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[부동산] 집값 하락을 대비하자

쩜두개 조회수 : 5,477
작성일 : 2020-07-19 11:11:41
코로나로 인한 미국경제 침체가 내년에 이어지지만 않는다면, 
국내적으로 집값 하락요인은 거의 없다고 보고있습니다.

다만, 요즘 많이 말이 나오는 그린벨트 해제나, 군부대 임대주택건설 등의 공급대책이 나오지 않더라도
3기 신도시 준공타이밍에 맞춘 수도권의 각종 신축 공급물량과

폭등해버린 서울 주택가격으로 인해 절대다수의 시민들이 ltv 40% 대출을 내더라도
더이상 진입할수 없는 가격이 되어 눈물흘리며, 경기도로 발걸음을 옮길것으로 생각하고 있어요.

23~24년쯤이 집값 정점이 되지 않을까 조심스럽게 예상을해봅니다 (물론 예측이란건 빗나가기 마련입니다 ^^;;;)

그린벨트 풀고, 명박이식 반값아파트 분양하고, 리모델링이나, 재건축, 재개발을 푸는등 적극정 공급을
지지율때문에 후다닥 시작하면 22~23년 정도로 저 정점이 당겨지지 않을까 생각하구요..

1주택 내집마련 투자를 하시던
자산을 불리기위한 투자를 하시던, 2.5~4년정도 뒤부터 시작될수 있는 수도권 공급과
과도한 집값에 대한 반작용으로 인한 부동산 하락을 대비하시는 투자를 하셨으면 합니다.

과거에 제가 매일같이 눈여겨보는 인간지표 사이트가 있다고 말씀드렸는데요.

1. mlbpark 불펜
2. 82cook 자유게시판
3. 클리앙 모두의공간 (내집마련당 말고)
4. 뽐뿌 자유게시판

입니다.

3년전만 해도 4곳모두 투기꾼이 집값 올렸다. 문재인정부 부동산 정책 만세를 외쳤었는데 (일반 이용자들말입니다(극성지지자나, 드루킹같은 사람들 말고)

지금은 mlbpark은 집값 떨어진다. 정부정책을 믿자고 하면 모자란 사람 취급을 받고있고
82cook도 여론몰이의 풍랑을 뚫고, 실수요자들의 직설적 불만이 점점 다수가 되어가고 있습니다.

엠팍이나 82cook보다 훨씬 정부지지성향이 강한 클리앙 모두의 공간 게시판만 봐도
이제는 정말 현장에서 올라가는 전세값과, 정부를 여전히 지지하지만, 부동산 정책은 정말 아닌거 같아서
내집알아보고 다닌다는 실수요자들의 글이 슬슬 올라오고 있고 여론을 형성하고 있습니다.

2년정도 뒤면, 4 게시판모두 대통령 욕과 부동산 정책에 대한 비난, 부동산 불패에 대한 잘못된 신화가 넘쳐나게될것으로
예상해 봅니다.

무슨말을 드리는것이냐면, 부동산에 대해 가장 관심이 없고, 정부정책을 신뢰해서
내집마련 혹은 부동산 투자를 꺼리던 사람들조차 부동산 시장에 진입하고 있다는 말은

저사람들이 모두 집을 영끌해서 사고난 몇년뒤에는 더이상 부동산 집값을 받쳐줄 돈이 있는사람은
없을거라는것입니다. (수년간 다시경제가 성장하며, 자산이 축적되고, 과도하게 오른 집값들은 하락기를 겪으며, 다시 사람들이 진입할수 있는 자본(에너지)과 가격(집값)이 될때 다시 집값 상승이 일어나게 될것입니다.)

쉽게 말해 끝물을 장식할 마지막 실수요자 계층의 시장진입이 다가오고 있다는것입니다.

