혹시 상가투자에 대해 잘 아시는 분 계세요?

[잘하는걸까?]

요번에 집을 팔면서 상가를 하나 분양받을까 생각하는데요


원래는 20평대 후반 집을 지니고 살다가 30평대와 갭이 많이 좁혀진 듯해서
살던 집을 팔고 좀 더 여윳돈을 보태 30평대 집을 살려고 한건데


어찌된 일이지 제가 집 판 시점부터 30평대 집값이 야곰야곰 오르기 시작하더니
맘에 들어 찜해논 집 며칠후에 물어보면 계약되고, 또 계약되고
거의 4집이상이 그런식으로 후다닥 계약이 성사되더니
집주인들도 계약이 잘 되니 원래부른 가격에서 2~3천 이상 올려부르고 절충도 전혀 안해주고...


결국 집을 못 구했어요.
애 아빠는 몇 억씩 되는 돈을 왜 그냥 집에 깔고 앉아 있느냐
그냥 전세 살면서 남는 돈으로 뭔가를 하자 계속 저를 설득하고..


주식이나 펀드는 원금 손해날까 무서워서 못하고.. 장사수완은  더더욱 자신없고...

결국 선택한 방법이 상가투자 입니다.


제가 알아본 상가가
경기도 쪽에 새로 생기는 00지구 중심상가 대로변에 위치한 1층 상가인데요
그런데 전 조그마한 큰크리트 사각 점포하나가 그렇게 비싼지 요번에 처음 알았네요


실평수 13평에 거의 6억 5천..
(주차장 면적까지 합친 분양면적은 한 25평쯤? 되요  )

1층과 4~5충 가격차이가 그렇게나 많이 나는지도 처음 알았어요.  거의 5배?



만약 이 상가를 하게 되면
임대보증금 빼고서도
대출을 2억 5천 가까이 지고서 시작해야 하는데

분양소 측에서는
아파트 대출과는 달리 상가는 다달이 월세가 들어오니까
그 월세로 대출이자를 갚아도 한 7% 정도 수익이 난다고 합니다.


그쪽 말이긴 하지만 임대대기자 들은 많다고 하네요..대로변 1층 상가라서..




너무 서론이 길었지요?  
지금부터 정말 궁금한 것 몇가지 좀 질문할께요?


1. 중심상가 대로변에 있는 상가가 좋은 건가요?
   (집 살때는 대로변은 소음 먼지 때문에 피하잖아요?)


2. 1층상가가 다른 층 보다 거의 4~5배 이상 비싼데
    그렇다고 임대료가 다른 층보다 4~5배 비싸지는 않고 거의 엇비슷하던데요

    분양소측에서는 적극적으로 1층 상가를 권하네요.
    하긴 다른 층은 골라서 잡을 수도 있는데
    1층은 하나만 남았어요..

    임대수익은 비슷한데 평당 거의 5배나 더 비싼 1층 상가가 더 인기있는 이유가 뭔지 궁금해요..



3.  그리고 상가도 향을 따지나요?
     집은 무조건 남향이 최고잖아요..
     그런데 제가 본 1층 상가는 북향이에요..
     북서나 북동도 아니고 정 북향....
     해가 하나도 안들텐데 이런 것도 영향이 있을까요?



4.  만약 상가를 하게 되면 어떤 업종으로 임대를 들이는게 좋은가요?
    분양소 측에서는
    편의점, 부동산, 떡집 , 빵집, 이동통신사 측에서 연락이 온다고 하는데
    어느 쪽에 임대를 주는게 나은 건가요?

    저나 제 남편이나 무른 편이라 만약 월세 밀리면 참 난감할 것도 같고
    그래서 안정적으로 세를 받을 수 있는 업종에 임대를 하고 싶은데
    그런 업종이 뭔지를 잘 모르겠어요.


    
    
너무 질문이 많았죠?

그런데 분양사무소 측에만 질문하자니
아무래도 그쪽은 상가를 팔아야 하는 입장이니
좋은 측면만 얘기할 것 같고

달리 어디 물어볼 것도 없고

그래서 이곳 82에다 여쭤봅니다.

그리고 다른 분이 며칠전에 가계약금을 걸어놓고 2~3일만 더 생각해보고 계약한다고 한 상태라
만약 저희가 하겠다는  결심이 서면 오늘 중으로 계약금을 다 걸어야 해요..


부디 상가투자에 대해 잘 아시는 분 있으면 꼭 좀 알려주세요..

[생돼지]

글쎄요. 어디 지구인지 몰라도 실평수 13평에서 임대수익 7%내는게 가능할지 싶네요.

[경험자]

