[역전세란 대응방법]전세살고 계시는분들 참고하세요

[아고라펌]

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저는 지난 8월 말에 전세 계약이 만료되고 해외로 출국해야하는 상황이었으나 집주인이 1개월 동안 전세금을 반환해주지 않아서 출국이 그만큼 지연되었고, 그 사이에 환율상승으로 약 20%의 환차손뿐만 아니라 정신적으로 상당한 고통을 당했던 사람입니다(혹시 이런  피해도 소송을 통해서 피해보상 받을 수 있는지, 아시는 분은 알려주시면, 대단히 감사하겠습니다).



해외로 나온지 3개월이 다 되어가는 현시점에 제가 살던 동네 집값을 검색해보니 아직도 그대로이더군요. 과도한 부동산 거품이 잘 정리되어야 국가 전체적으로나, 대다수 집없는 사람들에게 좋다는 주장이 많던데....(동의 여부를 떠나서), 가격이 그대로라는 것은 실망스러웠습니다.  또한 곰곰히 생각해보니 전세사는 분들이 조금만 신경쓰면 본인의 소중한 자산을 보호받고 덤으로 부동산 거품하락에 일조할 수 있을 것으로  생각되어 글을 시작해 보겠습니다.

  

전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.



1) 남에게 돈을 빌려서라도 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.

2) 현재 전세가격보다 대폭 낮추어 새로운 세입자를 빨리 구해서 돈을 돌려준다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.

3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.



이것을 한마디로 정리하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다!!!는 것입니다.  그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러 살거나 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 피해버리지요. 이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.

  

1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.



여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 우체국에서 보증해주는 내용증명서이어야 합니다. 내용증명은 이해당사자간 편지대화내용을 우체국이라는 공공기관이 확인해주는 일종의 공적보증제도로서 동일한 내용을 3부를 가져 가면 우체국이 1부를 보관하고 집주인에게 1부를, 본인에게 1부를 줍니다. 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 정상적인 대부분 집주인들은 만기가 되면 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.  



반면에, 내용증명서가 아니라 말로만 이사가겠다고 말하면 상당수의 집주인들은 속으로 좋아합니다. "그래요, 편할대로 하세요", "더 살고 싶으면 사세요, 안되면 그때 돈 해드릴께요"....등 듣기 좋은 말로 응답이 옵니다. 이 경우 어리숙한 세입자들은 "역시 우리집주인은 인정도 많고 좋은 사람이구나, 집주인 잘 만나면 좋다는 게 바로 이런 경우구나!" 하고 착각하면서 내용증명 안보냅니다. 자기 스스로 덫을 만들고 발목을 들이대는 매우 어리석은 짓입니다. 구두 약속은 아무런 구속력이 없기 때문에 만기일에 가서 집주인의 사정이 나빠지면 언제 그랬느냐는 식으로 태도가 돌변할 위험이 매우 높습니다. 잡값하락시기에는 특히 그렇습니다. 지난 1997년 IMF 때 이렇게 당한 사람이 많다죠? 요즘도 그렇게 당하는 사람이 점차 늘어날 것 같습니다.



내용증명은 특별한 형식은 없으며 수신자와 발신자를 명확하게 기재하고 내용은 안부편지 같은 형식으로 가급적 부드럽게 쓰시되, 만기일까지 전세금을 돌려달라는 얘기와 함께 만기2-3개월 이전까지 계약금(전세금의 10%)을 입금해달라는 내용을 꼭 포함시키세요.



반대로, 집주인이 세입자를 내보내야 하는 경우도 사전에 이런 형식으로 통보를 하면 보다 깔끔하게 일처리가 가능합니다. 만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 집주인이 있으면 그런 사람이 바로 세입자 골탕먹일 가능성이 높은 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!! 하고 혼자 웃으시면 됩니다. 물론 당연히 저에게도 마음속으로나마 감사하다는 인사도 하시고요.



2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.

