전세 확정일자

[세입자]

전세확정일자을 받아놓으면 그 건물에 문제가 생겼을시
"전세금 전액"이 보장 되는게 맞나요?

수도권과 지방 서울 이렇게 해서 최우선변제다 뭐다 하던데
어려워서 무슨말인지 모르겟어요.^^

이번에 이사을 할거라 집 알아보고 있거든요.
아시는분 정확한 답변 부탁드려요 .

[.]

해당 부동산이 경매될때
자신보다 후순위물권(대표적인것이 저당, 근저당)에 대해서 우선적으로
배당받을수 있게 되는것입니다.

기존에 저당 압류등이 있다면 큰 의미는 없겠지요

[세입자]

아 그럼 저당이나 근저당 압류 같은게 없다면 문제가 생겼을시에
백프로 다 보장받을수 있다는말씀이신거죠?
그럼, 서울이랑 지방 이런거 분류해서 최우선 변제금액 해가지고
금액이 다 정해져 있는건 뭔가요? ^^

[.]

등기부등본이 깨끗하게 아무것도 없다면
경매시 원글님이 선순위라서 제일먼저 배당받으니 상당히 안전하겠죠

최우선변제금은 [[후순위라도]]
일정금액안의 임차보증금이라면
경매낙찰가의 절반한도내에서 소액을 보장받는 제도입니다

지역마다 다르니 따로 찾아보세요.

*** 일단 등기부가 깨끗하면 매우 안전하다고 보시면 되겠습니다

[확정일자는]

그냥 날짜만 확인하는 기능입니다
등기부등본에 내가 확정일자 찍은 날짜보다 앞부분에 등기나 압류가 없으면 100%
전세금을 경매들어가도 받을 수 있구요(물론 주소이전과 점유를 해야...)
만약에 내가 받은 확정일자보다 앞에 많은 근저당이나 압류가 있어서
내가 받을 금액이 없으면 소액보증금 우선변제에 의해서
2008.8.21 이후에는 과밀억제권역은 보증금 6,000만원 이하 2,000만원까지
광역시는 보증금 5,000만원 이하 1,700만원까지
그밖의 지역은 보증금 4,000만원 이하 1,400만원까지 받을 수 있습니다

[jk]

확정일자는 쉽게 말하면 [빚을 갚는 순서]입니다.
님은 전세로 들어갈 집을 빌리는겁니다. 전세금을 내고 빌리는 것이지요.
그렇기에 집주인에게 돈을 빌려준 것이고 집주인은 집을 담보로 님에게 돈을 받은겁니다.

문제는 "날짜"입니다.

집주인이 그 집을 담보로 빚을 더 빌렸을수 있습니다.
그게 님이 이사들어간 날짜(이게 확정일자임)보다 더 먼저 빌렸을수도 있고
님이 이사들어가고 난 뒤에 더 빌렸을수 있습니다.

이 순서에 따라서 빚을 갚는 것입니다.
님의 확정일자보다 이전에 빚을 빌렸으면 님의 돈은 순위에서 밀립니다. 왜냐면 님보다 더 먼저 빌려줬기 때문에 당연히 님이 늦게 받죠
반대로 님의 확정일자이후에 빚을 집주인이 빌렸다면 님의 빚을 우선 갚아야 하는 것입니다.

최우선 변제라는건
만일 님이 확정일자를 받았는데 그 이전에 집을 담보로 빚이 있었다.
이 경우 님은 돈을 못받을수 있습니다.
하지만 그런 경우가 생기면 님은 너무 억울하겠지요.

그렇기에 세입자에게는 최소한의 금액을 보장해주게 법으로 되어있습니다.
그게 최우선변제입니다. 하지만 이 금액은 크지 않아서 최대 2천만원까지 가능합니다.

[jk]

다시 말해서 등기부등본을 미리 떼보고(모르시면 동사무소에 문의하시면 됨)
님이 전세를 얻을 건물에 빚이 있는가 없는가? 그걸 확실하게 해두셔야 합니다.

빚이 있다면 최악의 경우 님 전세금을 날릴수 있는거죠.
물론 빚이 있어도 그게 적은 금액인 경우는 상관없습니다.
4억짜리 건물에 5천정도 빚이라면 그냥 무시해도 상관없겠지요.
하지만 1억을 넘어간다면 좀 골치아프겠죠. 이건 건물마다 다를겁니다. (세입자가 얼마나 되는지도 중요하구요)

[.....]

하나더하자면 만약 지방이라면 전세금이 집값과 차이가적고
경매로 넘어가는경우에 헐값에 넘어가는경우도 종종있기때문에
다 못받는수도 있습니다 전세가1억인데 집이 경매에서8천에팔리면(시세가12000이라도)
이런저런비용띠고 결국 원글님꼐서는 7500정도만 받게돼는것이죠
당연한이야기인가요^^;
또 건물이라고하셔서 하는이야기이지만 다른세입자가 있을경우는 문제가더 복잡해집니다
원글님보다 늦게들어왔어도 아까말씀하신 최우선 변제에 해당돼는사람이 있을경우에는
또 문제가 복잡해 질수있습니다..건물 매각대금을 나누어 갔는경우도 생길수 있다는것이죠...
서울이나 수도권 중심부같은곳이라면 크게 걱정하지않아도 됄듯합니다
전세금과 매매가차이가 매우크니 특별한경우가 아니라면 확정일자 순서만 잘 챙겨보시면 됄것같아요

[공인중개사]

우선 이사갈 집의 시세가 어느정도 인지 확인이 필요합니다.
전세금액은 시세가의 70%가 넘지 말아야 걱정이 없어요.
계약시 근저당이나 가압류,지상권,전세권등 다른 권리가 등기부에 기재 되었는지 확인하세요.없다면 이사갈 집을 계약하고 잔금 지급후 이사와 전입신고를 마치면
다음날부터 대항력이 생깁니다.
대항력이란 전입신고 와 이사를 완료하면 다음날 부터 효력이 발생하는데 그전에 설정되어 있던 권리에는 대항을 못하니까 주의 하세요.
확정일자는 전입신고시 계약서 뒷장에 받는데 이것은 훗날 전세집이 경매나 공매로 넘어갈때 경락금액에서 순위가 늦은 권리보다 우선해서 변제받을시 있다는 얘기입니다.
일단 등기부 등본은 계약시 한번 열람해보고 잔금시, 나중에 이사후 한번더 열람해
다른 권리가 없는지 확인 하세요.
집주인이 나쁜맘 먹으면 계약후 잔금기간중에도 은행에 집을 담보로 대출을 받을 수 있고
그러면 2순위로 밀릴 수 있습니다.
중요한것은 이미 근저당 설정되어 있는집은 이사가지 마세요!!!!!