제발 전세 조심해서 들어가셔요..

[금융아짐]

아래에 전세 들어간 집이 경매에 들어가서..라는 글이 있는데.. 님들에게 정말 전세 조심해서 들어가 달라고 이야기 하고 싶군요. 여기 분들중에서도 부동산관련 직업을 가진 분들이 있어서 그 분들에게는 좀 욕이 될 수  도 있는데..

집주인이 건설이나 부동산 관련된 일을 하면 절대 절대 피하고요. 제가 10년 넘게 서울서 전세 살면서 혹은 전세 주면서 느낀 것입니다.

아래 님의 이야기를 턱 보며, 아예 집주인이 작심하고 미분양 부동산 대출받고, 전세금 받아서 떨고 나갈 작정으로 세입자 받았는데, 세입자분이 말려 들어간 것 같습니다.

앞으로 전세를 얻을려는 분들에게 누구나 알고 있는 tip을 올리겠습니다.

1. 당연 부동산 업자와는 킹′舊?마라. (집주인 집에 몇채 있는데, 이런 식으로 말하는 사람들 말입니다. 집주인인 변호사인데, 집이 4채있다.. 이런 다 주택 소유자들 모두 부동산업자로 부릅니다.) 이 사람들은 집으로 돈 버는 것이 이골이 박힌 사람들라서, 전세금이 올라가면 칼같이 올리고 전세금이 내려가면 법원까지 가서 질질 끌면서 끝까지 버티는 사람들입니다. 제가 듣고 본 부동산업자들의 형태를 잠시 예를 들자면...

    1.1 10년전 잠실 아줌마.. 잠실 재 개발 전에 아파트가 30채 있어서 공책에 아파트 동/호수 적어두면서,
          돌아다니면서 전세금 받는 것이 직업인 것.. 백수 아들과 며느리까지 쫄래 쫄래.. 이런 사람 보면서
          정말 종부세가 되야 된다고 생각했는데..
    1.2 논현동의 변호사 아저씨 : 다세대 사서 본인은 제일 위층 터서 살면서 아래는 전세 주고 다른 곳에서도
          부동산이 쫌 있다던 아저씨, 다세대 주택 관리비도 주위보다 꼭 만원씩 더 받는 분이었죠.
    1.3  강남 할머니 : 사촌 자매끼리하는 부동산 꾼들.. 집을 몇채 사서 아예 자식들 이름으로 하나씩, 하나씩
           명의이전 해 둔 분. 본인은 강남 빌라 살면서, 꾸진 신월동의 아파트 전세금 내린 것 안 돌려줄려고
           세입자가 변호사 사서 소송걸때 까지 버틴 징한 할망구들..
    1.4  등등등....

2. 거래상의 소유주와 실 소유주가 다른 집도 피하셔요. 나중에 문제 생기면 서로 서로 내 상관이 아니라는 식으로 발뺌을 합니다. 전세금에 문제가 생겨서 내용증명 보내고 법원까지 가서도 문제가 되요..

3. 아파트를 제외하고는 대출이 있는 집에는 절대로 절대로..들어가지 마셔요.. 만약에 꼭 들어가야 한다면 대출금+전세금의 합이 현재 시가의 60%를 절대로 안 넘게 하셔요.. 앞으로 집값 20-30%떨어질  수도 있고, 경매 들어가면 시가 이하로 낙출될 수도 있으니까요..

4. 아파트역시 동일합니다. 전세금+대출금이 60%를 넘으면  noway.. 여기서 대출금은 실제 대출금이 아닌 설정금액 (대개 대출금보다 20%많음)

5. 대출이 있는 집에 들어가면 혹시라도 경매에 들어가면 내가 대출을 갚고 집을 살 경우를 대비해서 오래 살 수 있는 집인가도 확인을 해 주셔요. 경매에 들어갔는데, 이사를 갈 상황이 되면 '대응력'이 떨어져서 전세금 찾는데 문제가 생길 수 있거던요.. 경매에 들어가면 무조건 세입자는 전세금 다 받을 때 까지'푹 무지르고 거기서 버티면서 살아야 되요.'  

