서울 아파트값 대폭락?-김동렬

[퍼오미]

부동산 대폭락인가?



http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/list?bbsId=D125&sortKey=depth...



잘 가지도 않는 다음 아고라를 우연히 들렀다가 봤습니다만, 그래서 다 아는 사실을 제가 뒷북치는 건지도 모르겠습니다만, 윤상원(실명? 자기 이름 걸고 쓰는 분은 유심히 봐야)이라는 분의 글이 조목조목 근거를 대는 것이 상당히 공감됩니다.



부동산에 문외한인 저의 통밥으로 봐서 이 분이 뭔가를 좀 아는 것 같은데, 대략 업계에서는 2012년부터 2014년 사이를 대폭락 시점이라고 한답니다. 요 며칠 사이에 부동산 대세하락이라는 뉴스가 연이어 뜬 것도 심상치 않구요.



수도권에 부동산거래가 완전 끊겼다는 말도 나돌고 있고. 여러 가지로 포착되는 것이 있으니까, 지금쯤 이렇게 한 마디 써 두고 나중에 맞는지 확인해 보자는 거죠. 사전에 근거를 남겨 두려는 것입니다.



제가 2년 쯤 전에 수도권에서 아파트 건설하는 사장님을 만난 적이 있는데, 당시 아파트가 아주 잘 되고 있는 때였는데도, '무서워서 더는 못짓겠다'고 말씀하시는 것을 들었습니다.



짓는 것은 문제가 없는데, 분양이 될지 자신없다는 거죠. ‘무섭다 무섭다’ 표현을 연발하면서 고개를 절래절래. 준비가 다 되어 있는데 사업착수는 결정을 못하고 있다고 들었습니다.



2008년 그때만 해도 아파트가격이 천정부지로 폭등할 때였습니다. 아파트값이 미친듯이 오르는 중인데 분양을 자신할 수 없다니 그게 무슨 말인지 당시로는 감이 잡히지 않았습니다.



얼마전 제 고향 초등학교가 작년에 학생이 딱 한 명 있었는데 올해는 그만 폐교되었다는 말을 들었습니다. 시골학교도 아니고 변두리지만 경주시에 속한 학교입니다. 1학년 입학 때는 한 반에 84명이 마른 논에 올챙이처럼 오글오글 했는데.



이제 이 나라는 인구가 없는 겁니다. 세상은 빠르게 변하고 있는데 현장에 발을 디밀고 있지 않으면 체감하지 못하지요. 그런데 뒤로 발을 빼고 있는 저에게도 슬슬 감이 옵니다. 검은 그림자가 서서히 덥쳐오는듯 해요.



언젠가 폭락한다는 사실은 일본과 미국의 예로 보아 전 국민이 다 알고 있는 것이고 문제는 타이밍이지요. 업계에서 그 시기를 2012년에서 2014년으로 본다면 구조론적 관점에서는 1~2년 더 앞당겨진다는 겁니다.



시간차라는게 있습니다. 그 건설회사 사장님은 2년 전에 이미 알고 있었던 것입니다. 조만간 다가올 대폭락 사태를. 현장에 있는 사람이 제일 잘 알지요. 그러나 쉬쉬하는 거고. 먹고 살아야 하니까.



제가 작년 10월에 ‘집값은 언제 떨어지는가?’라는 제목의 글을 쓸 때는 2014년 경으로 짐작했습니다. 수도권 도로확충과도 연관된다고 봤으니까. 지금 수도권 도처에 길 닦고 있습니다.



그러나 지금 여러 조짐을 보면 대선 이전으로 앞당겨지지 않을까 생각됩니다. 구조론이 큰 틀거리는 잘 예측하지만 타이밍까지 맞출 수는 없지요. 그건 더 많은 데이터와 전문가의 패턴분석이 있어야 되는 거고.



이명박들은 고급정보를 많이 가지고 있을텐데 행정수도 이전 반대에 골몰하는 것도 부동산 폭락 조짐과 전혀 관련이 없지는 않을 것입니다. 배가 난파하기 전에는 쥐가 먼저 움직인다니까.




--------------------------------------------------------------------------------



PS.. 너무 부정적으로 쓴 것 같은데, 그건 표현이 그런거고 제가 부동산 대붕괴를 주장하는 것은 전혀 아닙니다. 문제는 사람들이 본질적 의미를 전혀 모르고 있다는 점입니다. 알건 알아야 한다는 거죠.

곰곰이 생각해 보면 20~30프로 하락조정후 연착륙론과 7~80프로 대폭락론이 실제로는 아무런 차이도 없다는 사실을 알게 됩니다. 강남 요지에 새로 지은 아파트는 20프로 정도 하락으로 선방할 것입니다.

그러나 재건축 실패하는 노후아파트는 실질가치가 0원이 될 수도 있습니다.(링크한 윤상원님 글 참고) 물론 정부에서 어떻게든 대책을 세울 것이므로 아주 꽝은 안되겠지만 아파트란 소비에트식 집단주택인데 후진국 빈민구제용입니다.

빈민주택이 빈민주택화 된다는 지극히 당연한 사실을 지적하는 것입니다. 그래도 뉴욕 중심가 부동산 가격은 크게 안떨어지듯이 강남 요지 새로 지은 주택은 일단 버티겠지만 장기적으로 아파트의 신화 자체가 붕괴하는 것이지요.



http://gujoron.com


∑

[송파]

그런데 kb시세가나 국토해양부 실거래가는 외려 작년여름 한창 비쌀때보다 더 올랐던데.......

[글쎄요]

수도권은 폭락하고 있지만...
강남,서초,송파지역 대단지 아파트는 아직까지는 전혀 미동도 하지 않습니다..

[..]

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/list?bbsId=D125&sortKey=depth...

