전세갈 집에 융자가 있는데..고민이예요...

[갈팡질팡]

안양 인덕원쪽에 15년된 빌라고요

시세는 2억5천정도인데

제가 낼 전세금은 1억3천 (전세시세는 1억5천, 융자가 있으니 2천정도 싸게 내놓은듯..)

집주인이 받은 융자가 6천만원이예요..

 

근데 전세매물도 없고...이사해야할 날짜는 다가오고..

집도 남향이고, 수리도 되어있어 마음이 기우는데..

융자가 6천이나 있는게 마음에 걸리네요..

 

82님들...그냥 계약해도 괜찮을까요?

 

 

 

[...]

시세가 1억5천이고 님댁이 부담이 되지않는다면 시세대로 주고
차액 이천을 감액등기해달고 하시면 어떤가요?

[...]

그정도야........

[갈팡질팡]

댓글 감사드려요~

그런데..
...님~감액등기가 무엇인지요?

그정도면님..
전세권설정은..당연히 할수 있는게 아닌지요?
(전세를 처음 얻어봐서요..ㅜ.ㅜ 잘모르네요)

[칸트의꿈]

몇평인가요? 문제없지 싶은데 전세설정하시면...

[솔직히]

그정도는 진짜 기본이네요.
융자 없는 집 찾으라고 하는데 융자 없는집이 과연 몇개나 될까요.

[...]

말그대로 감한다는.. 제한다는 뜻이지요^^
은행에 이천을 갚아달라고 하시면 됩니다.. 부동산 통해서 말씀하세요..
등기부등본상에도 기재됩니다.

[동이마미]

저도 참 마음에 드는 집이 있었는데 융자때문에 그만둔 적이 있어서 남일같지 않아 로긴했네요. 그런데 집주인이 공무원이나 착실한 회사원이라면 좀 괜찮지 않을까요? 저희 경우엔 사업하는 하우스푸어라길래 그냥 깨끗이 단념했어요

[몽]

이 경우 전세권설정한다고 달라질 건 없지요..
융자를 이미 받은 경우인데요..
윗님 말씀처럼 융자 일부라도 상환하는 조건으로 전세 들어가시는 게 좋겠네요

[..]

얼마간 갚는 조건으로 해보세요

[반대합니다]

임대용 빌라를 담보로 대출을 받았으면, 이 집 주인은 다른 부동산을 담보로 대출받을 수 있을 만큼 받은 겁니다. 한마디로 주인이 빚쟁이인 거지요. 하우스푸어입니다.
공무원 아니라 성직자라도 안 됩니다. 사람 문제가 아니라 돈문제이기 때문이죠.
님이 이사나올 때 요즘처럼 전세난이 인다면 후임자가 나타날 수 있지만, 전세난이 수그러들면
후임자가 나타날 가능성이 희박합니다. 그럼 전세금 반환받기 위해 소송할 가능성이 큽니다.

그러나 복잡하게 살아도 무탈한 성품이면 들어가도 괜찮고요.
임대용 물건에 대출이 있으면, 이미 그 주인은 재력이 없는 겁니다. 부동산을 팔아야만 돈이 생기는 사람이죠.

[**]

선순위 근저당이 설정되어 있다면 무조건 2순위고요
만일 최소한의 위험성으로 경매들어갔다고 하면 경락자금에서 1순위 빚청산되고 남은돈이 원글님
전세금으로 환불되는데요.
15년된 빌라는 감정가의70%도 받기 어려워요 전세권 등기는 하나마나 마찮가지고요

[감액등기]

융자 갚는 조건으로 해달라고 하세요.. 경매 들어가도 작은 빌라는 80프로 이상에서 낙찰되기는 해요.. 간혹 100프로 넘기도 하지요.. 근데 경매 넘어가면 이미 사람들 왔다갔다하고 스트레스 받고 돈 받는 시간도 길어지고 또 주인 빚이 엮여 있다면 전세금 보다 적게 받을 수도 있어요.. 그러니 융자갚는 조건으로 해달라고 하시고 아님 다른곳을 알아보세요

[전세권 설정..]

융자 많은 집에 들어갈 때 전세권 설정은 사실 별로 의미가 없습니다.
확정일자와 효력은 똑같아요. 다만 전세권 설정은 설정자가 경매를 해달라고 대법원에 요청할 수 있는 권한을 갖는 거에요. 그런데 전세권 설정한 세입자가 경매 신청을 해서 경매로 나왔다, 그런다고 해서 우선순위가 바뀌는 건 아니거든요.. 전세권 설정을 했더라도 은행 등 1순위 채권자가 있으면 은행들이 받을 거 다 받고 세입자에게 전세보증금 남겨주는 겁니다.