6. 마지막으로 그럼 어떤 집 소유자가 제일 좋을까는 ... 제 경험상으로 직업은 원래 있고,, 어떤 이유로 본가 외에 1채 더 있거나, 자기 집인데, 이런 저런 이유 (직장 위치, 교육 혹은 돈이 모자라서..)로 전세를 놓고 본인은 다른 곳에서 사시는 분들이 제일 합리적으로 반응을 하는 것 같습니다.

7. 다시 한번 부동산 업자( 다 주택 소유하면서, 집으로 돈 버는 사람, 해당 집의 소유 목적이 주거가 아닌 철저하게 재산 증식이 목적인 사람)와는 거래 하지 마셔요.. 상황이 안 좋을 때, 정말 세입자들 피 봅니다.

[.]

저희 집주인이 부동산 하는 사람인데.. 전세만기가 9월인데 아무 말 없이 두달을 끌었습니다. (자동연장된거죠.) 혹 문제될 여지가 있을까요?

[금융아짐]

대출이 전혀 없고 님이 2년을 계속 사실 생각이라면 아무 문제가 없을 것 같습니다. 제가 말씀 드리는 것은 안 좋은 상황이 벌어질 때, 부동산업자들이 가장 부동산에 대해서 잘 알기에 선량한 세입자들이 말려들어간다는 것이지요

[자동연장]

이면 묵시적 갱신이 되신거죠?
묵시적 갱신에서는 세입자가 유리하니까 집에 대출등 추가로 설정된것 없으시면
별 문제는 없을꺼 같네요.

[정말]

필요한 글이네요. 감사합니다.

[알지만]

알고있지만 그런집 구하기가 힘들다는 거죠. ㅠ.ㅠ
돈 많으면 몰라도 돈 없는 사람이 집구하긴 너무 힘들어요.
저도 전세살이가 꽤 되는데요.
전세집 구할때마다 그런 요소들 잘 살피지만
대출이나 담보 없는 집이 거의 없다는 겁니다. ㅠ.ㅠ

[좋은글]

감사합니다. ^^

[이제부터]

시작입니다
전세 사시는 분들 ...조심하세요
일단 집에 담보가 많은 집..나중에 경매 나가도 전세비 받을 수 있는지 알아보세요
10억짜리 집이면 전세가 4억이면 이미 2억이상 융자가 있다면 하지 마세요
급락하면 경매 넘어가도 전세비 4억 못받아요

또 직업이 확실하지 않고 돈 없는 집도 조심하세요
나중에 전세비 내려가면 돈 없어서 못해줍니다
결국 집 빼서 소송해야 돈 받을 수 있어요

차라리 월세가 훨씬 안전합니다

[감사합니다]

저희도 전세 들어와서 살고 있는데 10월15일이 만기인데, 집을 안 빼주고 있습니다
저흰 입주 아파트는 8월에 입주해서 지금 살고 있는 전세금까지 대출해서 입주아파트 잔금 치른상태. 입주아파트 관리비, 현재 살고 있는 아파트 관리비, 전세금만큼의 대출이자추가액.. 미칩니다
알고보니 부동산 하는 아저씨가 딸이름으로 분양받은 임대아파트임(계약금만 지불하고 나머진 임대
이자만 내는 꿩먹고 알먹는-내년이 전환시기라 시세차익용으로 구매한것임)
전화해서 독촉하면 내가 나쁜사람은 아니다.. 분당에 있는 아파트를 팔아서라도!! 꼭 주겠다
미안하다.. 내가 이자부분등은 생각은 하고 있다(그러면서 절대 얼마 주겠다 말은 없다는거!!)
미칩니다요.. 이번달까지 기다리고(그럼 45일 여유 준거니) 내용증명보내고, 임차등기 하려고 합니다
저흰 주택공사에 전대동의 받고 들어온 합법적 세입자 거든요(보통 전대동의 없으면 불법임대죠)
이런경우도 임차등기가 가등한건가요??(현재 소유주는 주공입니다)

[음..]

