전세금을 어떻게 돌려 받아야 하는지 원...

[답답이]

제가 2년전 4월 30일에 (시세 1억 7천에서 8천하는 아파트) 집도 깨끗하고 등기부등본도 깨끗하길래

전세 1억 1천에 계약을 했는데요. 주소이전은 바로 하고 확정일자를 받는걸 모르기도 하고 무슨생각을 하고 살았

는지 직장다니는거에 신경쓰느라 확정일자를 못받은상태에서  등기부 등본을 떼어 보니, 그사이에 (전입일자와

확정일자사이에 회사에서 근저당을 잡아놨더라고요. 집값 전체로(집주인이 공구장사한다함)) 이제 두달후면 계

약만긴데, 어쩌죠?  제가  전세반환 소송을 걸면 경매신청하면 이길수 있을까요?(물건값은 1억정도 들어있다고

하데요)

혹시 경험있으신분 있으면 가르쳐 주세요.

[헤로롱]

그러니까 님의 주소이전 후에 근저당이 들어 왔다는거죠?
결론을 말하면 1. 경매신청하면 님은 확정일자를 안 받았으므로 은행이 받아가고 남은 잔액이 있어야만 합니다. 더구나 은행 말고 집주인의 또다른 채권자들이 있으면 그들하고 님은 나눠가져야 해요.
2. 다만 대항력(전입신고)은 근저당 보다 빠르니 (정확히는 전입신고 다음날 v 근저당 설정일 비교) 님은 설사 경매가 되어도 새로운 집주인에게 버티면서 전세기간까지는 거주하실 수 있어요. 이런경우 낙찰 받은 사람은 결국 건물을 당장 명도 받으려면 님의 전세금을 감안하여 낙찰금액을 적게 써내겠죠. 하지만 낙찰인이 님의 보증금을 대신 변제해줄 의무는 없고 보증금은 유치권 대상이 안되니 법으로는 님은 유리하지 않지만 현실에서 살고 있는 님을 내보내려면 낙찰인도 명도소송 해야 하고 그러니 조금씩은 타협들을 보죠.
3. 종합하자면 지금이라도 확정일자 받되 경매신청 하시지 마시고(변제가능성 없고, 또 경매신청비용 몇백만원은 우선 님이 내야 하니까) 그냥 그집에서 계약기간 넘어도 살면서 집주인의 다른 재산 알아 보시고 거기에 압류하는등 법무사나 법률구조공단 상담을 받아 보세요.

[답답이]

나중이라도 받았지만 법무사는 그냥 눌러앉아 살으시라고 하고 어떤 법무사님은 경매신청해서 낙찰받으라 하셔서 헷갈려서 죽겠습니다. 경매가 되도 인수되는 권리라 하데요. 도서관의 책도 많이 뒤져 받았지만 어떤이가 사도 인수된다고만 하고 적적한 답변이 없어서..
법률구조공단은 더 답답 하드라구요.

[답답이]

참고로 은행권이 아니고 공구판매회사가 물건값대신으로 포괄적인 근저당을 한거예요. 다른건 들어 오지도 못해요. 금액이 워낙 커서- 다른집역시 절반이상이 은행 근저당 있고요.

[근저당 설정]

된건 집 주인이 더이상 융자를 못 갚을 때 일어날 일이고
님이 이사가겠다하고 집 빼달라고 하면 주인이 세를 새로 놓든(융자가 저리 많으면 세놓기 힘들죠) 주인이 들어오든.. 일단 전세금을 돌려받기만 하면 되잖아요
이사간다 하세요
그럼 주인이 알아서 돈을 해주겠죠
그 때 주인이 돈 못해준다하면 고민하시구요

[헤로롱]

원글님 제 설명이 잘못된 부분이 있는것 같아요. 님에게 대항력 있으니 설사 경매에서는 우선변제 못받아도 낙찰인에게 계속 대항하여 거주하실 수 있고. "보증금도 낙찰인이 인수하게 된다고 합니다."

[답답이]

네 맞아요. 제가 괘씸타 생각한건 집주인 태도예요. 돈이 있는지 없는진 모르고, 자기가 산가격에 사라고 하고 회사도 이억이넘는 터무니없는 가격에 사라고하고 사람 갖고 놀아요. 지금은 내용증명을 보낸상태예요. 혼자 사는여자라 너무 깔보는거 같아요. 사업도 남동생이름으로 하고 있어요. 시세보다 비싼가격에 내놨대요.

[답답이]

저는 가만히 있는데, 회사가 일하는데 찾아오고 집주인이 사라고 부부가 같이 찾아오고, 이상한 일이예요. 자기가 급하니까 찾아오는 거겠죠.

[답답이]

그럼 헤로롱님 제가 경매신청하지 못하고 그냥 있어야 된다는 말 인가요? 언제까지나????

[답답이]

만약에 경매되면 명도소송 당하고 싶냐면서 강매하려고 하는게 너무나 얄미워 골탕먹이고 싶기까지 하네요.

[...]

제 생각엔 집이 도저히 안팔리니까 싸게 팔기는 싫고 그 회사라는곳과 짜로
집주인이 잔머리 굴리는것 같네요....

[답답이]

그런거 같기도 해요. 저도 다른데 또 알아보고 대처 하려고해요. 진짜 세상 무서워요.

[!]

경매된다고 해도 님은 전세금전액을 보장 받을 수 있어요..
낙찰인이 전세금 물어 줘야 하거든요...
님은 명도소송 대상이 아니예요..전세금 다 받고 이사 가실 수 있는 경우니까요..
이 기회에 그 집을 싸게 사실 수도 있겠네요..
그 집이 괜찮은 집이라는 가정하에...흥정 잘 하셔서 시세보다 훨씬 싸게 사시는 건
어떨까요?

[답답이]

그랬음 좋겠는데, 제가 주인이 원하는 가격에 넘기면 천만원 손해보게되서 팔기 싫대요.
경매까지 가는거 복잡해서 싫은데 말예요. 고맙습니다.

[답답이]

내용증명 두번 보내니깐 전세금 돌려 주네요. ㅋㅋㅋ