예) 3억짜리 매매 아파트에 1억 5천 은행 융자, 전세보증금 1억 -> 세입자가 전세금 못 받아서 경매신청했는데 경매에서 2억에 낙찰됨 -> 은행이 1억 5천 가져가고(심지어 채권최고액이 1억 8천이었으면 1억 8천 다 받아가고) 남은 금액 5천~2천이 세입자에게 떨어지는 겁니다.

대부분의 세입자는 내 전세금이 안전하게 보장되길 바라기 때문에 확정일자만으로 거의 충분합니다. 전세권 설정은 1순위 채권자에 대한 채무 범위를 보고 하셔야,...

그리고 경매에서는 부동산이 호황일 때는 거의 시세만큼 다 받았지만 지금은 아닌 것 같습니다.
3억짜리 아파트이면 감정가는 우선 시세대로 쳐줍니다. 3억짜리라고 감정해주지만 경매 시작할 때에는 최저 입찰가가 약 2억 7~8천일 겁니다. 2억 7천 이상 써낸 사람 중에 최고 높은 가격을 써낸 사람한테 아파트를 넘겨주는 거죠.

그런데 2억 7천에 아무도 안나선다 -> 유찰되는 겁니다. 1차 유찰되면 2차에서는 1차 최저가의 80% 가격에 다시 내놓습니다. 이 경우 2억 2천 최저가로 2차 경매가 시작되죠. 이나마도 또 아무도 안나선다고 하면 2차의 80%선에서 다시 3차 입찰이 시작됩니다.3차 입찰 최저가는 1억 8천이 되는데, 은행은 자기들의 융자가 1억 5천이기 때문에 그래도 하려고 합니다. 1억 8천에만 팔려도 은행 등 1순위 채권자들은 손해볼 게 없거든요. 세입자는 거덜나는 거지만요..

아파트도 보통 1차 유찰은 흔한데, 빌라라고 하면 좀더 내려가거나 경매에서 사려는 사람들이 잘 안나타날 겁니다.

이 경우는 살면서 늘 불안해 하시거나, 아니면 눈 딱 감고 경매에 나오면 내가 사겠다 하는 심정이어야 합니다.

빌라 시세가 2억 5천이고 부채가 6천만원이면, 1차 경매 시에는 약 2억 2천에 최저가가 시작될 거에요. 6천 은행 융자 갚고도 1억 5천 내 전세금 보장 받을 수 있으니 경매에서 누군가 입찰받아도 전세금 보장되니 괜찮습니다. 하지만 1차 경매에서 사려는 사람이 없어 유찰되면 2차 경매에서는 세입자가 나서서 입찰해야 할 겁니다. - 세입자가 전세금을 보장 받으려면 최하 1억 9천에는 낙찰되어야 하는데, 2차 경매에서는 최저가 입찰이 1억 8천 정도에 시작된다고 치고 세입자가 1억 9천을 써내어서 낙찰받아야 하는 거지요. 다른 사람이 1억 9천 이상을 써내어서 낙찰받는다고 하면 세입자의 전세금은 보장되는 것이기 때문에 설령 다른 사람에게 낙찰되어도 보장되는 것이고요.

* 변수 1 : 빌라 감정가가 지금은 2억 5천이지만 경매로 넘어가서(은행이 요청, 대법원이 감정할 때) 시세는 또 달라질 수 있습니다. 더 올라가면 문제 아닌데, 더 내려가는 것이 문제이지요.
* 변수 2 : 집주인이 융자 6천이라고 했을 때 이게 실제 대출받은 금액인지, 채권최고액인지 확인하셔야 합니다. 채권최고액은 융자+각종 이자, 수수료입니다. 은행이 매달 받아야 할 대출 이자를 받지 못했을 때 경매로 넘겨 원금+이자까지 받는 것이 채권최고액인데 보통 20% 설정하기 때문에 집주인은 융자가 6천이라고 하지만 실제 대출 원금이 6천만원이면 은행은 20% 더 부과해서 7천 200만을 회수할 수 있다고 하는 것입니다. - 이 경우 위에서 계산한 경매 낙찰 계산은 7천200에 맞춰서 재계산해야지요..
- 저라면 제가 살고 싶은 집, - 나중에 구매해서 살아도 되겠다 하는 집이고, 제가 낙찰 받을 여력이 되면 들어가서 살 것 같습니다. (낙찰 대금은 경락 대금이라고 해서 은행에서 대출해줍니다. 부동산 담보 대출이 되는 거죠..)
이 경우 2차 경매에서 만일 1억 8천에 최저가 시작되어서