집에 있어 제 철직이 산꼭대기 방 한칸 자리라도 내집에서 살아야 한다입니다.
이유는 제가 약삭빠르거나 똑똑하지 않으니 당하지는 말고 살아야 하기 때문이죠.
사교육계에 일하면서 학습부진인 학생들이 왜 공부해야하는지 물은면 전 종종 이렇게 얘기해줍니다.
"어른이되서 사기꾼에게 당하지 않고 살아가려면 공부해야하고 똑똑해야한다. 감옥에 있는 죄인들중엔 그야말로 무식해서 죄가 된 사람들도 많단다" 라구요.
원글님 좋은글 감사합니다~~

[...]

세입자 향후 행동요령

1. 가급적 대출이 없는 집 또는 대출이 적은 집에 들어간다.

2. 대출이 있다면, 전세보다는 조건부 월세로 돌려라~ 즉 전세 1억집은, 보증금 5천에 월세 40만원 정도로 돌려서, 위험을 줄여라~ / 나머지 5천은 예금으로 하면, 실질 월세는 20만원 정도가 되니 큰 부담이 없다.

3. 전세금을 대출금 갚는 조건으로 들어간다. 즉 대출이 1억이 있다면, 전세금 1억을 대출금 갚는 조건으로 들어가란 말이다. 이때, 반드시 집주인과 같이 은행에 가서, 대출금 상환이 되는 것을 꼭 확인해야 한다. 전세보증금을 받고 딴데로 쓰는 집주인이 너무 많으니깐 말이다.

4. 전세/월세로 들어가면, 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아둔다. 그러면 큰 문제없이 자신의 전세보증금을 지킬 수 있을 것이다.

이제는 세입자/매수자가 큰소리 내는 시대이다~ 권리를 잊지말자

...............................................................................................

금융아짐님...좋은정보 감사.
앞으로는 어떻게 하면 그나마 있는 돈을 안전하게 지킬 수 있는가가
가장 문제인데. 좋은 정보 올려주시는거 감사합니다.
님같은 분들이 많아졌으면.....

[금융아짐]

절대 기다리지 마셔요. 지금 그 부동산 업자는 시간을 벌고 있는 것입니다. 시간을 끌면 끌수록 최소한 본인이 부담할 이자비용을 버는 것이지요. 일반인들은 자존심 때문에 고작 이자비용땜시 그런 꼼수 안부리는데, 업자들은 당당히 하지요..

우선 집주인이 신의 성실하면 말로서 해결하는 것이 제일 좋은데, 이 사람이 꼼수를 부리는 미꾸라지냐 아니냐라는 판단을 한다음에 도저히 말로서 해결할 수 없을 것 같으면 아래와 같은 절차를 통해서 그대로 진행을 하는 것이 더 편할 수 있습니다. (집주인과 수십번의 통화를 하고...결국 진을 빼다가 아래와 같이 어차피 진행한 경험이 있어서. 하지만 또 제친구의 경우는 실제로 집주인이 대출을 해서 전세금을 갚아 주었고요.)

우선 주위 시세와 그 집에 걸린 대출금액등을 확인한 다음에.. 소송에 들어가면 집 주인이 집을 지키기 위해서, 전세금을 내 놓을 지, 아니면 '발라당'할 지를 판단한 다음에.. 집주인하고 통화를 마지막으로 해서, '전세금을 반환 받을 스케줄을 명확하게 알려달라'라고 하시고 최소한 일주일 내에 전세금의 10% (이것이 신의 성실한 가를 판단하는 잣대)는 받고, 1달 내에 전세금을 주겠다 정도의 이야기를 들으셔요.. 그러면 잠시 기다려도 될 것 같고요..

아니면, 바로 내용증명 보내셔요. 임차권등기 설정및 전세금 반환소송의 선행조건이 내용증명을 발송하는 것이거던요. 내용증명 발송하고 어느정도 기다려야 되요.. 아래 간단한 순서는 있는데, 자세한 것은 인터넷을 찾거나 법무사 사무소 이용하고.. 나중에 법원에 갔을 때, 집 주인에게서 법무사 사무소 이용한 비용까지 받는 것 잊지마시고요..

덤으로.. 전세금 반환 소송이 진행되고 임차권등기가 될 때까지는 대항력을 가지기 위해서 계속 그곳에서 사시는 것이 나을 것 같아요.. 그리고 주공소유의 임대 아파트에 임차등기가 가능한 지는 저도 모르겠습니다. (죄송) 내용증명보내고 임차권등기 할 때 까지는 시간이 많으니까, 차근차근 알아보셔요.

