만약 융자없는 깨끗한 곳으로 이사하고서 저희 전세금 보호를 위해
취할 수 있는 방법이 근저당설정 저희가 하는 건가요?
그럼 1순위로 문제없는 거에요?
전세 확정일자 하고 또 다른 거죠?
10년 전세 사는 입장에서 설명해보면
1번 - 그럴 경우는 거의 없습니다. 원래 세입자와 융자(금융 대출) 사이에 누가 선순위냐를 많이 따지는데요,
세입자가 계약 후 이사한 뒤에 금융권 융자를 받을 수는 있습니다만 이 경우 세입자가 선순위여서, 설령 금융권의 돈을 갚지 못해 경매로 넘어갈 경우에도 세입자의 전세금은 1순위로서 모두 보호됩니다. (예를 들어 3억짜리 집에 1억 5천만원 전세계약을 했는데 추후 금융권에서 2억 대출을 받았다면-사실 이렇게 대출되지도 않지만) - 그리고 대출을 갚지 못해 경매로 넘어갔다고 하면 우선 세입자의 전세자금이 먼저 보호됩니다. 예를 들어 2억 5천만원에 경매 낙찰되었다면 전세자금 1억5천만원을 세입자에게 돌려주고 나머지 1억원을 금융권이 가져가는 겁니다. 울며 겨자먹기로 그나마라도 가져가는 거지요. 그래서 누가 선순위냐가 대단히 중요한 거구요..
따라서 계약할 때 융자가 없는데 세입자가 이사한 후 융자를 받을 수는 있고, 이 융자 받는 것을 세입자에게 알릴 필요도 없기 때문에 세입자는 알지 못하는 융자가 후에 생길 수는 있습니다. 그러나 이 경우 세입자의 전세계약이 1순위이기 때문에 전세자금은 모두 보호됩니다. - 단!! 확정일자를 받으셨다는 전제 아래에서요. 세입자의 전세계약이 법적으로 보호 받으려면 전세계약서 외에 확정일자를 꼭 동사무소에서 받으셔야 해요. 전세계약서만으로는 보호되지 않습니다.
그리고 만에 하나 이런 경우는 있습니다. 집보러 가서 마음이 드는 집이 있어 계약서를 쓸 때는 융자가 없었는데 이사 및 입주할 때 융자가 생기는 경우 있습니다. 계약서 쓰고 난 다음에 집주인이 금융 대출을 받는 건데요, 이런 경우는 계약서 쓸 때 미리 말해주는 것이고(세입자가 동의하지 않으면 계약이 안되는 것이죠), 집주인이 몰래 속여서 하게 되면 집주인과 부동산이 모두 책임을 져야 합니다.
보통 융자가 있기 때문에 전세금이 좀 차이가 나는 것이고 전세계약 체결 자체에도 영향을 미칩니다. 융자가 많을 경우 전세계약 자체를 안할 수도 있고 전세금이 낮게 책정되는 것이므로, 이를 계약서 쓸 때 미리 고지하지 않게 되면 집주인과 부동산이 둘다 책임을 져야 하고 보통 부동산이 책임을 지게끔 되어 있습니다.
예를 들어 3억 짜리 아파트에 1억 5천 전세 계약을 했는데 계약서 쓸 때에는 무융자였는데 이사하는 날 정식 계약서 도장찍으려고 보니 융자가 그새 2억 생겼더라고 하면 이건 부동산의 하자입니다. 절대적으로 부동산이 책임져야 하는 거고, 따라서 원래 부동산은 이사하는 날 정식계약서를 쓰면서 세입자에게 등기부등본을 다시 한번 열람해서 확인시켜줍니다. 세입자도 이 부분을 계약서 쓰는 날, 이사 당일에 꼭 확인해야 하고요.
2번. 만일 다른 건물에 문제가 생겨서 전체적으로 갚아야 할 경우가 있긴 있겠습니다만, 보통 해당 건물을 담보로 돈을 빌리니까요. 즉, a 건물에 융자를 못 갚으면 금융사가 a 건물에 대해 경매를 대법원에 신청합니다. 하지만 a 건물 때문에 b 건물을 경매 신청은 안합니다. 이 경우는 보통 소유자가 b 건물을 팔아서 a 건물의 융자를 변제하는, 개인적인 수단으로 사용하죠.
= 전세는 무조건 확정일자가 최고입니다. 무융자 집의 전세는 가격이 높죠. 그만큼 안전하다는 뜻인 거고, 만일 융자가 있는 집에 들어갈 수밖에 없다면 융자 1순위, 세입자 2순위이므로 전세자금이 안정적인 선 내에서 책정되었는지 확인하면 됩니다.
저도 집을 구하러 알아보니 요즘 집주인 참 양심에 털 나서 4억짜리 집에 융자 3억인데 1억 2천 전세 부르는 집주인들도 제법 많습니다. 4억짜리 집에 융자가 2억이라고 하면 전세는 1억이 제일 마땅하고, 융자+전세가 최대 70%를 넘지 말아야 합니다. 경매로 들어가면 1차 유찰은 우습게 되거든요(경매에서는 1차 유찰되면 첫 입찰가의 80%로 낮춰서 재경매 합니다. 4억 감정가면 보통 3억 7천 정도에 첫 입찰을 시작하고 아무도 낙찰받으러 하지 않으면 3억 1천 정도에 재경매 됩니다. 2억 융자에 내가 전세 1억 2천이라면 이미 이때서부터 전세금 보전은 못 받는 거구요.
따라서 융자와 전세가 최대 70%를 넘지 않는 집이라고 하더라도 만에 하나 내가 구매하고 싶을 정도의 (좋은) 집이거나 여유 자금이 가능한 집이어야 좋겠지요. 여차해서 경매로 넘어갈 경우, 내 전세금까지 까일 정도로 입찰가가 내려가면 그냥 내가 낙찰 받아서 내 전세금을 보전하는 것이 나으니까요. ,
2번 추가 설명요. 이럴 경우는 있습니다. a 건물에 융자를 받았는데, 이게 좀 간당간당하면 b 건물에 전세권을 설정해둘 수는 있습니다. 전세권은 뭐냐면, 직접 대법원에 경매를 신청할 수 있는 권리입니다. 즉 내가 살고 있는 집의 융자가 너무 많다, 여기서 확정일자받아봐야 별로 도움이 안된다고 하면, 집주인의 다른 건물에 전세권을 설정해서 대비해둘 수 있습니다 (제가 한번 이런 제안을 받았거든요)
즉, 내가 살고 있는 a 집이 융자가 이미 너무 많아서 내가 확정일자나 전세권을 설정해봤자 별로 도움이 안된다라고 하면, 집주인의 또다른 소유인 b 아파트에 전세권을 설정해둘 수 있습니다(이 경우에 b 아파트는 융자가 많지 않아야겠죠. 경매될 경우 융자를 갚고도 내 전세금이 보전될 수 있을 정도)
그러면 a 집에 문제가 있어 경매로 넘어갈 경우, 나는 b 아파트에 대한 전세권을 활용해 대법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 이런 식으로는 연동될 수 있지만 마찬가지로 전세권 또한 개인 채권이기 때문에 세입자가 계약할 때 미리 알아볼 수 있습니다.
잘은님 감사합니다.^^
도움이 되었어요.^^