상가투자는 신중해야해요.
물론 아파트도 지역에 따라 오르고 내리는 폭도 다르지만 내가 거주해야하는곳이라는 필수조건이 있어 가격을 떠나서 사야하는 이유가 있지만 상가로 임대수입과 나중의 매매시 차액을 바라보신다면 말 그대로 투자랍니다.
이익이 많은만큼 그만큼 위험성이 있으니 신중하셔야하지요.
일반적으로 대로변 1층상가는 선호하는 상가입니다.
그렇지만 아직 정착이 덜된 분양상가는 어느쪽으로 확장될지 교통, 인구, 입지요건등 다양한 쪽으로의 검토가 필요해요. 분양가가 주변 시세에 비해서 적당한지, 사람들이 많이 움직이는 동선에 있는지 등등..
1층은 4-5층에 비해서 두세배 혹은 그이상 비싸게 분양되는게 일반적이구요. 월 임대료도 분양가격차이정도의 차이가 나지요. 그렇지만 분양하는 사무실 얘기대로 되지는 않더군요.
지인이 분양받은 1층상가는 역세권이고 입지가 아주 좋은데요. 분양당시 임대수입 800이상 보장한다며 큰소리 쳤는데 5년이 되어 주변이 모두 정착된 지금현재 월 400-500정도에 임대되는게 일반적이예요. 그래서 월 800의 수입에 맞추어서 이리저리 계산을 맞추었는데 임대료가 생각만큼 나오지 않으니 대출갚기도 허덕이는 수준이구요.
그리고 임대소득이 사업소득으로 분류되어서 혹시 소유주가 직장에 다니시거나 다른 소득이 있으시면 그 소득에 추가되어 5월 종합소득세를 내야합니다. 제 지인의 경우 직장에 다니고 있고 임대소득의 66%가 사업소득으로 계산되고 기존 근로소득(고소득인것 같아요)외에 사업소득이 추가되면서 추가된 사업소득의 27-35%인가를 세금으로 낸다고 들었어요 즉 임대소득의 18-20%가 세금으로 나간다는 얘기더군요. 물론 은행에 저축해도 이자소득에 대해서 세금 내야하니까 그부분은 상쇄하더라도 재산세 교통유발 부담금 등등 부동산에서 계산해주는 단순한 수익률이 내가 얻는 수익이 아니라는 말씀 드리고 싶어요.

[집 없이 상가만]

산다면 잘못된 선택인 거 같네요.
이왕 집을 파셨다니 차라리 서둘러 좋은 지역으로 평수줄여서라도
갈아타세요.(융자는 절대 많이 끼지 마시구요)
상가는 위험 부담 큽니다. 1주택은 요건 채우면 혜택이 많잖아요.(유일한 비과세 상품)
절대 좋은 지역 아파트는 인기가 계속될 거에요.

[저는]

상가 두개를 갖고 있는데 하나는 공실이고 하나는 효자입니다. 앞에 것은 아무 생각없이 산거구, 첫번째에 데어서 두번째 것 살때는 엄청난 발품과 시간을 들였죠. 아침, 점심 저녁, 평일, 휴일..옇튼 각각의 인구 유동량을 제가 가서 체크하고 주변 시세며..앞으로의 그쪽 발전계획까지 다 열람해보고구요..그리고 샀어요. 잘 되는 지역이니 그렇지 그렇게 고생하고도 안되는 것도 있으니 다 재수고 운수란 생각입니다. 님의 경우 잘될 확률은 높을 것 같지만 막연하게 님의 글만 갖고는 모르겠네요. 지역 입지도 중요하지만 건물도 중요해요. 건물이 번듯하게 지어졌는지, 앞에 버스 정류장이나 횡단보도가 있는지 지하철역은 가까운지..건물 외관은 대리석인지 벽돌인지...몇층 건물인지 공실률은 얼마인지 엘리베이터는 몇개인지...체크할게 한두가지가 아니예요. 그리고 제가 부동산 거래하면서 느낀 것이 부동산은 인연이란 것입니다. 아무리 갖고 싶어도 자기 것 안되는 것이 있어요. 그 상가가 님과 인연이 있다면 어떻허든 님이 것이 될거예요.
전 윗분이 말씀하신 것도 땅겨요. 지하철 가까운 곳에 집사셔서 원룸짓는 거요. 근데 요즘 아파트보담 주택이 더 인기가 좋아서 좋은 물건 잡기가 쉽진 않을거예요. 옇튼 잘 생각하셔서 현명한 투자 하시길 바랍니다.

[혹시 생각있으시면]

그런 부동산 컨설팅하는 사이트에 가서 유료 상담 한번 받아보세요. 아무래도 전문가니까 일반인보다는 나을 것 같아요. 저도 예전에 이사하면서 한번 받아봤는데 3만원인가 하더군요.

[상가 투자는]

정말 신중하게 해야해요.
집은 어느정도 입지면 수요가 있지만 상가는 정말 변수가 많아요.
같은 건물에서도 늘 비어있는 점포가 있더라구요.
아까 위에 역세권(9호선 급행역 강서구쪽이나 신림 봉천쪽) 50평 정도 주택 전세끼고 사서
거주하면서 하나씩 월세로 돌리는 거 썼는데요.
그것도 여기저기 잘 둘러보셔야할 거에요.
급매물을 잡을 수 있으면 좋은데 전세낀다 해도 4억이 조금 어정쩡하긴 하네요.(융자는 절대 많이 끼지 마세요...)

[모퉁이]

상가는 되도록이면 건물의 모퉁이에 위치한 곳을 사야 실패 확률이 낮아져요.

[.]

다른 건 잘 모르겠고 분양소측 말 믿으시면 안 됩니다.
인근 중개업소와 좀 떨어져 있는 중개업소 몇 군데,
음료수 사 들고 가서 상담 해 보세요.

[신중...]

서울 삼성동 대로변 신축 상가 1층이 (10평)...
보증금 1억에 월세320인데...
권리금 없는것이 메리트라서...가게를 할까?했었는데...
복덕방에서도 말리던데요...그가게 몇개월째 공실입니다....현재도
6.5억에 년7% 수익을 내려면...월세를 얼마를 받아야되는지...답이 나올텐데요...
얼마나 요충지인지는 본인이 아실테고...신중하셔야할듯합니다..

[...]

민영상가보단 주공에서 분양하는 아파트단지내 상가로 알아보세요. 그나마 위험율이 적고
투자대비 수익이 날 수 있는 곳이에요. 주택공사 홈페이지에 들어가면 지역마다 상가분양
안내 있으니 꼼꼼히 살펴보고 시간있으면 근처 주택공사지점에 가서 담당자와 문의도 해보시고요.

[그냥]

경매지 가끔 보면요 빈 상가 엄청 나와요.

감정가의 50% 미만도 상당히 많아요. 그 이유들이 있겠죠?

그 만큼 조심 조심입니다.