내집이 있으신분들은 집값오른다고 환호성 지르지 마시고, 위기에 버틸수있는 가정자산 운영 계획을 준비하셔야할때이고
자산이 어느정도 있으나 내집이 없으신분들은 어떻게 근본적 가치가  있는 지역에 내집마련을 할것인지
또 몇년뒤 있을 하락기를 버틸 계획을 만들것인지 고민하셔야 할때이고

이런저런 이유로 여유자금이 전혀없으신 무주택자 분들은
욜로 라이프니 이런 구호에 휘둘리지마시고, 악착같이 지금부터 저축시작하셔서 (주식이니 보험이니 하지말고 무조건 적금) 2025~2030년 사이에 서울 내집마련 하겠다는 각오로, 그때 하락기일때 좋은 지역 내집마련하고
청약하겠다는 생각으로 악착같이 저축하시길 바랍니다.

부동산 불패는 허구의 신화이며, 하락기때 많은 분들이 고통을 겪습니다.
마찬가지로 부동산 폭락론도 허구의 신화이며, 상승기때 많은 분들이 고통을 겪습니다.

오를려고 내리는거고, 내릴려고 오르는겁니다.
가정의 안정과 행복을 위한 자산운영 계획을 꼭 진지하게 고민해보시기바랍니다.

좋은주말되세요!!!

P.S: 3년전 주택 공급이 문제다, 서울 주택 공급을 위해 재건축, 재개발 무조건 막아선 안된다는 글만 올리면
이리떼처럼 달려들던 분들이 요즘은 그린벨트 해제해서 서울 공급해야한다고 여론몰이 하고 다니시네요.... ^^;;;

할거면 3년전에 집값 이렇게 오르기전에 공급을 같이 좀 하지..... 지지율 떨어지니 이제서야 부랴부랴 뭐하는건가요...
IP : 124.56.xxx.218
34 개의 댓글이 있습니다.
  • 1. ㅇㅇ
    '20.7.19 11:16 AM (59.7.xxx.155)

    네..감사합니다.

  • 2.
    '20.7.19 11:21 AM (14.32.xxx.166)

    한 3년 더 오르고 내리면 지금 집값 아닐런지요? ㅜ ㅜ
    폭락이라 해봤자 최대 20% 보던대요
    그 이상은 경제에 크나큰 부담이자 위험요소

  • 3. ..
    '20.7.19 11:21 AM (223.38.xxx.220)

    주식 금 비트코인 부동산

    영원히 상승하는건 없습니다. 상승하면 반드시 조정기가 오기 마련이고 하락하면 언젠가 빤짝 오르기도 하고

    이런 패턴을 반복하는 거죠.

  • 4. ...
    '20.7.19 11:22 AM (1.238.xxx.114)

    잘 읽었어요. 감사합니다

  • 5. ..
    '20.7.19 11:24 AM (116.32.xxx.71)

    글 잘쓰셨네요. 82,클리앙 유저(엠팍은 어느새 일베화되서 안들어감)로 정부정책 신뢰해왔는데 부동산 정책은 많이 실망했어요. 문통에 대한 믿음은 변함이 없으나 어찌 나라살림 구석구석 직접 챙기시겠어요. 사람을 잘못 쓰고 계시구나.싶었어요.

  • 6. ..
    '20.7.19 11:28 AM (119.69.xxx.216)

    집값이야 오르고 내리고 하겠지만 진짜 이제 각자도생이지 남의말 듣고 어쩌고 하면 안됨.

  • 7. 쩜두개
    '20.7.19 11:29 AM (124.56.xxx.218) - 삭제된댓글



    한 3년 더 오르고 내리면 지금 집값 아닐런지요? ㅜ ㅜ
    폭락이라 해봤자 최대 20% 보던대요
    그 이상은 경제에 크나큰 부담이자 위험요소 >>

    지역따라 평형따라 근보가치요인, 가격따라 하락폭은 다를겁니다.

    제가 아파트 3개를 찍어드릴테니 2008년 집값, 2012년 집값, 2020년 집값을 봐보세요.