내용증명에 대해 아무런 답변도 없거나, 알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 나가느냐는 식으로 불손한 태도(?)를 보이거나, 입으로는 돈 줄테니 걱정말라고 하면서 만기 2개월 전까지 계약금을 안보내는 사람은 요주의 대상입니다. 돈이 사람을 속이는 것이지, 사람이 나빠서 그러는 것은 아니거든요. 특히 요즘과 같이 어려운 시기에는 임차권등기를 하루라도 빨리 신청하는 것이 돈버는 것입니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 직접 신청하면 3만원 정도의 비용이 들고요, 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다.



3) 약 2주 후면 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.

등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되었는지를 인터넷으로도 확인가능합니다. 임차권등기가 끝나면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로  남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 이날부터 이자가 20%씩 받아내는 시점이 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.  



한번 임차권등기가 설정되면 그 뒤로 집주인이 돈을 다 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부등본에 항상 남아 있습니다. 따라서 전세집을 계약할 때 임차권등기 흔적이 남아 있는지 살펴보고 만일 있으면, 집주인이 무능하거나 안좋은 사람이라서 이전 세입자를 힘들게 했다는 증거이오니 이런 집을 계약하는 것은 삼가해 주세요. 저도 임차권등기를 하고서야 돈을 받아왔기 때문에, 이미 제가 살던 집은 임차권등기 흔적이 그대로 있으니 똑똑한 다른 세입자는 이런 기록의 의미를 잘 아시겠죠?  전세 사시는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할수만 있으면 모두 설정하십시오. 그래야 집값이 내려갑니다. 임차권등기가 설정되는 것이 두려운 집주인들은 집을 급매로 팔아서라도 세입자 전세금을 만들도록 압박을 주거든요.



4)  임차권이 설정되었음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 가까운 법원에 가서 '전세금 반환소송'을 신청한다.

모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 법무사들이 친절히 설명해줍니다. 돈도 몇푼 안듭니다. 다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자 20%씩 되돌려 받게되고 법무사, 변호사 등 소송비용 전부를 집주인이 토해내야 합니다.



5) 만일 그럼에도 돈을 안주면 경매신청하여 그 집을 매각한다.

물론 세입자가 사고 싶으면 참여해도 됩니다.



우리사회에서 많은 수의 전세 세입자들이 이런 기본적인 절차를 진행하지 않는 바람에 집주인들이 전세금 돌려줄 돈도 없으면서 버티면서 집을 안팔게 됩니다. 이로 인해 수요와 공급에 따른 정상적인 부동산 가격 형성이 왜곡되고 있으며, 사회적으로 부동산거품을 키우는데 일조하고 있다고 생각합니다.



모든 세입자분들은 이번 집값 하락 시기뿐 아니라 평상시에도 집주인에 비해 열등한 위치에 있으므로 중요한 의사전달은 반드시 내용증명을 이용하셔야 합니다. 요즘에는 이렇게 내용증명을 보내어 이사간다는 것을 통보하면 부동산 가격이 자연스럽게 하락하는데 기여하게 됩니다.  뿐만 아니라 임대차를 둘러싸고 집주인과 세입자간의 불필요한 갈등발생을 억제해주어 사회적으로도 순기능을 합니다. 이 절차를 꼭 사용하십시오. 세입자, 집주인, 국가 전체를 위해 꼭 필요합니다!


http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=426...


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아래 집주인이 전세금을 반화해주지 않는다는 질문에...
이 방법이 도움이 되셨으면 하고 링크겁니다.
이틀전에 아고라 베스트에 올랐던 글인데, 못본분들이 계신거같네요

[아고라펌]

원글 http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=426...

[..]

아주 좋은 정보네요!
그런데..원글님..손해 많이 보셔서 어쩌지요..
정말..악덕 집주인이예요. 조금씩 양보하면 될 껄...자기는 절대 손해보고싶지 않다는 심보네요

[오호~]

좋은 정보네요.
다 악덕은 아니지만 정확한게 좋겠죠.

[질문]

임차권등기가 전세권설정이랑 같은 건지요?
전세권설정은 들어봤는데...임차권등기는 잘 몰라서요

[.]

정말 유용한 정보네요!!!