집을 지금 팔아야 할까요

[집팔아말아]

3차 뉴타운 중에 한 곳에 작은 빌라를 가지고 있습니다.
지분은 13평이 조금 안되고 얼마전에 조합설립인가가 되었습니다. 조합측에선 내년쯤 공사를 시작할 거라고
하네요.

재개발이 되면 직접 입주할 생각으로 가지고 있었는데, 이 동네 공시지가도 워낙 낮고 해서
추가부담금이 너무 클 것같아 걱정입니다. 건물과 대지 다해서 감정평가금액이 많아야 1억 정도일 것
같은데 그럼 추가분담금은 2억이 훨씬 넘을 듯 합니다. 경기도 점점 나빠지고 금리도 오르는데 몇억이나
되는 분담금을 감당할 수 있을지...

몇주전 동네부동산에 알아보니 2억 9천까지 팔아준다는 곳이 있는데 지금 파는 것이 나을지...

지금 판다면 문제가 되는 것이 현재 세입자가 내년 여름까지 계약되어 있는데, 집을 팔게 되면
세입자가 나가야 하는 상황입니다.  세입자에게 잘 얘기해서 전세보증금에 이사자금으로
5-6백만원 더 준다면 나가게 할 수 있을까요. 현 세입자는 계속 산다면 재개발 시점에 이주자금이나 임대아파트 중 하나를 받을 수 있거든요. 전세보증금은 6천만원이 조금 넘고요.

집을 팔고 전세보증금을 빼주면 저축한 금액 합쳐서 3억정도 생기는데 이걸로 이 근처에 아파트를
사려면 1억 넘게 대출을 받아야 할 듯합니다.

머리만 아프네요.
내년까지 해외에 있고 내년이면 한국으로 돌아가야 하는 상황입니다.

[94포차]

조합원수가 젤 중요하겠지요...조합원수가 너무 많다면 파시는게 나으실지도...오늘 mb가 재개발 속도 높인다고 하니까...사업속도가 빨라질거라고 하지만 아직 조합설립인가상태이면...앞으로 완공까지 아무리빨라야3년은 넘을텐데...보통은 더늦어지구요...재개발보니까 엄청시리 복잡하더군요 조합원들끼리 의견안맞으면 5년도 더걸리고...저라면 팔고 근처아파트 전세끼고 사겠습니다..요즘 잘뒤져보면 급매물 많을겁니다... 아...그리고 세입자문제가 있네요...전세금6천정도라면 이사비용 많이드리면 나가시지않을까요??

[..]

구역이 어딘지 모르겠지만...제 생각에도 조합원 수나 진행 상황이 변수라고 생각됩니다.

그런데, 정말 예상평가금액이 적은 편이네요.
보통 재개발은 신축 건물 아니고서는 건물값은 거의 없지만, 요즘 공시지가가 많이 상승해서 지가가 꽤 되거든요.
대지지분이 작은가 봅니다.

하지만, 잊지 마실게요.
재개발이나 재건축 조합원 분양가는 일반 분양가보다는 분명 저렴하다는 겁니다.
부동산 경기가 안 좋아진다고 하지만, 분양가가 많이 내려갈 가능성은 글쎄요...

그래서, 오히려 일반 소시민이 동일 지역에서 새 집 마련하기에는 재개축, 재개발발만한 게 없다고들 하는 겁니다.
물론 요즘은 분양 시장이 좋지 않은지라 일반 아파트 당첨이 쉬울 지도 모르겠습니다만...

세입자 문제는 가구당 2인? 3인?까지 1인당 얼마 이렇게 나올거니 그걸 헤아리셔야 할 거고요.
문제는 임대아파트 입주권을 노리고 전세 들어오신 분이라면 나가달라기 어려울 수도 있겠습니다.

[집팔아말아]

답변 주신 분들 감사합니다.

별로 좋은 지역이 아니예요. 신림입니다.
총 960가구 중에 조합원이 711가구이니 사업성이 좋지 않은 편입니다.
그래도 그 일대에선 가장 큰 단지여서 입주만 할 수 있다면 좋을 것 같은데...
추가분담금을 감당할 수 있을지가 걱정입니다.
아이들 양육문제로 친정근처인 그 동네에 앞으로도 몇년은 살아야 하는데...

[근데요]

부동산에서 2억 9천에 집을 팔아준다면 그 집을 사서 들어오는 사람은 어떻게 추가부담금을 안 내는 건가요? 이해를 못하겠어요.
고수님들 알려주세요

[...]

저희동네도 재개발 시작한다고 난리인데..ㅠㅠ 공시지가가 얼마인지는 몰라도 주택의 경우 120-130% 빌라의 경우 140-150%정도 계산하는 것으로 알고 있어요. 실질적으로는 나중에 사업구역에 따라 달라져요. 거기다 건물값을 더하죠. 보통 평당 200만원을 기준으로해서 감가상각을 한다고 하는데 200만원도 요즘 기준인지는 모르겠습니다.

