부동산 폭락이 현실이라는 "광수" 생각에 관해

[*** 남편입니다.]

마누라가 82쿡을 넘 좋아 합니다.
그래서 여기 올라오는 글은 거의 신뢰하다 못해 맹신하는 경향이 있습니다.

오늘  "광수"소장님이 집값 폭락한다고 했다면서 마누라가 연락이 왔더군요.

딱히 돈 되는 부동산을 가진 것은 아니지만 울 마누라에게 공포감을  준 그분의 글에 대해
조심 스럽게 몇자 적습니다.

문제가 된다며 삭제하겠습니다.


[제 경험입니다.]

IMF때 9시 TV에서 "이제는 임대가 대세다, 앞으로 집사는 사람은  바보다."라고 그랬습니다.

그러나 저는 아파트 전세비율이 거의 90%에 달하는 것을 보고 가격이 오른다고 판단하고서는
경매로 아파트를 사자고 했는데 와이프는 아파트로 돈버는 시대는 갔다면서  반대해서 못 샀습니다.

그런데 1998년을 지나 2003년에 집값이 몇 배로 뛰었습니다.
지방(충청도 지방도시)은 정확이 2배 올랐습니다.

환장 하겠더군요. 이 놈(?)의 마누라 ...
(그래도 마누라가 주식으로 몇번 돈 벌어줘서 감사하게 생각하며 삽니다.)

왜 아파트가 올랐을까 생각해 보았습니다.

(이게 현재의 경제를 보는데 도움이 될 것 같습니다.)



1. 사람들은 점점 더 좋은 집에 살려고 합니다.

25평에서 32평으로 (지금은 25평 거의 짓지 않죠)
경제가 회복되자  좋은 집으로 가려는 사람은 많았졌으나 집이 없었습니다.
경제 위기로 아파트를 짓지 못했거든요.

어떤 사람은 베이비 붐 세대가 사회 주축으로 나서면서 당시 더 좋은 아파트로 옮겨 가게 되어
아파트 가격이 올랐다.
그러나  앞으로는 그런 특수 요인이 없어(인구가 줄어들어) 아파트 가격이  내릴것이다 라고도 합니다.

그러나 이는 사회주의적이고 공무원식 셈법 같습니다.

집이 아무리 많아도 살만한 집은 점점 적어 진다는 걸 모르는 사람들의 주장입니다.

엑셀에 만족해하던 사람들이 지금은 그랜저나 쏘나타 탑니다.
왜 일까요?  
경제 위기는(경기 순환) 항상 있지만 우리나라 사회가 계속 발전하면서
소비 수준이 고도화 되기 때문입니다.
더 좋은 것을, 보다 고도화된 제품(집)을 찾게되죠.

그게 자본주의 사회입니다.
그랜저 타는 분에게 아반떼 타하면 탈까요, 못 탑니다. 그랜저가 몸에 배어 버렸거든요
그게 자본주의하의 소비 양상입니다.

아마 경제위기가 해소되는시점에는 쓸만한 집이 모자라게 될 것 같은 느끼이 듭니다.
지금 미분양 주택이 나중에는 쓸만한 집이 될 것도 같습니다.



2. "광수" 생각 : 우리나라가 이자율 유지했으면(안 내렸으면) 파탄 났을 것이다.

이건 하나 마나한 이야기 입니다. 괜히 겁주는 이야기지요.

경제 연구소장이 이런 말을 할 필요성이 전혀 없어 보이니다. 참 궁색한 주장입니다..
그건 당연한 사실이니까요

하지만 이걸 가만히 둘 중앙은행이나 정부가 있을까요.
주택 폭락 방치하면 은행이 망합니다. 은행 망하며 예금을 정부에서 대신 줘야 합니다.
경제는 완전히 거덜 나지요.

정부 손 놓고 있었으면... 집값 폭락한다..   이건 학교에서나 통하는 말입니다.

경제는 책에 나오는 모습이 아니라 경제를 구성하는 이해관계자의
작용과 반작용이라는 관점에서 봐야 할 것 같습니다.


정권은 다음 선거 해야 합니다.  경제 엉망으로 재선 됩니까?

아마 이런 관점에서 보면 다음 호황은 내년말부터 시작해서 2011년까지 이어질 가능성이 커 보입니다.
(1년 넘게 물가가 무섭게 오르고 있으니 그때쯤 부동산에도 일부 인플레분이 반영되지 않을까요?)

