1가구 2주택문의 할께요...

[..]

1가구 2주택일경우 아직도 세금을 많이내나요?

첫번째 집은30년정도 살아온 집은데 샀을때 가격이 있어서 2주택일 경우 팔경우 세금을 많이 내야 한다고 합니다.

두번째 집은 얼마전에 구입한 집인데요...


이경우 첫번째 집을 나중에 팔면 세금을 많이 내야하나요?
지역은 서로 달라요...


넘 궁금합니다. 답변 부탁드립니다. 꾸벅~

[...]

나중집이 양도소득이 별로 없다면 나중집 먼저 파시고 일주택이 된
상태에서 먼저집을 파시면 일주택일 경우에는 9억원을 초과하는 금액만 세금을 내고
9억미만이면 세금이 없어요

[양도세]

중과세 없어지고 6~ 33% 까지 적용되는 일반과세로
한다는거 신문에서 봤는데... 아직 국회 통과 안 된 모양이지요?
저도 궁금해서...
윗님 글은 중과세 시행되고 있는 경우인데..
통과 못할 가능성이 더 높아서 그렇게 쓰신 건가요?

[항아]

두 주택 모두 현재 거래되는 가격과 취득가액 , 취득시기, 주택 소재지 등을 알아야 정확한 답변이 가능할 것 같네요. 이 정보에 따라 1세대 1주택 특례에 따른 비과세여부, 고가주택여부 등을 알 수 있어요.
제가 자리를 자주 비우니 바로 답변은 못하고요. 돌아와 로그온 후 이 정보가 있으면 자세히 답변 드릴께요.

[항아]

올해 바뀐 부분도 있어서 업데이트도 해야겠네요.

[...]

중과세 없을 때 일반과세로 장기보유공제 받고 양도해도 금액이 크니까 내는돈이
꽤 되더라구요 그래서요.....

[..]

자세한 사항을 상담받고 싶은데 어떻게 하나요?

[휴~]

저와 어쩜 그리 처지가 같은지요.
우리도 양도 소득세가 장난아니라 지금 팔고 다시 구입할가 합니다.
번거롭긴해도 먼저 집을 2년안에 팔아 양도소득세를 0로 만들고 다시 구입하면 취,등록세만 내지 않을까요?
아님 처지가 같은 분끼리 맞교환도 괜찮고요.

[!]

윗님 그게 무슨 말인지 이해가 안되는데 좀 자세히 말씀해 주시면 안되나요?
먼저 집을 팔아 양도세를 0로 만든다는 게 뭐죠?
먼저 집을 팔 때 양도세가 나와서 그게 걱정이라는 원글님 말인데...
이경우에 9억미만이고 일시적 2주택으로서 2년이내에 팔면 양도세 안 내는건데요.
9억이상이까 걱정을 하시는 것 같으신데....

두번째 집 사고서 2년이내에 파시면 1가구 1주택으로 파실 수 있고,
9억 이상이라 해도 30년 소유시면 양도세가 그렇게 많이 나오진 않을텐데요..
아마 수십 억 하는 집인가 보네요.

[항아]

이제야 들어왔네요.
정확한 정보가 없어서 제 추측으로만 설명을 드릴께요.
아마도 30년 이상 되었다면 당연히 주택과 그 부수토지의 가격이 많이 올랐겠지요.
<<양도차익=양도가액-취득가액-양도비용등-자본적지출
고가주택의 양도차익=양도차익*(실거래가-9억)/실거래가
양도세소득금액=양도차익-장기보유특별공제-양도소득기본공제(2백50만원)
산출세액=과세표준*적용세율>>
양도후 예정신고기한내에 자진납부하면 산출세액의 10%를 공제합니다.
위식에서 가장중요한것은 장기보유특별공제와 적용세율인데요.
1세대1주택(고가주택-실거래가액9억원이상인주택)의 경우에 해당된다면 윗식처럼 양도차익에서 9억원에 해당되는 비율을 공제하게 됩니다. 또한 장기보유특별공제의 경우에도 그 양도차익에서 보유년수에 따라 공제하는데요(님의 경우에는 최대인 80%입니다.) 그리고 적용세율도 누진과세인 기본세율을 적용하게됩니다.
위에서 말씀드린부분은 1세대1주택일 경우에 해당되는 부분입니다.
님의 경우에는 2주택이라 위 혜택을 받을 수 없네요. 9억해당분을 공제받을수도 없고, 장기보유특별공제도 아예적용이 안됩니다. 적용세율은 2주택의 경우 올해 한시사항으로 40%적용되는데요. 저번 뉴스에 기본세율적용한다고 했는데 국회통과했는지 시행령이 떨어졌는지는 저도 잘 모르겠습니다.(세무서에 문의바랍니다.)
문제는 양도세가 많이 나온다는 것입니다.
첫째. 방법은 최근 새로 구입한 주택인데요. 양도세법 규정에 대체취득을 위해 주택을 구입 후 이전주택을 2년내에 양도할 시에는 1세대1주택으로 보는 규정이 있습니다. 따라서 최근 구입한 주택이 2년이 아직 안되엇다면 1세대1주택으로 적용받을 수 있습니다. 2년내이니 양도시기,취득시기도 알아야겠죠.
양도시기, 취득시기는 잔금청산일 기준입니다. 만약 잔금청산일 전에 수유권이전등기가 이뤄졌다면 소유권이전등기시점을 양도,취득시기로 봅니다. 쉼게말하자면 둘중 빠른날입니다.
둘째, 최근 주택구입후 2년이 경과되엇다면 최근구입한 주택을 먼저 양도하는 것입니다. 작년부터 부동산 가격이 빠져서 양도차익이 발생할 여지가 별로 없으니 말입니다. 최근 주택을 양도한 후에는 이전주택이 1세대1주택이 되니 절세할 수 있을 것입니다.
이상 미력한 제 소견입니다. 보다 자세한 사항은 조세전문가와 상담해보시는 것이 확실할 듯합니다. 증여를 이용하는 방법이 잇긴 하지만 여기에서는 실익이 없을 듯 합니다.
대부분의 분들이 양도후 문의를 하는데, 이미 결정난 사실은 빼도박도 못하는 것입니다.님처럼 양도전에 충분히 알아보고 결정하시는 것이 최선책입니다.
한가지 팁 더..... 이왕 양도를 결정했다면 6월 1일(재산세 과세기준일)전에 소유건이전등기를 경료해야 하는 것이 유리하겠죠. 소유권이전등기 여부에 따라 재산세 부담이 양도인이냐 매수인이냐가 결정되니까요.

[항아]

아! 참고로 1세대1주택은 비과세됩니다. 그러나 실거래가액이 9억원을 초과하는 주택은 고가주택이라 하여 과세를 하는데, 위와같이 9억원에 해당하는 양도차익을 공제하고 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용해 주고 있습니다.