1가구 2주택 문의...

[양도세]

남동생이 이혼후 자기명의로된 집을 집을 전세로 주고 조카를데리고 부모님집에 들어와서 살고있습니다 .
주소는 같지만  등본상 세대는 분리되어 있지요...
등본을떼보면 동생은 조카랑 2명만 나오고 ...아버지앞으로 등본을 떼면 아버지 .어머니 둘만 나오세요...
이경우는 세대가 분리된것이 맞는거죠???

문제는 동생이 자기명의로 된집을 팔고 부모님도 지금 사시는  주택을 팔고  아파트로 이사를갈려고 합니다 .

1.동생명의로 되어있는 빌라는 실거주 는2년이고 전세준지는 3년정도되었고  실제매매가가 9천만원정도입니다 .지방이라서 ...(집을산지 5년정도 되었구요)
2.아버지명의로 된집을 팔아도 실제매매가가 1억3천정도입니다 .
3.이두집을 다팔아서  아버지명의로 아파트를 살려고 합니다 ...

그런데 ..부동산에서 아버지한테 이렇게 2집을다팔면  양도세???세금이 2천만원정도가 나온다고 했답니다 .
1가구 2주택이라서 ...
제가알기론 동생 집의 경우는  동생이 이집을 팔면 무주택자가 되는것이고 ...아버지집에 살고있기는하나 세대가 분리되어있어서 1가구 1주택으로 간주되어 양도세가 나오지 읺는걸로 알고있는데 ...아버지가 저렇게 부동산말만믿고 우기시니 답답하네요 ...
그리고 2채다팔아봤자 2억정도 되는가격인데 세금이 2천이라니.....말이안된다고 아무리 설명을 해도 노인네가 고집불통이시네요..
내일 세무서에 알아보면 알겠지만 ...너무답답해서 ..82에 물어봅니다 ..잘 아시는분있으시면 답변부탁합니다 ..ㅜㅜ

[1세대 판정]

안녕하십니까? ○○○ 고객님!
항상 국세행정에 관심을 가져주셔서 감사드립니다.
고객님의 질의하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택에서 '1세대'라 함은
거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서
생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.

여기서 '생계를 같이 하는 가족'이라 함은
동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로
생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다.

따라서 주민등록상 동일 세대원으로 등재되어 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고
생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대원으로 보지 않습니다만, 이 경우에는 납세자가
객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.

1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어
있는 것을 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵기
때문에, 따라서 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에
주민등록을 분리하여 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받는게 좋습니다.

더 궁금한 점 있으시면 국세청 126 세미래콜센터(국번없이 126)로 전화주시기 바랍니다
감사합니다.

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따라서 주민등록상 별도세대로 구성되어 있으면 일단 아버지와 아들이
각각 1세대라 할 수 있겠네요.

[중과대상 1세대 2]

[2주택 중과판정 기준>]
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것입니다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산, 광주, 대구, 대전): 기준시가 3억 원 이상인 주택
③ 인천광역시 군 지역, 경기도 읍. 면 지역, 기타지역: 기준시가 3억 원 이상인 주택

* 중과대상 주택 수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외됩니다.
□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억 원 이하인 주택(오피스텔은 제외)
- 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억 원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29. 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외합니다.

[만약에]

1세대2주택자라고 하더라도
중과대상 주택이 아니므로 그 중 1주택을 팔 경우
일반세율로 과세가 되는데

동생 빌라 양도가액이 9천이고 매수가액이 6천만원 가정하면
(9천-6천-취등록세,복비등)*(1-40%)-2.5백만원하면 과표가 1.5천 정도로 본다면
대략 100만원 도 안나오는군요
부동산에서 얘기하는 만큼 나오지는 않겠지요.

또한 보수적으로 적어도 동생빌라를 먼저 팔고 난 다음 새 주택을 구입하면
동생빌라 판 후 일시적인 1세대2주택이 되어 아버지는 비과세주택이 되겠죠.

따라서 양도세는 그다지 많지 않을 것 같은데요.

앞서도 말했지만 세대가 다른경우 아무 문제도 없구요.

[다른경우]

아들이 부모를 봉양하기 위해 세대를 합가한 경우
일시적인 2주택자로 보아 합가일로부터 5년이내에만 기존 빌라를 처분하기만하면
비과세가 됩니다.

정 1세대 2주택에 대한 고집을 부리면 이 조문도 적용가능한 상황인것 같은데요.
그러면 아들 것과 아버지 것 모두 비과세가 되겠죠. 여기서도 안전하게 아들 것은 먼저 팔고
새 집을 산다면 더 문제가 없겠죠.