분양 안되고 집값떨어지는거 맞나요?

[아끼자]

수도권 서울근교 경기북부 신도시인데 

최근 1억정도 반등했고 

전세도 한달 전보다 2ㅡ3천 오른 가격으로 다음에 뜨네요

저 전세 사는데 답답하네요

 

[전세는]

오른다더라고요. 집을 안사고 관망 중이라 전세 수요가 많다더라고요. 집값은 떨어지고 있어요

[전세대출]

전세 대출을 잡아야 해요. 다들 빚내고 은행에 월세로 사는 것이고 전세대출때문에 집값을 떠 올리고 있는데

[,,,]

운정은 gtx 개통으로 매도자가 협의의사가 없다하더라구요
아직은 하락장은 아니고 상승장 마무리국면이라고 하던데요
본격 하락은 내년부터라고...앞으로 2~3년간

[전세 오르면]

서민들은 어찌 살라고 하는 건지.. 나라에서 전세대출 잡았으면 좋겠어요

[요즘]

요즘 부동산에 오가는 사람이 거의 없나봐요
손님도 없고 직원만 있어요

[,,,,]

상승장이 아니고 반등장 마무리라고...

[경기남부]

내리는걸 체감할 수 없는 이유는 거래가 별로 없어서..
호가는 높아서인듯요
그래도 내내 13억 이상 호가만 올라오던 단지도 12억대들도 뜨네요

[집값]

현정부는 떨어질까봐, 오를까봐 다 컨트롤하고있고 작동도 넘잘됨.
지난정부는 말할필요없죠.
떨어질듯하니 빅엿 쐈죠.
임대차3법...
통화량 늘려 곧 대출늘려 집값띄위기
알면서 dsr이나 전세대출 절대 미루고 손안대고 더늘리고...고도의 수법 썼죠
인터뷰나 안했다면 몰라

[그거 이면계약]

강남에서 제보 들어왔잖아요.
요즘 전셋값 상승 이유가요.
무일푼 투기꾼들이 역전세로 전세금을 돌려줄 수 없거든요.
하여 세입자에게 이자 비용 내기로 하고 전세금을 인상시켜요
세입자에게는 전세대출을 인상시켜 받게하고요.
이면계약서를 쓰는것이지요.
채무를 2년뒤로 미루는거고. 그때도 돈은 없을테니 마지막에 파산신청 하고 HUG에서 갚아주게 되는 제도를 사용하는 거에요.
세입자는 HUG에서 돈받고 나가고요.
이거 한번 뉴스 나와야하는데 쉬쉬하네요.
부동산 하락 막으려고 저러나 싶은데 선의의 피해자가 생기겠죠
재계약할때 갱신청구권사용 하면 5%상한인데
청구권사용 안하면 원하는데로 상승가능인점을 잘 이용한 좋은예죠

[그거 이면계약]

https://naver.me/51aL3HEI
대신 갚은 전세금 올해만 2.7조원…정부, HUG에 1조원 추가출자

우리 세금으로 배불려주는거죠 ㅎㅎ

[ㅇㅇ]

원래 역전세난 지나면 전세난 찾아와요
전세금 돌려줄 여력 없는 집주인들은 팔려고 시장에 내놓고
이런 매물은 침체기에는 실수요자가 주로 가져가게 되면서
시중에 전세 매물은 줄어들 수 밖에 없는 거죠

게다가 위에 어느 분이 말씀하신 것처럼
침체기에는 집을 사려고 했던 수요들마저
매매를 잠시 미루고 관망으로 돌아서면서
전세수요는 점점 더 증가하거든요.

전세 매물은 감소하는데
전세 수요는 증가하니
당연히 결과는 전세값 상승으로 갈 수 밖에 없는 거죠

IMF로 역전세난 있었을 때나
금융위기로 역전세난 있었을 때
모두 다 지나고 나서는 전세난이 찾아왔었습니다

[그리고]

위에 강남 이면계약 말씀하시는 분은
어느 기사 말씀하시는 건가요?

Hug가 대신 갚아준 전세금 대부분은
빌라왕들 집단으로 사기친
다세대 빌라 매물 전세금 갚아주는 데 쓰였는데
마치 강남 아파트 전세금 갚아주는 데 쓰인 것처럼 오해하게 쓰셨네요.

그리고 아파트는 빌라와 달리
규격화된 매물에 거래량이 많아 시세파악이 정확하기 때문에
빌라처럼 매매가 100프로를 오버한 전세금을
(빌라의 경우 매매가는 1억인데
전세보증보험으로 대출가능한 전세금은 1억 800)
전세보증보험으로 받을 수 있지 않아요.

