전세 사는데 집주인이 담보대출을 받았어요--;

[dmaao]

2004년 9월 3일에 전세 입주를 했는데.
집주인은 전남에 살고
대리인인 이모가 관리를 해서...
이모와 계약을 했어요.
(당시 5천 집담보 대출이 되어있었고요)
물론 전세확정일자 신고 했고요.

근데...4년 지난 지금에서야
2004년 11월에 추가 대출을 받아서 총 2억 5천쯤 대출이 되어 있는 상태라는 걸 알았어요.

대출을 받고도 세입자인 저희에게 말안했고요.

재계약시에도...
대리인이모랑...자주 거래하는 부동산에서 했는데
부동산에서 등기 떼고 다 확인해 줄테니 걱정말래서...
재계약서를 썼는데...
처음 이사할때와 달라진게 없다고 해서
5천 대출만 있는 줄 알았거든요.

그날 확정일자 신고는 했고요.

이제 다시 만기가 돌아와서...그러는데...

그럼 어떻게 된건가요?
은행대출이 있는 상태에서 전세확정일자를 받으면
순서가 어떻게 된건지요?
(집가격은 5억 3천,전세는 1억5천,대출은 2억5천이네요)

남편은...
대리인과 계약한것도 좀 찜찜하고
말도 없이 대출한것과...
여러가지가 맘에 걸려서 재계약하지 말고 이사가자고 하고

전 이사하면...이사비용에...
웃돈 더 주고...다른집가는게 아까워...살자고 하는데...

이상황이면 어떻게 해야 하죠?
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재계약은...만기 한달 지나서 했어요.
그리고 그 이모님이 친척들 목동 아파트 재테크 용으로 사놓은거 다 관리하시나 보더라고요.
그 거래 부동산끼고요...

사실 저도 옆집 아짐이랑 틀어져서 맘불편한데
돈 아까워서 눌러 살까하는건데...ㅜㅜ
이사비용 얼추 150이상 들겠더라고요...에혀
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재계약시 위임장 안받았고...
입금은 본인명의로 했어요...ㅜㅜ.
신랑이 재계약시 위임장 받아야 하는거 아니냐고 했는데
부동산에서 얼렁뚱땅 했다는군요....@,@

전 이런데 관여안하는지라~~~~~~~~~~

저 후순위인가요??????????

[퍽]

확정일자 신고가 늦네요...재계약때 하셨으니까요...
전세놓고 바로 대출 뽑았다면 집주인 현금 흐름이 불안한것 같은데요...

그냥 이사가시는게 찜찜하지 않으실듯...

[바로]

이사가세요 대출이 만땅인데 고깟돈에 고깟미련에 버팅기다
큰돈읽고 억장무너진 사람주변에서 봤기에 한마디거듭니다
이사비용몇푼보다 내맘편히 대출없는 깨끗한 집이 편합니다
제정상태 심히 안좋아 보이니 다른 무슨일저지를지도 모르고요....

[이책 읽어요]

전자책 무료
http://www.golibrary.go.kr/data/e_contents_view.aspx?number=4808990966315

[새로운세상]

말없이 100억 대출 해도 상관 없습니다
집주인은 세입자에게 알리지 않아도 상관 없습니다
설사 재계약 하신다고 해도 처음 계약서 잘보관하시고요
전입신고가 우선이면 대항력이란걸 가지게 됩니다
집이 넘어가도 상관 없습니다
그래도 궁금하시거나 불안 하시면 쪽지 주세요....

[음]

대출총액이 2억5천이겠지요???
전세 있는 상태에서 은행에서 추가대출을 그렇게 많이 해주나요???
이상하군요.

그리고 대리인과 계약했을때도
위임장을 받았던지, 전세금을 명의자한테 입금을 했는지 모르겠군요.

원래 대출 5천이 있는 상태가 맞다면
원글님이 2순위는 맞긴한데

총 2억5천이 대출금이라면 120%인 3억이 설정되여 있겠군요.

문제는 없을꺼 같지만
요즈음 부동산 경기가 안좋아서
시세가 떨어지면 문제는 복잡해질꺼 같습니다.


전 님과 반대입장(집주인)입장에서 이렇게 된경우가 제일 걱정이래서
걱정이 태산입니다.(시세는 얼마 안되고...ㅠ.ㅜ)

저같으면 대출 많이 없는 곳으로 이사가는데 1표 합니다.