대통령 선거와 경제를  대비해보면 미국도 똑 같습니다.
2년간은 경제 재건과 건실화에 힘쓰고, 나머지 2년간은 노력의 결과인 열매 따먹고...
미국 환율도 선거주기대로 움직이더구요.

(혼자서 한국은행 원/달러 환율 20년치 다운 받아 그래프 그려 놓고 거기다 미국 선거일정을 맞춰보니
1번 말고는(911사태 + 이라크전) 일정한 패턴이 나오더군요)


3. 일본의 잃어버린 10년(부동산 버블)에 대한 언급은 "일본 부동산 버블의" 현상만 봤지 원인을
제대로 보지 못하는 것  같습니다.  

일본의 부동산 폭락 사례...이건 겁주기 좋아하는사람들의 18번 래파토리라고 할까요?

보통  알려지기로는  일본이 활황기에 "부동산 투기가 일어나고, 지가가 오르니 대출 더 해주고,
이게 반복되다가 한계점에 이르자 버블이 터져 은행이 부실화 되면서 경제가 10년간 맛이 가고
부동산가격은  폭락했다" 대충 이런 내용일 겁니다.

그런데 왜 버블이 터졌을까요?
이건 안 알려 주더 라구요. (수학 잘하려면 왜를 가져야 합니다. 왜가 모여야 응용력이 생깁니다.)

제가 알기로는 일본 경제위기 직전  일본은 굉장히 잘나갔습니다.
일본 기업들이 세계를 재패하면서 미국 기업은 망하거나 일본에 팔리거나 후진국으로 나가던 시기입니다.

한편 일본이 통상 마찰땜에 일부러 미국에 차를 적게 팔기도 했습니다.

일본이 무역으로 돈을 무진장 벌어서 달러가 일본에 유입되자 일본 국내 유동성이 팽창하여 일본  
부동산이 급등했습니다. 그래도 돈이 남아돌자 일본은 미국 등 선진국으로가서 빌딩과 부동산을
사모았습니다. 나중에 경제가 어려워지면 먹고 살려고요.

미국 등 선진국의 우량주식도 사모았습니다. 그 결과 미국등 선진국 주가가 엄청나게 뛰었습니다.
오르니까 더  사모았습니다. 수익률이 엄청나게 증가 했지요.
일본에서는 경제로 이미 미국을 제쳤고, 앞으로 일본이  경제력으로 세계를 지배한다는 말을 해댔습니다.

그러나 미국은 바보가 아닙니다. 세계를 경영하는 나라입니다. 유테인 금융자본은 더 ... 하지요.

그러던 어느날 갑자기 미국증시가 갑자기 폭발합니다.
미국 주식시장 공부하면  "**+데이" 이런말 나오죠. 바로 이겁니다.
주가를 처정부지로  올려놓고 하루아침에 펑......

일주일만에 선진국 1개국의 GNP 만큼의 부가 일본의 손아귀에서 사라집니다.
경제는 얼어붇고요.

일본 투자자가 자기 돈만 가지고 투자했을까요?  아닙니다. 수익률을 높이려면 차입해야 합니다.
그런데 주식과 빌딩등은  똥값 되고, 팔리지도 않습니다. 빋쟁이는 돈 내어놓으라고 합니다.

일본이 수십년 모은 국부가 하루만에 미국(미국구투자자)에게 흡수됩니다.

이쯤되면 투자 잘못한 일본 기업이 도산하고 공포감이 생기고, 경제는 줄어들고, 돈 빌려준 은행은 망하고....
부동산이 폭락하고.....

미국의 슈퍼파워 자리를 넘본 일본이 치른 혹독한 댓가가 잃어버린 10년입니다.


우리도 그런가요?
IMF때 한번 당했죠. 중국이 타켓이었는데   옆에 있다는 이유로 ..... 이사를 갈 수도 없고 참...


제가 보기에 우리경제 좋아지고 있고, 괜찮아 보입니다.
달러 잘 벌고 있으니까요.

다만 외국에서 번 달러 효과가 국내경제 전반에 파급되어 모두가 그걸 느끼게 되는 동안의 시차가
존재할 뿐 아닌가 생각되니다.


넘 걱정하지  말고 살았으면 좋겠습니다.


울마누라도  걱정하면서 살지 않게요.  ㅋㅋㅋ

[jk]

제가 자주 하는 말이 있는데

"나보다 똑똑한 전문가 집단의 말은 무조건 경청"해야 한다는겁니다.