[펌]
집주인으로부터 당당하게 그리고 신속하게 전세금을 반환 받기 위한 세입자의 행동요령

첫 번째 집주인에게 내용증명서을 보낸다.

두 번째 며칠 기다려도 전세금을 준다는 연락이 없으면 법원에 임차권등기명령을 신청한다.

세 번째 임차권등기가 등기부등본에 올라간 후에도 전세금을 주지 않으면 법원에 전세금반환소송이나 지급명령신청을 한다.

네 번째 판결이나 지급명령이 확정된 후에도 전세금을 주지 않으면 아파트를 부동산 경매에 넣어서 경매대금에서 전세금을 받아 갑니다.

[참고로]

집주인이 사업하는집은 정말 위험해요
사실 알아도 전세가 귀하면 주인직업 못가리고 들어가게도되지만 ,,,
주인이 자영업이나 사업이나 하게되서 국세가 밀려서 차압이 되면
주인소유 집은 순위에도 상관없이 처분되서 세금 갚는데 씌여요
국세는 순위도 없더군요

[넵]

말씀 감사합니다.

82쿡이 아니었으면 어디서 임차등기에 대해 알수 있었겟어요..
남편은 괜히 척질 필요 없다고(집주인이 맘 먹고, 나쁘게 보면 몇달이라도 더 실갱이 하면서 살아야 하고, 괜히 섣불리 성질 건드려 놔야 좋을게 없다는 주장..) 차일 피일 미루네요
분당에 아파트를 보러오는 사람이 많다고 주인아저씨가 얘기(확인된 사실 없음. 상투에서 20%이상
떨어졌는데, 그거 감안하고 부동산으로 잔뼈굵은 아저씨가 팔지도 의문-저희 친정이 분당이라서
시세등을 잘 앎)하는데.. 많이 답답합니다.
8월에 대출받아 3개월 변동금리라서 이번달까지 저렴한 이율이고, 12월부터는 더 오른 금리로 이자
를 내게 되니..담달부터는 정말 더 미치지요..(남편회사도 담달부터 10일이상을 휴무합니다-그럼
급여가 작아지게 되죠..ㅠㅠ)
당장 법무사 전화 합니다~ 정보 감사합니다

[금융아짐]

마져요... 이 국세가 폭탄이지요... 0 순위라고.

그래서 전세가 한 5-10% 비싸도 안전 비용이라고 생각하고 조건에 맞는 집을 들어갈려고 합니다.. 그리고 집을 줄 때도... 약간 싸게 주어도 좀 안전한 사람들에게 주고요... (집도 깨끗하게 쓰는 평범하고 착하게 뵈는 중산층. )

역시 제 경험담(세입자도 되고 집주인도 된 적이 있어서)인데... 같은 집을. 한번은 아주 이상한 사람에게 주었더니.. 집이 엉망이 되어서, 도배, 장판, 화장실 욕조 모두 갈았습니다.. (사실 오래됫 인테리어 였지만, 하여튼 집을 마구 처럼 쓰는 분이었어요. 욕조에 물에 젖은 빨래를 오래동안 담구어 두어서 욕조 바닥이 이상하게 변형...) 그리고 다음 번부터는 중산층 범생이 스타일 분들에게만 드렸는데, 집을 너무 잘 꾸미고 사셔서, 간혹 방문할 때 마다 넘 놀라요.. (야,, 지금 내가 살고 있는 우리집도 2배는 더 멋지군..) 당연 세입자분들이 깔끔하게 해 두고 사시면 다음번 세입자를 맞이하기도 쉽고요.

도배를 해서 죄송... 윗분이 좋은 글을 올라셨는데, 약간 보충설명 합니다..

