집주인이 굳이 전세권설정을 안 해주는 이유는??

[집어여나가라]

저희가 집을 사서 이사가려는 중이거든요.
지난번에 젊은 부부가 딱 한 번 보더니
마음에 들었던지 바로 계약하겠다고 그래서
빨리 진행이 되어 다행이라고 좋아하고 있었는데요...
지난 주말에 주인이랑 계약한다더니
잘 안 되었나봐요.

요는, 세입자들은 전재산인 3억을 들이는 것이니
전세권설정을 요청했는데 주인이 굳이 안 된다고
해서 (1순위로 해달라고 해도 싫다, 저당권 설정은 어떠냐해도
싫다...주인이 죄다 거부했나봐요) 결렬이 된 모양이예요.

저희가 알기로는 이 집 주인이 자기 딸 명의로 사둔 집이긴 한데요
대출도 거의 없는 상태고 걱정할 거리는 없기는 해도
굳이 전세권설정을 거부할 이유가 없어 보이는데
왜 그럴까요. 하긴 자기야 급할 거 없긴 해도 (계약기간이
많이 남은 상태에서 우리가 일찍 나가는 거라) 그래도
그 심리가 이상해서요.

우리가 2년전 계약할 때는 좀 어리숙해서
그런거 신경을 못 썼는데, 자기 돈이 드는 것도
아니고 귀찮을것도 크게 없어보이는데
그렇게 집 맘에 들어한다는데 왜 거절했을지....

앞으로도 젊은 부부들이 집 보러 오면 대개 전세권
설정을 요구할 가능성이 높은데 매번 이런식이면
집이 제때 나갈까도 걱정이예요.... ㅠㅠ  

[전세권을]

설정하면 세입자는 그 전세권에 대해서 다시 전세권을 설정할수 있고 그 전세권에 대해서
다시 저당권을 설정할수 있어요. 그러니까 전세권을 설정한 세입자는 다시 그 전세권을 저당잡혀서 돈을 빌릴수도 있는거에요. 집소유자가 세입자에게 전세보증금을 반환한다해도
세입자가 저당권자에게 돈을 안갚으면 저당권자는 그 집에 대해서 경매에 들어갈 수 있어요.
집소유자에게 대단히 위험한거죠. 그래서 전세권설정은 안해준답니다.

세입자가 전세보증금을 지키기위한 거라면 전입신고하고 확정일자만 받으면 되요.
굳이 전세권설정을 할 필요가 없어요.

[제가]

집주인이라도 전세권 설정 안해줍니다.
집주인쪽이 문제가 있어서 전세권 설정해서라도 세를 놔야하면 모를까..
확정일자로 충분한데...왠 전세권 설정인지?? 그렇게 까지 해서 세 놀 주인이 있을가요?

[집어여나가라]

앗 그래요? 그런 복잡한 법적인 부분이 있는 줄 몰랐어요. 그냥
오새 똑똑한 젊은이들은 대개 요구를 한다는 식으로만 들었던 터라.
(우리는 그런 것도 모르고 안 했냐고 여기저기서 타박듣고) 듣고 보니
주인을 탓할 게 아닌가봐요. 근데 우리가 매입한 집도 세입자가 전세권설정
되어 있길래 우리 빼고 다들 알아서 하는건줄 알았어요.

[흠..]

IMF때, 집값 엄청 떨어졌을때 전세 들어가면서 저도 전세권 설정을 해 달라고 그랬습니다만, 그 이후에는 사실상 확정일자와 다를 바도 없는 거고, 주인 입장에서는 등기부 등본에 설정으로 남아 있는 거고, 해 달라고 한 적은 없습니다.

그래서 보니, 보통 전세권 설정은, 전세에 약간 문제가 있는 경우에, 주인이 해 주는 거지, 일반적인 경우는 해 주지 않는 것 같더라구요.

[.....]