꼭 무식한 사람들이 자신이 별다른 근거도 없는 의견을 가지고 전문가의 의견을 무시하지요.
자료와 지식의 차이는 그렇게 쉽게 무시할수 있는 문제가 아닙니다.

물론 모든걸 다 맞출수는 없습니다. 약간은 빗나갑니다.
그렇기에 어느정도 지적은 가능하겠지만 100% 맞다고 볼수는 없겠지만 70%는 대략 맞습니다.

맞지않는 30%의 불확실성에 대해서 지적할수는 있겠지만
100% 틀릴거라고 장담하는건 주제넘은 짓입니다.

[결론..]

에구...저도 imf때 집사자구 난리를 쳤는데....이럴땐 의논안하고 일을 질러야 합니다.

[그런데...]

그때는 집값이 어느정도 구입가능한 상태였는데...
지금은 전문직들도 쉽게 덤비기 어려운 가격이네요....
추가로 여러채를 가지고 싶은 욕구도 별로 없고요..
지난주에 정기예금 들러 갔더니 금리를 더주던데요...5월에 넣었을때보다...
은행권 신규채용 직원도 연봉이 많이 삭감되었던데요..
집값을 떠 받쳐 줄 수요가 없는 건 사실 아닌가요?.
지금보다20프로 이상 하락이나하면 모를까...

[무시가 상책]

나보다 똑똑한 전문가 집단이 현장의 부동산 사장님이나 강남 복부인보다도 못한 정보를 내놓고 그것이 반복되다 보니 처음에는 경청하다가도 나중에는 무시하게 되네요.
십수년간 관심을 가지고 봐도 그 연구소 소장 맞춘적이 없습니다. 정말 전문가라는 말이 무색합니다.
저라면 챙피해서라도 더 이상 전망을 못 내놓을것 같은데 정말 꿋꿋하게 전망이랍시고 내니까 이제는 좀 뻔뻔하다는 생각이 듭니다.
연구소 이름걸고 본의 아니게 정말 여러사람 헷갈리게 했으면 좀 미안해 해야하지 않나요? 하긴 그 사람 생업이니 계속하겠지만...

우리나라 부동산이 학교에서 죽어라 경제 공부하고 현경제 상황을 정확히 판단한다고 어디 들어 맞던가요?
그럼 소위 그 전공의 학벌에 박사 딴사람 순으로 재테크 순위가 매겨져야 한다는 소린데 현실은 전혀 아니 잖아요? 또한 어려운 시험 패스한 똑똑한 고위 공무원들이 부동산 대책이다라고 내놓아도 실효성이 없는 경우도 많구요.

누구나 다 한 목소리로 비관적인 전망을 내놓을때 이것저것 안따지고 내집마련한다는 편안한 마음으로 집을 산다거나 또는 반대로가는 용기 있는사람이 오히려 대박이더군요.
부동산은 사람들의 심리가 아주 중요한 요소인데 경제전문가가 그것까지 무슨 수로 점치나요.

주위를 보면 부동산은 머리만 하는게 아닙디다.

[아자자 남편]

jk님 입이 상당히 거시기 하시군요 ㅋㅋㅋ

한국 사회에서 누가 전문가 인가에 대해 저는 의구심이 많습니다.

자칭, 타칭 전문가라고 하는 사람중 몇이나 시장을 제대로 바라보고 있을까요.
그사람들의 예측이 제대로 맞은 적이 있었던가요?

제가 보기에 전문가 1명만 말하라면 삼성경제연구소 정도... 큰 방향을 잘 보더군요.
솔직히 한국에서 그 외에는 전문가로 봐줄만한 분은 아직...

기사꺼리 만들던가, 강의를 업으로 하는 사람들이 쌓아 올린 모래성이 "전문가" 아닌지?

두 손가락에 꼽히는 대기업에서 몇백~몇십만평씩 부동산 개발하는 일을 10년이상 한 사람의 짧은 소견으로써는 그렇습니다.


제 생각엔 자칭, 타칭 전문가 글 잃는 것 보다는 야간에 케이블에 나오는 블럼버그 뉴스
1시간 시청하는 것이 경제를 읽는데는 더 도움이 되지 않을지 ....
(물론 저의 경우는 영어가 약해 큰 흐름만 보지만요.)

주제넘은 짓일지는 모르겠지만 "광수"라는 분 예측을 가끔 얼론 매체에서 보는데 안타깝더군요, 계속해서 파울볼 치시는 것 같아.. 안습입니다.