암튼 그랬을때 조합원 아파트 분양가가 있고 거기서 권리가액 차액이 추가부담금이 되는거예요.
그러니까 사고 들어오시는 분은 사는 가격에다 추가부담금 내고 들어와야하는거죠.

[?]

추가부담금을 안 낸다니, 그게 무슨 말씀이신지요?
그럴 수는 없는데요.

그리고, 추가부담금은요...
일단은 이주비 받아 세입자 내 보내고, 차액 좀 남으면 중도금 쓰게 모아두고요.
중간중간 모아도 정 중도금이 안 되시면, 중도금 대출 받아, 일단은 입주 시점엔 전세를 주고, 원글님은 전세 사시는 방법들을 보통들 많이 씁니다.
요즘은 시절이 하수상하니, 이 방법을 쓰라마라는 못 하겠고요.^^
하지만 또, 전세가는 계속 높지 않을까 싶기는 하거든요.
뭐 미래는 어찌될 지 예측은 어렵지만요.

[...]

그리고 가재울이나 아현뉴타운의 경우 32평정도 들어가려면
가재울의 경우 지분 10평 좀 넘고 아현의 경우 15평 정도 되는 사람이 추가부담금먼 3억 4천정도 된다고 인터넷기사에서 봤어요. 저도 경기가 안좋은데 정말 불안해서 미치겠어요.
사람들은 생각이 없고...추진하려는 사람은 그냥 가만있으면 재개발은 진행되는 거니까...
며칠전만 해도 주민간담회 주선한다더니..제가 빌라분들한테 추가부담금 얘기해드리니까 그 이후로는 자기는 그냥 가만 있을거랍니다.

[저희 어머님이]

조그만 빌라를 가지고 계신데 십여년전 부터 금방 재개발인지 재건축인지 된다고 오늘내일 할것처럼 그러더니 지금도 진행중입니다.
조희쪽은 조합설립된지 몇년되었어요 ^^:: 매년 금방될것처럼 도장가져와라 뭐가져와라 난리치더니 또 주춤하고..사람진을 다 빼놓네요. 전 그래서 5년안에나 되면 다행이다생각하고있답니다. 저희쪽도 추가분담금이 꽤 되는데 저희가 살예정이라 목빠지게 기다리구만있는 상황이예요..

[위에]

...님~
질문이요....주택의 경우 120-130% 뱔라의 경우 140-150%는 공시지가에 곱하는 건가요?
그리고 건물값이라는 건 평당200만원울 기준으로해서 감가상각..이건 무슨 뜻인가요?

제생각에는 이두가지에다가 이주비가 포함된 것이 소위 말하는 보상금인 것 같은데
자세히 좀 알려주시면 안될까요?
저도 재개발을 보고 다세대를 사둔 것이 있어서,재개발이 되면 어떻게 보상을 받는지
궁금합니다.

다른 분이라도 아시는 분 ...좀 가르쳐주세요.

[...]

재개발이란 것은 사업구역에 따라 감정평가액과 추가부담금이 다 달라져요..
그래서 사람들이 대체로 이정도 선에서 보상을 받는다 하는 기준을 만든거죠. 하지만 사업구역의 권리가액에 따라서 추가부담금이 더 늘어날수도 줄어들수도 있어요.

감정가는 공시지가(주택공시가격 아니예요. 제곱미터당 얼마로 나오는것 있죠?그것이 공시지가예요)기준에 곱하는것 맞구요...건물가격도 지은지 오래되었으면...점점 평당가가 내려가는 것이 감가상각의 의미예요. 오래 사용하고 무엇을 사용해서 건축을 했느냐에 따라 건물가치가 매겨지는거죠.

이주비는 말그대로 빌려주는 것이고요...(조합에서 나중에 이자를 갚는거니까 결국은 조합원이 제돈으로 이자내고 먼저 가져가는거죠.) 대개의 경우 권리가액의 40%정도 받는것으로 알고 있고...이사나갈때 조합원아파트 추가부담금의 20%를 계약금으로 내셔야해요. 그리고 나가있는 동안 몇차에 걸쳐서 중도금 내시고 완공되면 잔금 20% 내셔야하고요..

그리고 지역재개발이 아니라 재정비촉진구역이라면 2년이내 조합설립인가를 못받고 3년이내 사업시행인가를 못받으면 구청장이 지정해서 총괄사업자를 시행자로 지정할수 있게 되어서 반대가 있더라도 그냥 추진되게 될 상황이 커요...ㅠㅠ

빌라의 경우 분양권은 나오지만 추가부담금을 과연 감당할수 있느냐가 관건이 되겠죠.