경매 잘 아시는분?

[아파트]

아파트 평수 갈아타기 하려는데요.

이 동네가 재건축대상 아파트들이 많아서, 쬐금만 호재만 있으면 아파트 호가가 오르락 내리락입니다.

사려고해도 집주인들이 매물 다시 거두어 들이고 사겠다던 사람들도 다시 보류하고 관망만합니다.

내집 전세주고 전세로 가자니 요즘 전세 매물도 귀하고, 도데체 매매든 전세든 요즘 부동산 어느하나 쉽지가 않네요.

아무튼 집을 내놓은지 수개월째, 내집 사겠다는 사람이 나타나면 내가 가려던 평수의 몇개 안되는 매물이 들어가버리거나 가격을 갑자기 올려버려서 내집도 팔지도 못하고 있는 실정이네요.

현금 쥔 사람들만 급매를 타이밍봐서 걷어가는 실정이네요.

옆에서 지켜보시던 시부모님들이 도저히 정상적인 방법으로는 아파트 팔고 사고가 안되겠다며 경매물건 나온게 있는데 이걸 잡고 저희집도 시세보다 좀 저렴하게 내놓으라고 하시네요.

물론 경매전문으로 하시는분들께 의뢰할거고요.

근데 제가 예전에 듣기로는 경매는 잘못하면 고생은 고생대로 하고, 이런저런 비용 제하면 차라리 급매나 시세보다 저렴한 물건 잡는게 고생 덜 한다고요.

또, 경매는 낙찰 받으면 끝이 아니라 낙찰 받는 순간부터가 시작이라고요.

이게 뭔 소린지 잘 모르겠어요. 경매에 대해 잘 아시는분 간단한 설명 부탁드려요.

[jjj]

일단 경매업체들은 싸게 받아주기 보다는 반드시 낙찰시켜서 수수료 먹는것이 그들의 목표이니 입찰가를 높게 올리니 가격이 급매가거나 급매보다 비싼 경우도 생기구요. 만일 경매되는 부동산에 세입자가 말소기준보다 앞에 전입되어 있으면 인수해서 세입자 보증금을 떠안아 내셔야해요. 세입자가 홧김에 집을 더럽게 쓰거나 관리비를 연체해놓으면 그것도 떠안아야하고. 취등록세가 낙찰가 기준으로 나와서 매매때보다 많이 내야하고 이래저래 그래서 낙찰가는 시가의 80~85정도로 받아야 이득이라고 할 수 있어요

[원글이]

위의 두분 감사해요. 말소기준보다 앞에 전입 되었다는게 무슨 소리인가요?
지금 세입자가 살고 있고, 세입자가 경매신청한걸로 알고 있어요.
근데 전입신고는 2012년에 되있고, 확정일자는 2009년에 받은걸로 되있는데 뭔 소린지 모르겠어요.
전입신고를 해야 확정일자를 받는걸로 아는데 어째서 확정일자 날짜가 전입신고보다 앞으로 되있는건가요?
낙찰후 비용 생각하면 입찰가를 잘 생각해봐야겠네요. 도움 많이 됐습니다.

[프린]

직접사시려고 하시면은 경매는 변수가 많아 좀 불안하실거예요
경매가의 80 프로가 대출이 될거예요
나머지 20과 각종부대 비용외 아파트 관리비부터
세입자가 있다면 결국엔 내 보낼수는 있지만 보증금을 떼인경우 쉽게 안나갈거예요
쉽게 내보낼려면 또 돈이 들죠
돈도 좀 넉넉히 갖고 낙 받으셔서 관계 정리 다한후에 이사 준비하셔야 할거예요
보통 매매마냥 일정 잡으시면 정말 낭패 보실수도 있거든요
기존집 매매와 경매가 각자 되도 될 만큼 돈 준비가 되심 싸게 잘 장만할수 있는 기회긴 해요

[ㅇㅇ]