개인적으로 jk니이나 "광수"님에게 감정 없습니다. 워낙 리플을 특이하고 확신있게 다셔서 써봤습니다.

[......]

사실 일반인들 구매력이 없어요.
우선 나부터도 imf때는 어찌 사볼까 싶은 생각도 있었는데
요즘 집값 턱없어서
사볼 엄두가 안나요.
몇억씩 대출받아 사서 그거 값을 능력도 안되니..
집값이 너무 올라 지금 사서 올라봤자
10억 아파트가
20억?
그럼 진짜 그 아파트 살 수 있는 사람들은 한정되지 않나요?
그러다
구매력 떨어지면 폭락하는거죠.

아엠에프때는 강남 아파트가 3. 4억 으나
지금은 10억인데..

[의견]

동감합니다. "광수"도 먹고 살아야지요. 오를껄 떨어진다하면 나중에 올랐을때 왜 떨어진다고 했냐는 말 별로 안합니다. 어쨌든 올랐으니까 기분이 좋죠. 오른다했다 떨어지면?? 야단나죠.
떨어진다는 논리가 맞으려면 그에 합당한 데이타가 있어야하는데.. 이건 떨어진다는 말에 모든 것을 가져다 끼워맞추니 참 씁쓸할 뿐입니다.
어느새 국민소득이 많이도 올랐더군요. 서울시 근로자 임금평균이 4800? 정도라고 들었습니다.
평균이 그 정도라는 것은 대단한 것이죠. 부동산은 오르겠죠. 많은 데이타가 그걸 말해주고 있고..뭐시기 연구소도 알고 있을겁니다. 하지만 인정할 수 없죠. 말했다시피 먹고 살아야하잖아요.. 주장한대로 주장해야죠. 그간 집값이 떨어졌던 이유가 전반적인 경기불황에 있었다기보다는 심리와 정부의 규제에 의해서라는 것을 기억하시고..
당분간은 중소형 아파트나 대출규제에서 자유로운 빌라의 약진이 있을거라고 하는군요.
하지만 여러분께 묻고 싶군요. 집이 많이 떨어진다고 해도 한 채 있는 집을 덜커덕 팔고 기다릴 용기가 있나요? 아니면 집값 떨어지기만 기다리다 한국사회에서 계속 무주택자로 살고 싶은 분 있나요? 이왕이면 안정된 자기집 한 채 있으면 좋잖아요? 꼭 좋은 지역 좋은 아파트 아니라도 자기수준에 맞는..
떨어지면 사실 분들 ..왜 지난 겨울에 안샀나요? 더 얼마나 떨어지길 바라고요.. 1주택자.무주택자는 정말로 정말로 신경 많이 쓸 필요 없어요.무주택자는 적당히 살기 좋은 곳에 조금은 버거운듯 작게라도 집 한채 사는걸로 시작하고..1주택자는 기회 봐서 또 더 넓고 좋은 집으로 갈아타고...
요즘은 너무 많은 정보가 오히려 사람들 눈을 가린다는 생각이 드네요. 옛날 우리 부모님들도 집값너무 비싸다 갈등하며.. 그러나 열심히 모아 재산 일궜잖아요.
심플하게 생각하면 답이 나오는데...

[켁]

예측과 실물경제는 다를수가 있죠.... 누군가는 7% 성장도 가능하다고 했던가요? 아주 구체적인 경제지표로 말이죠..... 난 광수연구소가 맞는지 틀린지는 모르겠으나 현재의 집값은 상식밖이라는 생각은 많이 가지고 있습니다. 50% 정도의 폭락이 적정한 가격이라 생각됩니다(그럼 저도 망합니당^^)

[원글님 동감]

도대체 누가 그 김광수라는 사람을 전문가라로 부르는 건가요? 자칭 아닌가요?
전 그 소장 말을 전문가라고 믿고 여기 게시판에 퍼오는 사람이 있다는 게 더 놀랍습니다.
내집 마련에 한번이라도 관심을 가져본 사람이면 그 사람 실력을 알텐데...
82 자게에 다른 정보는 좋지만 경제정보는 정말 맹신하면 안됩니다.

[.......]

지금 집값에 선듯 구매하겠다고 나설 수 있는 사람들
몇이나 될런지..

10억이 누구 애 이름도 아니고
지방사람들은 이미 서울 집값 강건너 불보듯할 뿐입니다

[서울]

집값 10억만 있는거 아니에요..
몇몇곳이지 아닌곳 많아요..30평대 4억5억 있는데 서울하면 너무 비싼곳만 생각하시는건 아닌지...