    1. 서울시 중구 중림사이버 빌리지 아파트 23평
    2. 일산 강선 19단지 우성 아파트 57평
    3. 서울 은마아파트 아무 평수나

    하락기때 반토막 났다가 상승기때 폭등하는 아파트
    하락기때 반토막나고 상승기때 겨우 회복하는 아파트
    하락기가 거의 오지않는 아파트

    다 유형이 다릅니다.

    이런것들이 제가 본문에 적어드린 지금 내집마련이든 다주택 투자든
    하락기때 아파트, 지역마다 하락폭이 다를것이니 이런부분을 철저히 준비해서
    버틸수있는 내집마련, 투자를 해야한다는것입니다

  • 8. ..
    '20.7.19 11:32 AM (223.38.xxx.95) - 삭제된댓글

    집값 하락을 대비하자

  • 9. 쩜두개
    '20.7.19 11:33 AM (124.56.xxx.218)

    한 3년 더 오르고 내리면 지금 집값 아닐런지요? ㅜ ㅜ
    폭락이라 해봤자 최대 20% 보던대요
    그 이상은 경제에 크나큰 부담이자 위험요소 //

    제가 아파트 3개를 찍어드릴 테니 2008년, 2012년, 2020년 실거래가를 비교해보세요.

    1. 서울시 중구 중림 사이버 빌리지 아파트 23,33평
    2. 일산 강선 19단지 57평
    3. 서울 강남 은마아파트 아무평수

    지역, 가격대, 가격상승요인, 평형, 교통, 개발호재 등등 많은 것들에 따라

    집값이 하락기때 반토막났다가 상승기때 폭등하는 곳이있고
    집값이 하락기때 반토막났다가 상승기내내 조금올라 겨우 원금회복되는곳이 있고
    집값이 하락기때 거의 떨어지지않는 곳이 있습니다.

    이런부분이 제가 본문에 말씀드린
    내집마련이던, 다주택 투자던, 집값 하락기를 대비할수 있는 계획을 세워야 한다는것입니다.

    지역마다, 가격대마다, 실제 하락기때 하락폭은 다를것이기 때문입니다.

  • 10. 에효..
    '20.7.19 11:36 AM (203.226.xxx.59) - 삭제된댓글

    서울 집 15억과 지방 3억짜리 5채랑 같이 세금 떼야지
    5채라고 양도세 중과에 취득세 떼세금 떼면요?
    집도 잡나름이지 아무리 10채 가지고 있음 뭐해요. 1억 5천짜리 10채랑 1채 15억이랑 같은데 세금은 폭탄인데!!
    다주택자 잡저가 아니라 세금 떼자에요. 이렇게 세금뗄꺼면 양도세 중과와 취득세 중과 맞은 사람들에게 노후연금으로 환습해주는 제도는 없슈? 다주택자가 뭘잘못했슈?
    내하는 세금을 안내고 살았슈 왜죄인 처럼 돈떼이는거 지켜봐야쥬??

  • 11. 쩜두개
    '20.7.19 11:37 AM (124.56.xxx.218)

    글 잘쓰셨네요. 82,클리앙 유저(엠팍은 어느새 일베화되서 안들어감)로 정부정책 신뢰해왔는데 부동산 정책은 많이 실망했어요. 문통에 대한 믿음은 변함이 없으나 어찌 나라살림 구석구석 직접 챙기시겠어요. 사람을 잘못 쓰고 계시구나.싶었어요. //

    문 대통령은뉴스에서 주식계좌 살면서 처음만들어봤다고 하실정도로
    법률가와 정치인의 삶을 사셨지, 경제쪽은 잘 모르시는것 같습니다.

    그러면 검증된 관료를 쓰쎴어야 했는데, 정치인 출신이고 경제나 부동산과는 경력이 없는 분들을
    쓰셨죠... 아니면 김수현 수석처럼 참여정부때 부동산정책을 실패한분을 다시 쓰거나요...

    지금이라도 제대로된 시장주의자들로 장관과 실무라인을 바꿨으면 좋겠습니다.