[그리고]

뭘 상당히 혼동하시는 듯 한데
아무리 영끌으로 강남아파트 구매했어도
그 아파트에 금융권 다른 부채가 선순위로 있다면
세입자가 전세로 안 들어갔을 것이고
세입자가 선순위로 있는 아파트는
은행들이 대출 자체를 안 해줍니다.

근데 이렇게
세입자가 선순위로 있는 상황인데
전세금 못 받는다고 전세보증보험을 든다구요?
그냥 경매 넘기면 자기 전세금 받을 수 있는데 굳이요?

그것도 일반 주택의 경우 전세보증보험 비용은
모두 세입자가 내야 하는데
강남 아파트면 보증비용도 만만치 않을텐데 그걸 내면서까지요?

지금 빌라 다세대들
저 빌라왕 전세 사기 문제 떠오르면서
그 동안 빌라 다세대 살던 분들도
저렇게 전세금 떼일 바엔
차라리 안전하게 소형 아파트 전세를 선택해서
아파트 전세가가 뛰는 이유도 분명 있는데
상황을 영 이상하게 해석하시네요

[지금 강남]

경매물건이 최고치에요.
이런적은 보기드물다고.. 부동산 전문가 이야기..
내년 총선땜에 여론과함께 부각돼지않아서 그렇지..경매물건들을 봐도..
집값하락은 예정된 결과.. 그런데.. 사람들이 구입을 하지않고 전세나 월세를
찾으니.. 자연스럽게 전세가는 조금 오르거나 보합일것 같다는 예상을 하네요.

[정리]

지금 전세가가 뛰는 이유
1.역전세 난 때 전세금 돌려주지 못하는 일부 매물들
매매나 경매로 정리되고,
이들 대다수를 실수요자들이 가져가면서
시중에 전세 매물은 줄게 됨

2. 침체기 접어들면서 집을 매매하려는 수요는 급감하고
상황을 더 지켜보려는 사람들이 증가하면서
전세 수요는 증가.

3. 여기에 빌라왕들 집단 전세 문제가 터지면서
이에 불안을 느끼던 빌라나 다세대 세입자들마저
아파트로 발길을 돌리면서
소형 아파트 전세 수요가 급증

4. 여기에 서울과 수도권 일부
재건축과 재개발로 인한 이주 수요 예정

[愛]

경기남부에서 중개업하는 저도 앞으로는 하락장이라고 보고
서울 아파트 경매 유심히 보고 있어요
소형아파트만 투자손님이 돌지 아파트 토지
매수문의 전혀 없어요

[그거이면계약]

이면계약같은 사기행위가 기사에 안나왔다고요.
밑에 링크를 예로든건 2년뒤 터지게될거고 허그에 세금넣어서 집투기꾼 배불리고 세입자주게 될 시스템에 대한 고발인거고요.

https://youtu.be/4S7HOjonAzo?si=n-fZD9Vew_i_ptau

[그거이면계약]

본인이 모른다고 이상하게 해석하는거라니
경매넘기면 그돈 제때 받을 수 있다고 생각해요?
인생 덜경험 하신분인가

[ㅇㅇ]

국민 세금이 투입되는 Hug나 HF 보증보험 대상은
전세가격이 수도권은 7억 이하, 지방은 5억 이하가 조건이예요

저기 전세가가 8억 5천인 거 보면
Hug나 HF에는 애초에 가입 불가능했을 거고
가능성 있다면 민간보험사인 서울보증보험 대상이예요.

[ㅇㅇ]

근데 저거 아무리 생각해도 말이 안되는 게
집주인 입장에서는 가만히 있으나 저렇게 하나
결국 경매 넘어가서 집 넘어가는 건 똑같거든요.

시간 2년 번다고 하는데
그 기간 동안 비용이 하나도 안들면 또 몰라요
올린 전세금의 이자 따로 지급해
전세보증보험 보험료 지급해
(참고로 서울보증보험 보험료가 셋 중에 가장 비쌉니다)
시간 번다고 돈이나 더 깨지는 상황...