[.....]

4억 5억 하는데는 앞으로 오를 가능성이 없는거 아닌가요?
나홀로 아파트라든지 하는곳..
나 아는 사람도 풍납동인가 어딘가 하는곳에 싸다고 32평샀었는데
강남 집값 그리 미친듯이 올라도 그곳은 안오르길래
봤더니 옆에 임대아파트가 있어서 그리 안오르더라고..

싼거는 이유가 있고 그런 곳에 투자하니 은행 이자도 안나오더던데..
결국 손해보고 팔았는데
팔때고 애먹었는데..

[....]

서울 뿐 아니라 지방에도 상상 이상으로 부자 많습니다.
10억 이상 집 누가 사냐구요?

지방에 사는 대학교수, 의사, 치과의사, 한의사, 변호사, 사업하시는 분 거기다 전문직 맞벌이 기타등등 이분들 오히려 현금이 더 많아서 자녀분이나 투자로 강남 아파트 많이 소유하고 있구요.
몇년 전에는 지방에 무슨무슨 도시 만든다고 토지보상 받은 사람들 때문에 강남 아파트랑 규모 작은 빌딩값이 들썩했구요.
해외에 계신분도 서울 아파트는 많이 구입하구요.
하다못해 주마다 로또 당첨자도 몇명씩 나옵니다.

[댓글을 보니]

폭락 가능성이 더 높다고 느껴지네요. 걍 제 직감입니다.

[폭락 맞습니다]

우리나라만 특별합니까
화무십일홍이란 말을 갖다 붙이지 않아도 말이 안 됩니다

[..]

전문가집단 믿고 지금까지 투자했으면 어떻게 됐을까요?
가장 자주 접할수있는 주식전문가라는 애널리스트들만 봐도 어떤가요?
주가상승에는 목표치 높이고, 하락에는 하락치 낮추는 집단입니다.

다른의미에서 전문가라는 사람들은 실문보다는 너무 학문에 치우치는 경향이
있습니다. 부동산, 주식과 경제가 수학공식처럼 딱 맞아떨어지면
그 집단의 말을 신뢰해야겠지만, 변수가 많고, 큰손들의 조작도 개입되기에
무조건 신뢰는 아닙니다.

부동산 폭락 쉽게 오지않고 함부러 말하는것도 아닙니다.
부동산 폭락하면 어떻게 되는지나 알고 그러십니까?

[저는]

원글님 글을 읽으면 옳은것 같고 광수생각 읽으면 그것도 맞는것 같고...
그래서 이렇게 해볼랍니다. 이글 캡쳐해놓고 딱 일년뒤, 그리고 그다음 일년뒤 제 핸드폰에 알람맞춰 놓고 꼭 다시 볼랍니다. 누구말이 옳을까요? 정말 궁금하네요~^^

[광수 -_-]

김광수연구소 IMF 유일하게맞춘 연구소로 알고 있는데 아닌가요?
암튼 이 사람들 무시할 사람들 아니라고 들었어요.
사람들이 왜 돈주고 리포트 사서 볼까요

[기득권자들의]

머리는 아무도 못 당합니다. 몇 달전 어떤분의 글을 읽어보니 이번 정권은 집값이 떨어지는 것을 원하지 않지만 오르는 것도 원하지 않는다는 군요.
왜냐하면 저번정권이 부동산정책 때문에 정권에서도 실패했다는 것을 잘 알고 있고 그래서 자기들의 밥그릇을 챙기기 위해서라도 지금의 상태를 잘 유지하고 싶어한다고요.
그리고 이번에 나온 DTI(?)규제로 기존의 집값을 조절하고 돈되고 건설사 살리는 신규분양사업은 이번 규제에서 벗어나 국민들이 몰리게하는 일석이조의 부동산정책....
정말 머리 좋은 정부이죠. 요즘은 판돈이 너무 커져 불안한 모습도 보이지만 머리좋은 정권이 국민들을 또 어디로 몰고갈지 궁금하고 또 국민은 어디로 휩쓸려갈지.....
저도 고민 중입니다.

[phua]

원글님 말씀대로면 삼성은 우리나라가 IMF 상황이 될 것을
빤~~히 알면서도 모르는척 했었다는 이야기지요???
역시... 삼숑, 너넨 "" 언구제러블 집단"" 이야~~~

[원글]

그게 그렇게 되나요? 그런 말 한적이 없는데요.