구두계약의 법적 효력 - 급합니다-

[속이타요]

82회원중에서 법관련 일 하시는 분의 조언을 구합니다.

해외에 살고 있는데요 한달전 집을 보고 임대하기로 결정해서 회사의 품의를 기다리다가 며칠전 품의가 안되서 임대계약을 못했어요.
그랬더니 집주인이 구두계약으로 철썩같이 임대할 줄 알고 타 부동산에 보여주지도 않았기때문에 그동안 임대하지 못한 것과 손해배상을 청구해서 소송을 걸겠다고 변호사 편지가 왔습니다.
임대금액의 2배를 요구하고 있는데 어떻게 해야 할지 막연합니다.  구두계약도 법적인 효력이 있나요?
이메일로 품의전 계약서 문구를 조정해 달라는 얘기는 했고 문구를 조정하는 메일을 몇번 주고 받았어요.
저는 회사에서 결재나는 대로 연락드리겠다고 했거든요.

아시는 분 있으시면 조언을 부탁드립니다.  

[대강]

얼마 전에 급하게 질문 하신 내용과 비숫하네요.

국가와 지역에 따라 (미국의 경우 각 주마다 다름) 다르지만
대체적으로 구두계약도 당연히 정식계약으로 동일하게 인정합니다.
다만 분쟁시 계약성립여부를 입증하는게 어렵고 복잡하죠.
또한 부동산 매매 또는 임대차 등과 같이 중요한 그리고 빈번한 계약은
계약서에 당사자가 서명함으로서 계약의 완결로 보는 견해가 대부분의 판례입니다.
말로 아무리 해도 변심의 경우가 현실에서 상존하는거죠.

반대로 구두계약을 했는데 회사에서 품의도 결재가 나고 계약서에 사인하자니깐
집주인이 정식계약 안한다고 더 좋은 손님 있다고 하면 어떻게 하시겠습니까?

결국은 구두계약을 상호 인정하느냐? 상호 인정한다면 계약성립
계약금이나 보증금이라도 지불했으면 증거인정.
파기시 책임소재에 따라 구체적 피해액 협의 - 종결

한 쪽에서 인정을 안하느냐? 분쟁 발생
서로의 입장을 얼만큼 강한 의지로 주장하느냐? 변호사 개입 등 분쟁해소과정 시작
인정 안하는 쪽에서 당연히 "난 책임없다, 내가 계약했다는 거 입증해라" 요구.
증인 또는 증거물 제시 하면 대개 많이 유리함. - 관리사무소 직원 등 증인가능성.
변호사와 통화나 편지 메일등 교환 내용에도 암묵적으로 인정했으면 증거가능성.

원글님 경우는 "계약을 논의한 것은 맞다. 체결은 안했다. 그러나 회사가 허가해야 구속력 있는 정식 계약을 할 수 있다는 조건을 달았으므로 면책이다" 고 주장하는게 가장 유리할 듯 합니다.

부족하시면 상황을 자세히 다시 설명해 보세요 ^^

[대강]

팔이 안으로 굽지 않고 냉정하게 말씀드리면

만일 집주인(임대측)의 말대로 피해가 발생했다면 그사람은 억울할 겁니다.
회사에서 결재가 기각될 가능성이 있다는 것을 분명히 조건으로 표현하셨다면
그 사람도 그렇게 억울하지 않을 수도 있죠.
대화내용이나 논의했던 이메일 중 그런 표현이 있었으면 면책이고

그렇지 않으면 임대하기로 결정까지 했다고 하고서 회사의 품의가 기각될 경우를 예상 못하신
원글님에게 도의적 책임 있습니다.

두 분의 구두약속이 법적인 구속력이 있는 계약인가가 쟁점인데
님의 글을 해석하면 계약을 했는지 안했는지 잘 모르겠어요.
대충 추정하면 도의적으로는 좀 미안해도 법적으로는 없는 듯 합니다.
미안하다고 속으로만 생각하시고 표현은 하지 마세요.
그 말 하면 책임인정 될 수도 있습니다.

[원글]

먼저 자세한 답변 감사합니다.
기각될 가능성이 있다고 말씀드리지는 않았지만 결재가 난 후에 연락드리겠다고 했어요.
계약서에 사인은 하지 않고 계약서 사본 문구 조정만 했어요.
외국에 온 지 얼마안되어 이런 일을 겪으니 정신이 없네요.
아무쪼록 긴 조언 대단히 감사합니다. 잘 해결이 되었으면하고 바랄 뿐입니다.

[대강]

넹. 일단 상대측 변호사가 접촉한 것으로 봐서

상대의 보상받겠다는 의지가 매우 강한 듯 합니다.
첨부터 대화과정의 모든 것 명확하고 단호하게 대처하지 않으시면
난처한 경우가 생길 지도 모르겠네요. 행운을 빌게요.