등기부등본의 갑구나 을구를 보셨을때 세입자의 전입신고 이전에 근저당 같은 채무사항이 없으면 세입자가 대항력을 가져 낙찰자에게 본인의 보증금을 요구할 수 있어요 전입신고 전에 채무사항이 있으면 글쓴님이 물어줄 필요가 없지만 배당요구해서 받는 배당금이 적으면(배당금은 확정일자와 전입 모두 갖춘 시점에서 생각하셔야) 나갈때 애를 먹일 수가 있구요 낙찰하시자마자 세입자에게 내용증명 보내고 낙찰잔금 내고 소유권 이전하시자마자 인도명령(대항력 없을시)하면서 이사비용 줄테니 나가라고 잘 달래보시고 그래도 안나가면 명도소송을 하셔야 할거예요. 잘 달래서 이사시키실때는 이사비용은 200-300만원 정도 예상하시면 될듯..

[원글이]

잘 이해됐습니다. 너무 감사드려요~~~
생각보다 쉽지는 않네요. 어머님도 이런 복잡한 내용을 아시는건지, 무엇보다 현금 손에쥐고 진행해야 하는거네요.

다른 서류가 다 완벽하게 되고 추가비용도 없어서 님 것이 된다고 해도
바로 윗님이 말씀하신 '명도소송'이라는 게 남아 있습니다.

경매 전문가로 오래 한 분들에게 '명도가 쉽죠?'라고 한 번 물어보세요.
고개 절래절래 흔들면서 치를 떠는 분들 많을 겁니다.

님이 살던 집, 아이들 둘 데리고 길바닥에서 노숙하게 생긴 상황에서 집이 넘어갔다고 생각해 보세요.
경매 낙찰자에게 '어서 저희 집에 들어와 사시도록 비워드리겠습니다.'라고 순순히 넘기시겠어요?
아니면 정말 진상 개지랄을 떨어서라도 이사비용과 방한칸 보증금이라도 듣어낼 수 있다면 그렇게 하실까요?

요즘 세입자들 중 돈 한 푼 못 받고 나가게 생긴 세입자들도 경매에 대해 왠만큼 알아보고,
낙찰자 상대로 돈 한 푼이라도 더 뜯어내려고 하는 사람들 많습니다.
그런 사람들 만나면 정말 혈압 올라서 골로 가요.

프린님 말슴대로, 세입자 내보내기 위해서는 돈 천만원 이상 추가 비용 생각하셔야 합니다.

[쌀밥]

2012년에 전입신고 하신분이..현재 살고 있는 세입자랑 같은 사람인지 확인이 필요할거 같네요.

왜냐면. 2009년에 확정일자를 받았다면.. 확정일자를 받은 날 부터 살았다는건데, 2012년에 전입신고 했다는건 말이 안되거든요.

집이 경매에 넘아갈거 같으면 실제 세입자가 아니어도..집주인 주변 사람이나..친인척들이, 주민등록을 이전하는 경우가 있더라구요. 그럴경우... 아무리 주민등록이 그 집에 되어 있다 하더라도, 실제로 거주를 하지 않으면 그 사람은 무시해도 될것이구요.
2009년에 확정일자를 받은 세입자의 경우, 경매신청을 한 은행이나..채권자보다 우선 순위에 있다면 무조건..세입자의 전세금을 갚아줘야 합니다.

[....]

저도 실거주 목적으로 우리 동네 경매 나온거 가끔 보는데요.
감정가가 높게 책정 되어 있더라구요.
아파트 경매 낙찰가가 감정가의 75~80%라고 하면...사실상 급매 시세 근처인 경우가 많아요.
여러가지 위험부담을 감수할 만한 각격이 아닌것 같아요.

저라면, 먼저 집을 팔고요...몇달간 월세를 살던지 하면서 집을 사겠네요.
동시에 거래할려고 하면 힘들고요..지금은 우선 파는게 먼저일거같아요.
먼저 사는 경우에는, 살던 집 팔리지 않아서 1가구 2주택 되버리는 경우가 많더라구요.

[경매 해본 1인]

지금같은하락장에선 경매절차 다끝나고 나면 급매로 산거보다 더 못해요 그냥 급매로 사세요 후회막급입니다