[은마가]

1억2천 간다...? 그럼 다른 아파트들은? 대폭락갈망주의자 같네요.

[그런데요.]

뉴욕시. 도쿄시 거기다가 하다못해서 일본의 도쿄에서도 마~이 떨어진 고베 신도시 섬의 아파트 값은 서울 변두리 아파트 값과 똑 같거든요?
이건 또 어찌 말씀 하시려나요?
인구가 그만큼 줄어든다면, 당연히 값 떨어지겠지요. 그런데, 인기지역은 수요가 있을텐데....

[....]

아고라 경제방 가보면 나라가 당장이라도 무너질 것 같은, 아니 무너지기를 바라는 것 같은 분위기더군요.
저도 요즘은 잘 안 갑니다. 많이 아는 것도 좋지만 그 글들 읽다보면 하루하루가 너무 우울해져서요.

[음]

앞으로 부동산대세는 in 서울화 될꺼 같은 생각이 듭니다. 경기도는 기반시설이 있는 분당, 용인 , 수원, 화성쪽은 현상유지정도이고 다른지역은 서서히 가격이 빠지는 그런 현상......

아직도 은평구나 중랑구, 성북구, 강북구등에 가면 다닥다닥 다세대나 다가구들이 많은곳이
중장기적으로 재개발, 재건축되고 거기가 대단위 아파트 단지로 바뀌면 거기에 살던 사람들은 경기도 외곽으로 빠지는 그런현상들이 지속되면 당연히 in 서울화...

[풋...]

경제는 잘 모르는 아짐이지만.. 저건 말도 안된다는 생각이 드네요.
만약 대폭락 되려면 사람들의 소득도 올라가면 안되고, 물가도 오르면 안되고... 만약 소득이나 물가가 동결된다 해도 저렇게 되긴 힘들것 같은데... (아파트값이 저정도 되면 이미 우리나라 경제가 무너지지 않을까요?)

[그러게요]

은마 1억2천되면, 내 집값 *값되더라도, 제가 갖고있는 현금으로 사겠네요. -_-

[1111]

떨어지건 말건 실거주하는 집한채는 폭락을하건 폭등을하건 의미없음.
물론 이건 집한채있는사람만 해당
그러니까 분산투자하라는거 아닌가 포트폴리오
집떨어지면 현금으로 싼가격에 존은곳에 있는 존집사서 살면되는거고

[///]

인구가 지금의 절반정도로 줄고 가계의 소득이 지금의 1/10정도로 줄면 가능할 말인 거 같아요.

미국 집값이요. 제가 지금 알아보고 있는데 뉴욕 시내 한복판 아니고
뉴저지주의 방 세개짜리 우리나라 30평정도의 아파트형 주택 한달 렌트비가
3,300불에서 4,000불정도 하고 있습니다.
일반 개인주택보다는 타운하우스나 아파트형이 비쌉니다.
개인주택보다는 입주자들이 살기 편하니까요.

부동산 대세하락, 집이 지금 매매가 안되고 있긴 하죠.
그런데 전세는요? 작년대비 엄청 올랐어요. 오피스텔까지도.
부동산 소유주들 중 돈이 급하지 않은 사람들은 전세도 아닌 월세로 물건을 돌리고 있다는데요
부동산가격을 논할 때는 이부분도 반드시 언급이 되어야 할 거예요.
더이상 짓지 않고, 소유주들이 팔지 않으면 무주택자들은 집 소요하기 힘들어집니다.
계속 남의 집 살아야 한다는 말인데 그렇다면 인구가 팍~줄지 않는 한 전세랑 월세가격은
오르게 되지 않을까요?
우리나라가 다른 나라에는 찾아보기 힘든 전세제도가 있는 건 집값상승이 그부분을 보상해주었기 때문입니다.
(외국인들은 전세제도를 이해못하는 사람 많아요. 집주인이 왜 바보같이 그렇게 집을 세놓냐구요.)
집값상승이 멈추거나 하락한다면 아마...우리나라도 대부분의 전세물량은 월세로 전환되지 않을까 싶어요.
부동산소유주 입장이라고 가정하고 계산해보면 딱 답 나오잖아요.
그래서 저는 항상 집값이 오르건 내리건 살 집 하나는 있는 게 맞다는 주의예요.

아고라 경제방 소문듣고 가볼때마다 참 정보는 없고 선동만 난무하는 곳이라고 느껴져요.
좀 객관성이 많이 결여되어 있어요.
미네르바는 선동적일지언정 그래도 접근방식에서 전문가들의 공감을 얻었었는데

[?]

다 떨어지는 건 아니구요.. 그렇다고 다 오르는 것도 아니고요..
이제 정말 오를 곳만 오른다는 거죠.. (그게 한 20% 안쪽이라는 거에요. 서울 시내 아파트 중)

주변 부동산 좀 한다는 분들 이야기 들어보면 집값하락(전반적인 하락)은 거의 대세이고요. -
예전에는 서울에선 어디든 아파트를 일단 사놓으면 어찌 됐든 올라는 갔어요. 못해도 30%씩은 올랐죠. 최근 5년간...

지금까진 서울 어디든 아파트 한채 갖고 있음 이랬단 말이죠. 그런데 이제 이런 건 아니라는 거구요.

아무리 집값하락 대세라도 여전히 강남 노른자위 일부는 오릅니다. 이제 앞으로 대출 만땅 껴서 아파트 사려면 그런 강남의 순노른자위를 사야 하는 거구요(이게 돈놓고 돈먹기..).

지금까지처럼 서울 지역 어디든 아파트 한 채 갖고 있으면 이게 스물스물 올라가서 은행 빚 저절로 갚아줄 것이란 기대를 버리라는 거죠..