  • 12. 에효..
    '20.7.19 11:38 AM (203.226.xxx.59) - 삭제된댓글

    서울 집 15억과 지방 3억짜리 5채랑 같이 세금 떼야지
    5채라고 양도세 중과에 취득세 떼세금 떼면요?
    집도 집나름이지 아무리 10채 가지고 있음 뭐해요. 1억 5천짜리 10채랑 1채 15억이랑 같은데 세금은 폭탄인데!!
    다주택자 잡자가 아니라 폭리세금 떼자에요. 이렇게 세금뗄꺼면 양도세 중과와 취득세 중과 맞은 사람들이 낸 돈으로 노후연금으로 환급해주는 제도는 없슈? 다주택자가 뭘잘못했슈?
    내하는 세금을 안내고 살았슈 왜죄인 처럼 돈떼이는거 지켜봐야쥬?? 한번이라도 양도세 뗀 이력이 있음 국민연금이나 노령연금에 플러스 해줘유.

  • 13. 쩜셋
    '20.7.19 11:41 AM (203.226.xxx.59) - 삭제된댓글

    억지로 떨어뜨릴거면 떨어진 집값에 대한 보상도 해줘유.
    아셨쥬..

  • 14. 임대차3번이든
    '20.7.19 11:43 AM (121.159.xxx.14) - 삭제된댓글

    5법이든 생기면 이젠 그 권리로 임대인과 상관없이 임차인끼리 임차물건놓고 권리금 따먹기 할꺼예요. 더불어 월세증가와함께...
    임차인의 권리금은 이사비 복비 등등으로 이뤄지껬죠.
    시장원리에 적당한 개입이 아닌 과도한 개입은 기형을 유발하기마련이죠.

  • 15. 그런데
    '20.7.19 11:45 AM (223.62.xxx.185)

    사람들이 집값은 떨어져도 결국은 바로 올라온다는 걸 경험으로 알게 됐어요.
    그래서 이제는 집값이 떨어져도 안 팔 사람들이 많을 거고, 조금 떨어지면 사야지 하고 기다리는 사람들도 많아요.
    따라서 이제 예전 같은 폭락은 없을 거예요.
    기껏해야 오르지 않는 수준으로 몇 년 가겠죠.

  • 16. ㅇㅇ
    '20.7.19 11:49 AM (223.62.xxx.21)

    집값이 폭락까진 가지 않을것같고(지방은 폭락예상)
    연체율 증가하고 경매나오는 물건이 많아질것같아요

    어느정도 거품빠지는건 2~3년뒤정도 될듯.

  • 17. 이번에
    '20.7.19 11:55 AM (223.62.xxx.73)

    코로나 때문에 주식시장에서 외국인들이 나가면서 주가 폭락할 때 개미들이 현금 들고 있다가 주식 사모았잖아요.
    그래서 예상했던 저점에 이르기 전에 다시 주식이 폭등해서, 조금만 더 떨어지면 사야지 했던 사람들은 주식을 못 샀어요
    사람들이 지금 떨어지는 주가가 어차피 금방 올라간다는 걸 경험으로 알고 있었기 때문이죠.
    집값도 마찬가지에요.
    조금 떨어진다 싶으면 돈들고 있다가 사모을 사람 많아요.

  • 18. ..
    '20.7.19 11:57 AM (58.232.xxx.144) - 삭제된댓글

    부동산과 주식 항상 오르고 내리고 반복합니다.
    기레기들이 부동산이 오른것을 정부정책이 잘못된거라고
    게시판 도배하면 지랄인데,
    저런 수작에 선동당하는 사람은 더이상 없어야 합니다.
    집장만은 본인 경제수준 고려해서 선택하면 됩니다.

  • 19. 더구나
    '20.7.19 12:01 PM (223.62.xxx.73)

    문재인 정부 들어 부동산이나 주식 등 재테크에 관심을 가진 사람들이 급증했어요.
    그 사람들이 집값이 떨어지는 걸 가만히 지켜보고 있을 것 같진 않아요.
    상황이 예전과 많이 바뀌었어요.

