원룸 임대사업

[투자]

강남쪽에 30평대 아파트한채를 가지고있습니다. 지금은 전세를주고있는 상태이고 요, 이자가 쎌때는 한달에 230넘게 은행에 부었지요.

맞벌이로 한달 600넘은 수입이있으나 양가 부모님 용돈에 강남쪽에 아이들 사교육비 대려니 남는게 없어요ㅠㅠ

(남는거란 저금할여력이 별로없다는 뜻이에요. ^^)

어쨋든 그래서 경기권에 다가구로 갈아타 볼까 하고 알아보고 있는데 매매가 85천에서10억 이고 실투자 7억정도(융자끼면 5억까지) 면 원룸 다가구 얻을수 있겠더라구요. 부동산말로는 한달 500여만원정도 월세 들어온다고 하더라구요.

내집살면서 돈쏟아 부는것도 힘부치고 이렇게 뼈빠지게 벌어 은행 좋은일이나 시키구 과연 애들 교육비며 노후를  제대로 설계할수 있을지 걱정되어 저렇게 한번 해볼까 싶은데. 남편이 부정적 이네요

그건 노후에나 하는거라면서 원룸임대 골치 아프다나? 하면서요 강북쪽에 아파트로 이사간후 거기서 얼마벌는게 더 빠르다고 하네요.

저는 저쪽으로 많이 기울어졌는데 남편이 반대하니 자신이 없어요.

제생각엔 월세가 일년에 6000정도 들어오니 아파트 상한가 치는거 기다리는것 보다 나은것 같은데

월세모아 이자도 낼수 있고 세월지나면 땅값도 오르니 괜찮은것 같은데

어떤 문제가 있을까요?

경험많은 고수분들의 고견을 부탁드립니다

[..]

원룸임대 골치 아픈 거 맞구요, 노후에 융자 없이 월세만 받아서 생활하려는 사람에게는 적합하지만 융자 끼고 원룸 사업 하는 건 반대입니다.
일단 융자 있는 원룸은 세입자들에게 인기 없구요, 인기가 별로 없으니 나중에 세입자에게 먼저 보증금을 빼줘야 할 상황도 생기는데 그럴때 또 융자 받을 수도 없고.. 하여튼 여유돈 없이는 하기 힘들어요.
월세 중에서도 철마다 복비도 나가고 월세는 도배장판도 해줘야 하고 소소한 수리도 많이 들고요, 특히 반지하가 있다면 정말 수리비 많이 나가요.
그리고 원룸은 월세가 많이 나오는 만큼 집값은 별로 오르지 않습니다.
살때 가격대로 잘 받아야 본전이에요. 임대사업자로 신고하면 세금도 나가구요.
차라리 그 돈으로 역세권 아파트 융자없이 사서 월세 놓으시는 게 훨씬 맘 편하실 것 같아요

[...]

저는 실제 하고 있는 사람으로 조언드리죠.
장점은 월세로 생활을 한다는것..집안에 일을 하고 있는 사람이 하나 더 있는 셈이지 도움이 실제로 됩니다.
단점은 소소히 신경이 쓰인다는 것 애먹이는 세입자도 분명있습니다.

고려해야 할점은 햇빛드는것. 반지하 없는게 좋고. 구조도 잘나와야 집이 잘 빠져요.
그리고 반드시 관리업체가 있는 지역으로 선택하세요. 본인이 다 신경쓰기에는 힘듭니다.
저는 대전에서 하는데 관리업체가 전적으로 다해주고 저는 주로 전화만하고. 계약서 도장만 찍습니다. 월세두달밀리면 가차없이 세입자 압박해야 마이너스 없이 꾸려갈수 있구요.
월세는 어차피 보증금 별로 없기 때문에 융자금은 크게 상관없습니다. (전세는 좀 상관있음)
그리고 집값은 크게 오르지는 않습니다. 하지만 땅이 있으니 떨어지지는 않아요. 조금씩 오른다는게 맞겠네요.
그리고 투자대비 연10%는 빠지는 물건 고르셔야 하구요.
신경은 좀 쓰이지만. 그정도 신경안쓰고 돈벌수는 없다고 봐요.
잘 생각해서 투자하시길바래요.
그리고 직장인이라면 종합소득세 내야하구요.
임대사업신고 꼭 하지 않아도 됩니다.(상가가 있으면 해야함)

[투자]

다시한번 여쭤요, 잘하면 융자 없이 살수도 있을것 같아서요.
그리고 월세보증금은 대가 500에 25만원30만원정도로 들어있던데
그정도는 마이너스 통장으로라도 만들수 있지 않을까 하는 생각인데,

윗님 말씀은 일단 융자 없고 약간의 여유자금이 있다면 투자가치가 있다는 건가요?

글구 그집 가보니 원룸월세 들이고 나고 각종수리 청소관리등을 어떤관리회사에 위임해놨더라구요 관리비는 월세입자한테서 얼마씩 걷는다던데, 글구 2002년도 건축된 건물이라 앞으로 5-10년은 큰고장 없지 않을까 싶은데..

세금문제 는 잘모르겠더라구요 부동산에서는 종합소득세 얼마 안나오고 오히려 나중에 양도세 안내서 좋다구 하던데..