그리고 세입자 입장에서 저걸 동의해서 작성했다는 게
진짜 말이 안되는 게
시일이 걸려도 경매 처리하는 게 낫지
저렇게 이면계약서 써서 처리하는 건
같이 불법에 같이 가담하는 거예요

이 경우 전세보증금 지급 거절의 사유에 해당합니다.
저 이면계약서를 보증보험회사에서 입수한다고 생각해보세요
순순히 지급해 주겠어요?
사기 기망으로 고소나 안하면 다행이죠

집주인 입장에서는 2년 후에도 여전히 돌려줄 돈 없을 것이고
결국 경매 넘어가는 건 똑같을 거 아닙니까?
근데 곱게 가만히 있겠어요?
더럽게 나오는 경우
그 이면계약서를 공개해버리는 상황 생길 가능성 100프로인데
전세금 하나 제대로 못 돌려주는 집주인
하나를 보면 열을 알텐데 뭘 믿고 저 사기에 가담하는 거죠?

[ㅇㅇ]

아무튼 강남일대에 저런 케이스 많다고
국민 세금 투입된다고 걱정하시는데
전세금 7억 가뿐하게 넘는 강남 일대는
Hug나 HF 가입은 불가능하기 때문에
국민 세금 투입되는 일은 없다는 거 알려드립니다.

강남 일대에서 보증보험 가입했다면
오직 서울보증보험에나 가입 가능하고
여기는 민간회사이고
보증보험 시장 점유율도 4프로로 지극히 미미하기 때문에
(그에 반해 Hug 점유율은 92.8프로)
문제가 되더라도 회사 하나 망하고 말겁니다.

근데 사실 망할 가능성은 거의 없을 겁니다
Hug의 빌라나 다세대 주력 보증보험의 경우
빌라 다세대 시세 파악이 어려워서
집값의 140프로까지 오버한 전세가를
보증해준 경우가 많았기 때문에 문제가 된 것이지만

아파트의 경우는 시세 파악 정확하고
매매가와 전세가의 비율이 일정하기 때문에
(지금 서울지역 전세가율은 51.3프로
집값이 10억이라면 전세가가 5억 천 정도라는 거)

문제가 생겨서 보증보험 가입자에게
아파트 전세가를 다 지급해 준다고 해도
아파트를 넘겨받는 서울보증보험 입장에서는
지금처럼 전세가율 51.3프로 남짓한 상황에서는
오히려 더 남는 장사니까요.

[ㅇㅇ]

다시 부연 설명하자면
Hug나 HF가 주로 취급하는
빌라나 다세대 주력 전세보증이 문제된 이유는
빌라나 다세대의 경우 시세파악이 정확히 되지 않아
매매가를 초과한 금액이 보증되었기 때문이에요.
매매가 1억 짜리 빌라인데
보증보험이 1억 천이나 2천까지 오버해서 나왔으니 문제가 된 거예요.

그에 반해 아파트는 규격화되어 있어서 시세파악이 용이하고
전세가율도 바로 계산되어 나오기 때문에
빌라 다세대 전세보증에서처럼
매매가를 초과한 금액이 보증되지 않아요.

지금 서울 아파트 전세가율이 51.3프로이고
강남지역 아파트 전세가율은 40~41프로 사이예요

저 유투브에 사례로 나온 케이스의 경우
전세가 8억 5천이니, 매매가는 대충 22억 안팎일 겁니다.

전세금에 그 집 은행 대출금 1억 5천 포함한다고 해도 10억이고
현 매매가 22억에서 집값이 절반으로 폭락한다고 해도 11억이예요.
최악의 경우 집값이 반토막 난다고 해도
서울보증보험은 1억이 남는 상황인 거죠
(참고로 IMF 때 금융위기 때도 집값은 최대 40프로까지 폭락)

이렇게 아파트와 빌라 다세대 사이에는
시세파악에 있어서 뚜렷이 구분되는 차이점이 있고
바로 그 점 때문에
빌라 다세대 전세사기에 불안함을 느낀 빌라 다세대 세입자들이
소형 아파트로 발길을 돌리고 있는 게 사실인데

저 유투브는 그 차이점을 전혀 인식하지 못한 채
아파트의 경우도 마치 빌라 다세대 보증보험의 경우처럼
Hug나 HF가 손해를 입어서
국민 세금이 투입될 것처럼 호도하고 있는 거죠
(애초에 저 경우는 Hug나 HF 가입대상도 아님)

부정확한 시세파악으로
전세가율이 110~120프로에 달해서
hug가 손해를 입을 수 밖에 없었던 빌라 다세대와는 달리

아파트는 전세가율이 40~50프로에 지나지 않기 때문에
보증보험회사는 전세금을 내줘도
집을 경매처리하면 전혀 손해볼 거 없는 상황인데 말입니다.