요는 전세권을 설정한 세입자가 그 전세권으로 대출을 받을 수도 있다는 게 문제입니다. 세입자가 전세권대출 받아서 돈은 다 써버리고 못 갚을 경우 주인 소유의 집에 경매가 들어올 수도 있는 거지요. 주인 입장에서는 위험하기 짝이 없는 게 전세권 설정 해주는 것입니다.... 전, 몇년 전에 저희 집에 살던 세입자로부터 갑자기 전세권 설정을 요구받은 적이 있는데요, 이 경우에도 사업을 하던 세입자가 돈이 급하니까 전세금을 담보로 대출을 받으려고 한 거였어요. 저희는 못 해준다 그랬고, 세입자가 새 세입자 구해놓고 나갔습니다. 참고하세요...
야박하게 느껴질 수도 있겠지만 만약 전세권 대출 받은 세입자가 돈을 못 갚을 경우, 저희가 대신 갚아야 하고(저희 집을 지키기 위해서) 그렇게 될 경우, 집 구할 돈이 없는 세입자를 집밖으로 내쫓아야하는 엄청난 일을 해야할지도 모르므로, 작은 인정에 끌리다가 정말 나쁜 사람이 될 수도 있는 거랍니다. 참고하세요..

[제가 알기로는]

전세권 설정을 하는게 세입자의 권리를 제대로 찾는 일이라고 생각되는데요.
확정일자로 인정받을 수 있는 전세금액은 소액인 걸로 알고 있어요...정확하진 않지만,1억이 안되는 돈이었던 걸로 알고 있어요....
(예를 들어,전세금액이 3억이라면, 확정일자로 보증 받을 수 있는 돈은 1억이 채 안되고 나며지 금액은 후순위로 가는 걸로 알고 있어요.)
전세권 설정시 전세입자가 부담해야하는 비용이 크기 때문에,
소액의 전세입자들을 위해 확정일자라는 제도를 추가로 만든 걸로 알고 있구요..(과거, 서울 대부분의 아파트 전세금액이 1억이 안되던 시절에 만든 제도로 알고 있음)

확정일자의 경우엔, 전입신고,거주..의 요건이 동시에 구비되어야만 그나마 인정받을 수 있는 권리지만,(세입자가 다른 지역으로 갑자기 발령받을 경우, 주소를 안 옮겨도 실거주를 못하게 되면, 보장 안되는 걸로 알고 있어요)
전세권의 경우엔, 전세입자 본인이 살고 있지 않아도 법적으로 보장 받을 수 있다고 알고 있습니다.

물론, 전세권이 설정되어 있으면, 주인 입장에선 그 집을 맘대로 좌지우지 못하니 번거로울 수는 있지만,
세입자가 전세권을 담보로 대출 받는다해도,전세금액 이내의 돈만 가능하고,주인 입장에선 전세권을 풀어줄 경우에만 전세금을 돌려줘도 되니, 금액면으론 손해보는 건 아니지요.

저는 처음부터 전세권 설정을 해주는 좋은 집을 구했습니다..다소 비싸더라도 그게 안전하다고 생각했거든요.

[윗님.]

그거 제대로 알고 하시는 법적근거 잇는 소린가요?
요즘 전세가 얼만데 법적보호가 1억이 안된다는 말씀 이신지? 부동산에서도 그런말은 안했었어요.

[윗윗님]

잘못알고 계신 거 맞네요.
제3조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원
3. 그 밖의 지역: 1천400만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

_ 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원
3. 그 밖의 지역: 4천만원

_ 제5조(주택임대차위원회의 구성)


(출처 : 주택임대차보호법 시행령 제21744호 2009.09.21 일부개정)
이 내용은 소액임차인의 보호를 위해 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 대한 내용이구요.
주민등록과 확정일자가 최선순위라는 전제하에서 전액변제 받을 수 있습니다. 물론 그 전제는 부동산 경매진행시 낙찰금액이 그 전세금보다 더 큰 금액이어야 하겠죠.

[덧붙여]

윗윗님 말씀대로 그 사이에 주민등록을 옮겨서는 안되구요, 주민등록과 확정일자만 있으면 전세권의 효력과 거의 유사하다고 보시면 됩니다. 전세권은 나중에 말소할때도 등기비용이 들지요.^^

[제가 알기로는]

<윗윗님>께서 제가 잘못 알고 있던 부분을 지적해주셔서 감사합니다.
<우선변제>항목을 예전에 들었던 기억이 있는데,소액 임차인에게만 해당 된다는 사실을 몰랐네요..

어쨌든, 소액 임차인이 아닌 경우에는, 스스로 내 전세금을 지켜야 하는데,
그 중 하나가 확정일자이고,
또다른 하나는 전세권설정이군요..
전세권설정의 경우엔 등기부에도 올라가기 때문에, 법적인 권리를 정확하게 행사할 수 있고,
확정일자의 경우엔 간편하게 권리를 주장할 수 있는 반면, 구비요건을 갖춰야만 권리가 행사되는 차이가 있네요.

끊임없이 배워야만 하나 봅니다^^