다시한번 댓글 달아주심 고맙겠습니다^^

[원글]

아참 원룸이 26개 입주되있고 반지하 없고 일층에 반정도는 주차장으로 해놨고 , 집도 대리석 붙여 놓아서 깨끗하더라구요, 근데 안은 못봤어요ㅠㅠ

글구 관리업제가 관리비 받는대신 월세 못들이면 책임지기도 하나요??

[..]

제일 중요한건 건물에 문제가 있는지 없는지예요.
사는 세입자분들께 물어봐야 되는 부분이지요.
만약 문제가 있는 건물이라면 골치 아파지구요.
결루나 곰팡이 습기같은거 누수같은것도 체크하셔야 하구요.

아파트보다 상가주택이나 원룸에 저는 장래성이 더 좋다고 생각해요.
저역시 상가주택에 사는데 월세 나오는거 진짜 많이 도움된답니다.

[...]

신축일수록 좋기는 한데 요즘 신축은 10%빠지는게 좀 드물겁니다. 이건 님이 판단하고 발품파시고 흥정을 잘 하셔야 하구요.
올100%월세로, 융자 없이 꾸려나간다면 부담이 훨씬 적겠죠. (몇백정도는 마이너스 통장으로 돌려막을수 있다는 전제..)
하지만 융자가 없다는게 꼭 좋은 것은 아닙니다. 나중에 팔생각이 있다면 융자가 있는게 좋구요.
저라면 차라리 융자를 끼고 사서 (요즘 대출이자 싸니까요) 그돈으로 혹 전세가 있으면 월세로 돌리던지 다른곳에 투자를 하겠어요.
그리고 관리회사가 있다면 세입자가 관리비등을 그쪽으로 주고 수리나 세금정산등을 해결하니 님이 크게 신경쓰실것은 없구요. 수리비중에서 주인이 책임져야 할 부분을 관리회사로 입금해주면 됩니다. 월세 압박은 관리업체가 직접하지는 않구요. 주인이 이집이 얼마가 밀렸는데 관리하는중에 (청소나..) 한번씩 얘기해 달라던지. 혹은 정말 돈안내고 이사도 안가는 세입자의 경우 단수조치등을 의뢰할수 있습니다.
임대사업자 같은경우 양도세 혜택 다가구는 없습니다.
양도세 혜택보려면 국민주택이하규모로 임대해야하는데..
다가구는 가구당 등기가 되어 있는게 아니고 건물1채이기 때문에 소규모주택에 해당하지 않아요. 저혜택을 받으려면 가구당 분리등기를 해야 하구요.
종합소득세는 어차피 임대소득자 신고한다고 더 깎아주지 않아요. 그냥 간이과세로 신고하구요. 신축이 아니면 누수가 있는지는 꼭 세입자한테 물어보시고요(이거 정말 골치아프거든요)
구조 꼭 보세요. 같은지역이라도 구조에 따라 엄청나게 입주율 차이납니다. 그리고 거의 공실률없는 지역으로 알아보시고. 주차할곳이 마땅한지도 잘 살펴보시구요.

[--]

방이 26 이구 반 정도가 주차장 이라면 불법 건축물 경우가 많구요.
불법 건축물잊지 꼭 꼭 확인 하셔야합니다. 나중에 매년 벌금 냅니다.
들키지 않더라도 나중에 앙심 품고 찔르기라도 하면.
그러면 정당한 건물 사는게 마음이 편하지요.
관리는 맡기면 돈의 누실이 너무 많아요. 상상 이외입니다.
그리고 세입자 월세 안내면 나가기라도, 야밤도주. 해주면 너무나 감사합니다.
돈 안내도 내보낼수 있는 방법은 죽어도 없읍니다. 스스로 나가지 않는이상.
글로 쓰지 못하지만 상상이상입니다. 저희는 비싼 지역인데도 사정 사정 해서 제발 나가만 달라고 애걸복걸? 해서 나가보면 정말 처절하리 만큼 많은 빚 독촉이 옵니다. 대부분 신불자들이구요.
위치의 중요성은 제일 중요합니다

[--]

물론 단수나 전기 끊을수 있습니다.
하지만 그들이 한전이나 수도 사업부에 사정하고 단돈 얼마라도 낸다면 다시 연결 해 줍니다
주인이 단전한다면 그들을 감당해 낼 자신이 있으세요?
얼마나 무서운 세상인데.구슬르고 달래는 방법 밖에는 없어요.
계약자와 사는 사람이 다른 경우도 있어서 외모로는 알수 없어요.
온몸에 그림 그려 놓으신 분들도 있어요

[~]

ㅎㅎ 윗분이 정말 리얼하게 쓰셨네요.
저희 부모님이 이정도 규모는 아니지만 건물을 임대해서
노후 생활비로 쓰십니다.
원글님이 월세 500 받을 수 있다고 부동산이 말했다셨는데
정말 그럴까요?
월세 꼬박꼬박 내는 사람이 얼마나 될지.
보증금 까먹기 일쑤고, 어디 고쳐야한다 부르기 일쑤고
정말 신경 많이 쓰입니다.
돈이 그정도 들어온다면 또 몰라도
그것조차 일정치 않을거예요.

저희 부모님도 그 애물단지 팔려고 내놓으셨답니다..

[...]

세받는게 물론 골치아프기는 하지만 강북쪽 어디에서 이제 아파트 사서 상한가 칠 일은
별로 없다고 봅니다.