다
(물론 세금은 신고 기간에 해서 10% 감면 해택 봐야 하구요;
신고기간에 하는 것과 그 기간을 넘기는 것은 세금 차이가 아주 큽니다).

양도소득세 유효기간이 꽤 길기 때문에
몇 년 지나고 나서 문제가 될 수도 있거든요.
대부분은 다음 해 5월말까지 양도소득세 확정신고 해야 하고,
그러면 그 해 말(그러니까 6~7개월 이내에) 세무소 직원들이 개인이 작성한 서류들을 검토해
이상 유무를 판단하고 문제가 있으면 개인에게 연락해 소명하라 하는데, 이게 이렇게 안 될 수도 있어요 (즉, 세무소 직원들이 몇 년간 가만히 놔뒀다 나중에 연락해 개인을 무척 힘들게 할 수도 있어요.)
이렇게 몇 년 후 소명하라는 요구를 안 받으려면, 양도소득세 확정 신고를 한 그 해 5월부터 대략 6개월쯤 지나서 세무소에 전화하거나 찾아가서 이러저러한 양도물건 세금 관계 제대로 마무리 되었냐고 물어 보면 됩니다. 그러면 어느 세무 직원이 어떻게 처리 했다(또는 처리되지 안했다)를 알려 줍니다. 마무리 된 것이라 하면 완전히 마음 놓으면 되는 것이구요.

[플럼스카페 님]

그리고 변호사나 법무사는 세금에 대해 잘 모릅니다.
나중에 문제되면 그 사람들에게 책임 물을 수 없습니다.
그 사람들 말 믿다간 큰 일 날 수 있습니다.
그 사람들은 자기에게 유리하게만 일을 처리하려 하는 경향이 있습니다.
변호사나 법무사, 법원 등기소 이런 곳은 세금과는 무관한 곳이라 참조해선 안 됩니다 (앞서, 법원 등기 나왔다 해서 모든 게 다 끝난 [잘 되었다는] 게 아니라는 말을 했고요).

세금과 관련해서 (매매냐 증여냐 하는 것을 판단 [유권해석]하는 것 포함해서) 유일하게 참조할 수 있는 곳이 '세무사'와 세무소 안에 있는 '세무소 직원'입니다.
그 사람들 말만 참조해야 합니다.

[법과 관행]

윗님이 자세하게 설명 잘 해주셨어요
저도 상속 문제 처리하면서 보니
변호사와 세무사가 보는 법이 다르고
세무사 마다 처리방법도 다르게 조언라더라구요
법과 달리 융통성을 갖고 봐 줬던 사례가
많은 건은 융통성을 갖고 처리해도 된다고
조언하는 사람도 있고 법이 이러니
나중에 세법에 걸려서 추징된다 하지마라
이러는 세무사도 있구요.
법대로 하자니 부감이 커서 관행으로
괜찮다는 말에 솔깃해 지기는 하는데요
나중에 추징금 내는 일이 생기면
100% 내 책임인 거예요.

[유정]

저도 묻어 질문할께요 증여받을물건이? 대지일경우는 과세표준금액이 실 매매가인지? 공시지가인지 궁금합니다 플럼스 카페님 도움주세요

[저도 잘 모르는데, 제가 세법 상담원이 되었네요]

증여인 경우 과세는 실매매가를 기준으로 합니다 (양도 -- 그러니까 매매든, 증여든, 상속이든 -- 인 경우 대부분 실매매가/실거래가를 기준으로 한다 보아야 합니다; 국세청에서 세금을 더 걷으려 해서요).

증여 받는 시점 3개월 전후의 그와 유사한 물건의 실매매가를 참조하도록 되어 있어요.

다만 참조할 물건이 없으면 다른 방법으로 파악하도록 되어 있지요.

토지, 특히, 도시의 아파트 같이 유사한 점이 별로 없는 시골 땅 같은 경우엔 실매매가를 잡기 힘든데, 이런 경우엔 토지 소재 군청의 담당자에게 물어보면, 실거래가는 어떤 걸 기준으로 하며, 그에 근거하면 얼마라고 정확히 알려 줍니다.
세무사나 세무소 직원한테 토지 지번을 얘기하고 그 지번 같은 경우 증여 받게 되면 실거래가가 어떤 기준에 의해 얼만큼 나올지 알 수 있으므로 그렇게 하는 게 나을 수도 있습니다 (아직 증여를 확정하고 신고하기 전에요. 일단 양도가 발생하면 원상태로 돌이킬 수 없고 세금, 즉, 양도소득세만 내야 하는 것이니 양도[증여]를 확정 짓기 전에 세금 관계에 대해선 알아볼 수 있는 만큼 많이 알아보는 게 중요합니다).

대지도 3개월 전후의 유사한 거래 사례를 찾기 힘들기 때문에 실거래가를 정하기 힘들지만, 이를 보완해서 계산하는 방법이 앞서 말한 시골 땅에서처럼 존재할 거예요.

제가 정확하게 기억하고 있는지는 확실하지 않지만, 증여 받았다고 신고할 때 취득가를 높게 적어 놓으면 (그러니까 실매매가대로 적고 세금도 그에 맞춰 많이 내면) 나중에 팔 때, 그 게 취득가가 되어 양도차액(양도차액은 매도가에서 취득가를 뺀 것임)이 적게 나오므로, 나중에 양도소득세를 적게 내는 것 같습니다.

더 궁금하시면 네이버 지식iN이나 (군청 토지 담당 공무원,) 근처의 세무사, 또는 세무소 직원을 참조하시기 바랍니다.

[플럼스카페]

앗...저 위에 저한테 물어보신 분 계셨는데 이제 봤어요.
그래도 전문가님이 계셔서 필요한 대답은 다 해주신 거 같아요^^*
저는 상속은 대지였는데 기준시가 기준이었고요, 아파트도 증여는 기준시가 기준으로 알고 있습니다.

작게 주택 임대사업을 하고 있어서 세무소의 기준과 구청 기준은 또 다르다는 거 절감하고 있어요. 세무소는 그야말로 세금만 받으면 그만인 곳이고 구청은 위법시 형사상 제재를 가할 수 있더라구요(임대사업자 기준이 구청 7년 세무소 5년인데 그 안에 매매하면 세무소는 세금만 내면 되지만 구청기준으로는 형사처벌이 됩니다).
증여가 아닌데 매매라 속이면 위법이지만 엄연히 매매고 입증할 수 있으면 매매로 볼 수 있다고 세무사에게도 확인받았고요. 설사 안 되면 증여기준으로는 기준시가 기준이라 부담보가 빠져나가면 그렇게 내야할 돈이 크질 않아요. 절세의 방법은 은행 전담 pb(법률조언 가능)가 도와주기도 해서 큰 걱정은 안 해주셔도 됩니다^^ 61.247님