  • 20. 2주택자이고
    '20.7.19 12:02 PM (39.7.xxx.90) - 삭제된댓글

    공시지가 높은 곳 아닌데 세금이 작년 기준 40% 가까이
    상승했어요 내년에는 세금이 더 오르겠죠
    1주택이 아니면 세금부담때문에 팔 사람 많을 것 같아요
    세금 내면서 유지할지 고민해야 합니다
    하락할 수 밖에 없습니다

  • 21. ...
    '20.7.19 12:07 PM (116.121.xxx.161)

    일단 지금부터 다주택자들은 오래 가지면 가질수록 수익률이 줄어들게 되었어요.
    집값 오르면 뭐합니까 보유세 양도세로 다 나가니 더 오른다해도 지금으로선 무의미합니다.
    높은 취득세 때문에 대부분 무주택자에게만 팔 수 밖에 없는데 무주택자들은 지금 이가격에 살 용자들 많이 없어요.
    신규 투자가 없으니 수요가 많이 줄고 시간이 지날수록 보유세 양도세로 다 나가는 구조에요.
    남들 존버한다고 따라 했다가 폭망할수도 있습니다

  • 22. 소랑
    '20.7.19 12:07 PM (222.107.xxx.130)

    그래서 조선족.중국인들이 집값받쳐줘서
    하락은 없다 프레임 시간대별로 들고오잖아요!!

  • 23. 쩜두개
    '20.7.19 12:15 PM (124.56.xxx.218)

    점심먹으러 가기전에 댓글 남겨요.
    제가 82cook 하면서 3년간 부동산관련해서 정부 정책을 조금이라도 비판글을 쓰면
    온갖 인신공격, 쌍욕, 비아냥을 들어왔는데

    장기적인 집값 하락에 대비하자는 글이라서 그런지
    정부 지지자분들의 공격이 없네요 ^^;; (제목에 하락이 들어가서 그런가...)

    항상 욕설댓글 남기고 며칠뒤 슬그머니 지우는게 그분들 패턴인데말이죠.

    모두 주말 점심 맛있게 드시고, 즐거운 하루되시길 바랍니다

  • 24. 공감
    '20.7.19 12:18 PM (61.254.xxx.91) - 삭제된댓글

    집값 하락을 대비하자.

  • 25. 집값은
    '20.7.19 12:21 PM (39.7.xxx.90) - 삭제된댓글

    하락할 건데 서서히 하락이 아닌 폭락해버리면
    금융기관 위험하고 경제도 휘청해진다니 걱정입니다

  • 26. .
    '20.7.19 12:21 PM (223.38.xxx.220)

    댓글들 반응을 보니 집값 하락은 정해진 수순같네요.
    인간지표 무시 못합니다.

  • 27. ..
    '20.7.19 12:25 PM (125.176.xxx.90) - 삭제된댓글

    님들이 간과하는게 뭐냐면
    부동산이 침체하게 되면 경제가 안돌아가요
    그럼 정부에서 어쩔수 없이 법을 또 바꿉니다.
    양도세 인하, 취득세 인하,한시적 양도세 비과세 등등
    다풀수 밖에 없어요
    계속 부동산이 침체하면 경제가 폭망이 되버리니까요
    다 풀어서 개인간 거래가 왕성하도록 유도해요...
    정부가 임대등록 장려한 이유가
    앞으로 부동산이 일본식 장기침체로 예측했기 때문에
    거래 유도하면서 하락을 어느정도 방어하고 동시에 세입자도 보호하고
    임사자들한테 세수도 걷을 목적으로 임사자 등록 유도 했는데
    너무 거래가 왕성해서 가격이 급상승 해버린거예요.
    그러니 하루아침에 법을 바꾸고 난리 치는데
    너무 경직되서 경기침체로 까지 가면
    하루아침에 법을 바꾸어서 거래 유도 하는게
    정부예요

  • 28. ㅇㅇ
    '20.7.19 12:42 PM (223.62.xxx.163)

    정부에서 폭락하게 안놔둬요.