[음]

글을 다시 보니 원글님이 완전 후순위이군요.
재계약했는데 대출이 먼저 받았으니..

이사가세요.

[흐..]

부동산 무조건 믿지 마세요. 아는 곳이라해도요. 등기 같은건 부동산에 맡기는게 아니라 직접 확인하셔야 하구요. 그리고 이사하시는게 좋겠네요. 윗분 말씀대로 전세 있는 상태에서 추가 대출을 더 많이 해준것도 그렇고...은행에서 전화오거나 찾아온적 없었나요? 전 주인집 대출 문제로 확인차 온적이 있었는데요.

[새로운세상]

상관 없습니다
시세가 5억3천
대출 먼저 받은게 5천
공시싯가에서 보통 30%정도 낮은금액으로 경매 됩니다
공시싯가가 얼만줄 모르겠지만 4억이라고 가정하면
거기서 30%뺀 나머지 2억8천
공시싯가 작게 잡어서 입니다
5천대출금 1순위 나머지 2억 3천 입니다
전세금 1억5천 갑고도 남습니다
대부분 재계약 하면 2순위로 밀려 난다고 두려워 하시는데
걱정 안하셔도 됩니다
전입신고가 우선이면 대항력을 가지므로 법적으로 경매 되더라도 이깁니다
제 경험이니 믿으셔두 됩니다^^

[원글이]

2004년에 2억5천 대출되었는데...2006년에 재계약 해서 전세확정일자 받아도...우선 맞는거에요?

[새로운세상]

원글님 제가쓴글 잘읽어 보세요
전 경험이 있습니다
제가 그경험으로 특집기사 부산일보에 전면 1/2정도 기사도 나간적 있습니다
님은 대항력을 가진다고 말씀드렸습니다
재계약해서 확정일자가 늦으면 나중에 받은 대출금보다 2순위가 아닌가 하는 걱정 아닙니까???
그 걱정은 하실필요 없습니다

[현재 상태로]

대출만땅인 집 아는 사람은 세 안들어 옵니다.
글 내용으로 봐서 재계약때 확정일자를 받은것 같은데... 너무 무심한것 같습니다.
계약은 본인과,계약하기 직전 등본을 떼서 대출여부를 확인한후 계약한다.
가능하면 담보대출이 없거나 있다면 집가격의 20%를 넘지 않는다.
계약후 바로 확정일자를 받는다.
이사비용이 문제가 아니라 계약기간이 만료되면 바로 이사가세요

[원글]

실수가 있었네요.
첫 계약때도 물론 확정일자 받았었어요. 정정해놨습니다............

[//]

님이 2순위인 것은 맞는 것 같은데 대출이 너무 많아요.
어떻게 집가격이 5억3천인데 전세 1억5천 하고도 대출이 4억5천이나 나올 수 있는지..
아마도 제2금융권(이자는 엄청 높지만 최대로 대출해주는)에서 대출받았을 가능성이 높아 보여요.
요즘 대출금리는 계속 오르고 집값은 떨어지는 추세인데 집주인이 연체할 가능성도 무시할 수 없고.. 경매시 전세금을 다 받을 수 있다 해도 위험이 많은 집이니 이사하는 게 좋을 것 같아요

[퐁퐁]

에공 죄송.....--; 죄송요...오타입니다. 대출은 2억 5천요 아랫줄 대출금이 잘못되었네요.

[새로운세상]

하나더요
원글님은 대항력이 있기 때문에 제가 상관 없다고 말씀드렸습니다
그런데 만약 경매로 집이 넘어가게 되었을때
서둘러 다른곳으로 전입 신고를 한다든가 이사를 가시게 되면 대항력은 소멸 됩니다

[브라이언]

제가 82쿡을 보다가 가끔 전세에관한 질문이 올라오는걸 보는데요
확정일자에관한 오해가 많은듯하여 글 오립니다.
가령 어느집을 전세들었는데
그집이 싯가가 약3억정도라할때
아무런 하자가없는 꼐끗한 집이라할때
보통 전세는 50%정도면 안전하다할수있지요
그런데 그집이 1억의대출이설정되어있다면
약 1억정도 전세금 정도로 입주하여 확정일자를 받으면
그 정도이라도 안심할수있을겁니다.