세입자 향후 행동요령
1. 가급적 대출이 없는 집 또는 대출이 적은 집에 들어간다.
-->맞습니다... 부동산업자를 꼭 피하시고요..
2. 대출이 있다면, 전세보다는 조건부 월세로 돌려라~ 즉 전세 1억집은, 보증금 5천에 월세 40만원 정도로 돌려서, 위험을 줄여라~ / 나머지 5천은 예금으로 하면, 실질 월세는 20만원 정도가 되니 큰 부담이 없다.
--> 이 부분이 좋은데, 집주인이 악용을 하는 경우가 있습니다. 즉 세입자가 대항력 (대응력)을 100%가지기 위해서 만기 이후에 그 집에 계속사는 경우가 있는데, 이 경우에는 계속 월세를 내야 하거던요.. 그리고 중간에 임차등기를 하고 다른 곳으로 이사를 갈 때도 집주인이 다른 세입자 들어 올때가지 보증금을 안주고 월세를 보증금에서 까는 경우가 발생합니다.. 그리고 배째라 하는 식으로 나오면 세입자는 법원에 소송하는 것이 넘 귀찮아서 그냥 반탕하고 나오는 경우가 있습니다..

3. 전세금을 대출금 갚는 조건으로 들어간다. 즉 대출이 1억이 있다면, 전세금 1억을 대출금 갚는 조건으로 들어가란 말이다. 이때, 반드시 집주인과 같이 은행에 가서, 대출금 상환이 되는 것을 꼭 확인해야 한다. 전세보증금을 받고 딴데로 쓰는 집주인이 너무 많으니깐 말이다.
--> 예.. 그냥 갚는다..는 안 통하고 부동산중개사, 집주인과 같이 가서 은행에 가서 갚고 반드시 담당은행원의 사인도 받으셔요. '돈을 갚고, 담보 잡힌 것도 바로 푼다'라고요.. 즉 일억 빌리면서 일억이천 담보 잡았는데, 일억을 갚으면서 일억이천 담보잡은 것을 안 풀며,,, 그 다음날 와서 바로 일억 다시 빌려도 할 말이 없거던요.. 그리고 부동산 중개사에게 나중에 담보잡힌 것 풀린 것 확인한 것 보내달라고 하고요.. <-- 당연 이 모든 것이 계약서에 기록이 되어 있어야 되요.

4. 전세/월세로 들어가면, 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아둔다. 그러면 큰 문제없이 자신의 전세보증금을 지킬 수 있을 것이다.
--> 당근입니다. 예전에 웃기는 판결이 있는데, 당일에 확정일자와 대출이 있으면 어느것이 선행이냐는 것이었는데, 제 기억에 의하면 시간에 상관없이 당일이면 대출이 우선이다는 결론이었다는 것 이지요.. 그래서 아무리 우리가 만사 불여튼튼이라고 해도 상대방이 날 속일려고 속을 수 밖에 없다고.. 그래서 가능한 부동산 업자 (부동산 중개사가 아니고, 부동산으로 돈을 벌려고 하는 것이 목적인 분)를 피하라고.

[ㅠㅠ]

알아본 정보 알려드립니다..ㅠㅠ

임대동의한 주공에선 집주인의 계약금에 한해서 (2천만원) 지급정지 신청을 할수 잇다고 하고요
나머지 부분은 집주인과 상의 하랍니다ㅠㅠ
집주인의 나머지 동산을 찾아 가등기등을 해야 하는 방법이 최선이네요
현재 집소유주는 주공이고, 내년 3월에 임대에서 일반분양으로 전환이 되니 그때까지 기다려 봐야
네요..ㅠㅠ (나름 똑똑하게 굴었다 생각했는데. 헛똑똑이네요..ㅠㅠ)

[궁금..]

중산층 범생이 같은 세입자는 어떻게 들이시나요? 계약서 쓰는 자리에 나갈때 까지는 모르잖아요.
...
집주인 때문에 고생도 해보고 반대로 세입자 때문에 애도 태워본이의 궁금증이에요.

[금융아짐]

1. 집주인이신 경우
- 우선 부동산 중개하시는 분들에게 명확하게 본인이 원하는 타입을 이야기 해 두셔요. (특히 집 주인이신 경우에는 그곳에서 터를 잡고 계시기에 공인중개사 분들이 존중해 주어요.. 즉, 만족할 고객을 데려다 주면 2년뒤 재 계약때도 자기 중개업소를 이용할 것이 인지상정이니까요.)