  • 29.
    '20.7.19 12:50 PM (175.194.xxx.97)

    좋은 말씀 이긴한데..
    기승전결..인생의 목표가 서울아파트 마련이네요..
    원글말씀처럼 서울집값의 하락기가온다면..
    이하락기는 이후 상승을 담보하지않은 하락입니다..
    저는 정상화라고 생각하지만..부동산을 투기재로보는 사람들에게는 하락기일수 있겠있겠습니다..
    이번 정상화 기간을 가진다면..사회의 여러 요인으로 아파트는 투자의 개념을 많이 상실하게될것 입니다..
    퇴직이후 금융 펀드멘탈을 조금 더 확대 운용하는것도 좋을듯 합니다..
    산업재편도 큰방향으로 재편될수있으니 주식보다는 좀더 수익율이 낮더라도 안전한 금융상품쪽이 나을수도 있구요..

  • 30. --
    '20.7.19 1:08 PM (222.108.xxx.111)

    작년 이맘때 전세 구하는데 부동산 사장 말이 다주택자 대출이 막혀서 거래가 없다고 했어요
    누군가는 대출을 일으켜서 움직여야 다른 집들도 움직이는데 돈 구할 데가 없으니
    아무도 움직이지 못한다고 이런 상황은 처음이라고 하더군요
    그 말 믿고 아 이번에 전세 옮기면 상황 봐서 집을 사야겠다고 생각했는데 웬걸
    그 사이에 더 폭등해서 이제는 주담보 최대한 받아도 살 수 없게 되버렸네요

    평범한 서민은 무리하게 대출 받아도 살 수 없을 만큼 값이 올라서 물량을 받아주기 힘들 것 같아요
    그러면 주담보 말고 신용대출, 소상공인 대출의 용도 추적하고 가족간 거래도 증여로 간주하는 등
    대출을 더 촘촘하게 막아야겠죠

  • 31. 코로나가
    '20.7.19 2:05 PM (175.194.xxx.16) - 삭제된댓글

    예상보다 오래 가니

    기업도 불안해서 부동산처분하고 현금보유중이라던데
    막차 타는건 언제나 제일 가난한 서민층..
    살 사람은 이삼십대까지 모두 영끌해서 다 산걸로 알아요
    .
    지금 징징대는 사람들은
    가진돈 없는데도 부동산투기에 올인한 사람이거나
    살 돈은 없는데 전세마저 올라갈까봐 .걱정하는 사람들일거에요.

  • 32.
    '20.7.19 6:21 PM (125.176.xxx.57)

    집값 하락에 대비하자
    잘 보았어요
    감사합니다

  • 33. 역시
    '20.7.20 3:07 AM (121.141.xxx.85)

    쩜두개님 대단하십니다.!
    서울대 이준구교수의 글을보니 조세정책은
    부동산 하락의 키포인트고 공급까지 고려중
    이니 추세가 기운건 맞나 봅니다. 엠팍 가입하고 한달이 지나야 글쓰기가 가능해서 쪽지상담을 못하고있어요.

  • 34. 쩜두개
    '20.7.20 2:45 PM (124.56.xxx.218)

    역시
    쩜두개님 대단하십니다.!
    서울대 이준구교수의 글을보니 조세정책은
    부동산 하락의 키포인트고 공급까지 고려중
    이니 추세가 기운건 맞나 봅니다. 엠팍 가입하고 한달이 지나야 글쓰기가 가능해서 쪽지상담을 못하고있어요. //

    >> 아 엠팍 가입대기 중이시군요 ^^;

    너무 오래걸리시면 메일로 문의해주셔도 되요 ^^
    메일 주소는 일주일전쯤 쓴글의 댓글에 있습니다.

    잘 읽어주셔서 감사합니다.

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