2. 집을 얻으실때는 사실 낯 모르는데, 가서 얻기에... 본인의 요구사항을 이야기 하면 속일 가능성이 있어서.. 그냥 '부동산중개업자'나 '얻는 집에 현재 사시는 분'하고 커피 한잔 하면서 이야기 하면 술술나와요.. 우리나라 사람들,,, 이야기 하는 것 좋아하잖아요.. 아파트의 경우에는 '관리소 사무소'아저씨가 짱이랍니다... 음료수 한통 사드리고,, "제가 x동 x호로 갈까하는데, 어떻게 생각하셔요? 혹은 그 집주인분이 어떤 분인데요" 슬쩍 물어 보셔요.

3. 그리고.. 이것은 어쩔 수 없는데... 집이 있는 위치에 따라서 사는 사람들이 대충 정해집니다. 학군이 좋은 쪽에는 애들 학교에 신경쓰는 범생이 중산층이 상대적으로 많고,,, 상가지역쪽에는 좀 자영업하는 분들이 많고... 이런 것들은 어쩔 수 없는 부분이더라구요..

[질문이요~]

매매가 1억6천 아파트에 8천5백 전세 세입자 입니다.
대출이 하나도 없어서 전세권 설정을 안했는데요.
요즘 여기 저기서 설정하는 얘기 들으니
걱정이 되서 질문 남깁니다.
굳이 대출 없는집 전세권 설정은 안해도 되겠지요?

[딱 제얘기라 몹시도]

불안합니다...제가 전세사는집이 주인이 빌라장사고 사업하는 분인데 투자목적으로 당시 12억짜리 집을 10억 대출로 샀더라구요...집을 완전히 새것같이 고쳐놔서 맘이 혹해 계약했는데 당시 제 전세금은
무려 4억3천, 그걸로 일단 대출 상환했는데 그래도 설정금액은 8억 가까이 됩니다...요즘 남편이 맘이
뒤숭숭한지 전세 빼자하는데 마땅히 갈곳도 없고 만기가 내년 3월초거든요...제거 이시점에서 우찌해야 하는지 답답합니다...주인 사업이 어떤지 물어 볼수도 없고,,,지금 당장 전세 빼자니 복비며 이사비
에 집주인이 전세금 내줄지도 모르구요...

[세입자 경험담]

딱 일년전에 이사했습니다.
집은 있었는데 사정상 2년간 전세살았었습니다.
계약 만기 되기 두달전에 집주인이 전화해서 이사갈거냐고 물길래 아직 결정 못했다고 하다가, 만기 한달남았을때 이사간다고 통보 하였습니다.
두달안에 집을 비워주면 되겠냐고 물었더니, 한달만에 나가라고 하데요..
집주인이 하라는대로 해야할것 같아서 부랴부랴 회사에 휴가 신청하고 이사 준비하느라고 무지 바빴습니다. 시간이 촉박해서 새로 이사갈집 수리도 다 끝내지 못하고 이가 갔습니다.
전세금을 달라 하니 다음 새입자가 없어서 못준다네요.
집주인이 돈이 없어서 은행 대출해야 하는데, 세입자가 주민등록이 되어있어서 대출을 못받으니 우리더러 주민등록 옮기라고 우리에게 고래고래 소리질렀습니다.
은행 대출 못받으면 언제까지 돈을 준다는 확답을 해달라 하니, 모른다고만 하고 언제 자기가 이사가라 했냐면서 별 욕을 다 하더군요..
가만보니 전세를 주어본 경험이 없는 집주인이 경우도 없어서, 말도 안되는 억지에, 막말에 욕설까지..... 돈못받고 욕듣고,,,,,,
전세금 반환하지 않으면, 소송한다고 내용증명 보냈더니, 언제 돈안준다고 했냐면서 엄청 욕해댔었습니다.
어쨌든 이사하고 한달만에 전세금 돌려받았습니다.

친정 부모님이 어찌 어찌해서 아파트 몇채와 상가들이 있었지만, 원글님이 말씀하신 그런경우는 없었습니다. 오히려 집주인이 이사가려해도 세입자가 이사 안간다고 생때를 쓰고 소송걸고 한적은있었지요.
저도 달랑 집한채 있으면서 경험도 없고 경우도 없는 집주인에게 걸려 고생만 했습니다.

부동산 많은 집주인이 모두 나쁘고 집한채 있는 집주인이 좋다고 만을 할수 없지요.