전세의 임대차 기간은 2년이 최고입니다.전세계약기간이 만료돼기6개월에서 1개월 이전에 임대인이 계약의변경및 해지의 의사표시가없을경우 전세계약은 다시 연장이됩니다.
이 경우를 묵시적 갱신이라하는데요

묵시적갱신을 하면 기간이없는 계약이되지만
임차인은 2년의계약 연장을 주장할수도있고 경우에따라
임차인은 최소 한 달간의 기간을 주고 임대차의 해약을 요구할수있지만
임대인은 그러하지 못하고
임차인과 합의하에 계약을 종료 할 수 있을 뿐 입니다

그런데요
원글님의 경우는
04년 입주시 5천의 대출이 있을때 입주하고 전입신고하였을때는 걱정 할 필요없는 2순위입니다.
집주인이 그해 11월에 대출을 추가로 받았다해도 님의 담보순위는 그대로 2순위이니까 안심이되지요
그런데 님의 전세계약기간만료 후에 임대인(건물주)이 별다른 요구가없이 그냥 전세게약이 연장되어 묵시적갱신으로 04년 9월의 확정일를 유지한채 그냥 사신다면 아무런 문제가없습니다 만
님이 04년 전세계약기간 만료로 다시 조건이 바뀐 (안 바뀌어도 상관이 없습니다)재 계약을 하시면
님은 재 계약 일자로 받은 확정일자는 04년11월대출순위보다 후순위로 밀려납니다.
말그대로 재계약은 전의게약을 무효로 하는 게약입니다.
여기글올리시는 여러님들이 전에받은 확정일자가 유효하니 재게약을 하여도 괞찮다하시는데
재게약을 하는순간 전의 계약은 물론 확정일자도 유효하지못합니다.
만약 보증금을 증액하여 재계약할경우
우선 등기부등본을 떼어봐서 전날의계약상태와 별다른 변화가없다면
재계약을 하여 증액 금액을 담보하는것이좋지만
원글님의경우
만약 증액을 요구하는경우 또는 전의 계약을 해지하고 새로이 계약서를 작성하자 할경우는
증액을 요구하는경우에는 그냥 증액 부분만큼 전세보증금 증액이라는 영수증을 받으심이좋구요 (너무큰 차이가 없을경우)
새로이 계약서를 작성하자 할경우에는 처음계약할때처럼 모든것을 따져봐야할것입니다.
재계약은 전의 계약을 승계하는 것이 아니라
새로이 계약서를 작성한다는것이라는것을 명심하세요

님이 전세로 사는 집이 싯가가 5억3천 정도라하셨는데
시세는 믿을수 없는 거구요
대충 대출 담보가 3억정도 되니까
님의 전세가까지합쳐보면 거의 시세의 100%가 되었다고 봐야해서
아주나쁜상태입니다.
만약 잘못되어 경매가 이뤄진다면 그 집의시세는 장담할 수 없지요
경매는 보통 싯가의60~70정도니까

님은 잘못되면 전세금을 온전히 찾을수없구여
지금 집주인의 금융상태가 아주 나쁜상황이라보시면
집주인은 그집에대해 거의포기상태라보시면 됩니다.

그러니
가능하면 빨리 전세금을 돌려받으시고 이사하심이 좋을듯합니다.


여기에 글 올리신분들이 착각하는건
처음 확정일자가 재계약을 하여도 유지가되어 그냥 안전하다하시는데
그건 아닙니다.
재계약은 기존계약을 해지하고 새로이 계약을하는겁니다.
그래서 재계약하여 다시확정일를 받는 날에 순위가 적용됩니다.
.

[...]

부동산은 절대 믿지 마십시요.. 절대루~!

가급적이면 빨리 이사하시는게 좋은 상황이시네요

[음..]

그렇게 대출이 많은집이 잘 나갈지도 의문입니다..
생각보다 큰 일이 생길 수도 있으니.. 저같으면 빨리 집 빼고 이사가겠어요..

[흐..]

다시 올립니다. 까페 부분에서 첫번째 글 읽어 보세요, 거기 주소로 했더니 가입해야 읽을수 있다고 나오네요. 들어가 클릭하면 읽을수 있습니다. http://search.daum.net/search?t__nil_searchbox=btn&w=tot&sType=tot&q=%C0%FC%B...

[....]

원글님이 후순위이고요
제계약을 했을때에는 등기소가서 확정일자을 받아야 합니다(처음꺼 상관없습니다)

여긴 지방이라서 그런지 몰라도 대리인이라도 위임장받는것이 원칙아닌가요?
부모가 대신 부동산에 집 내 놓아도 받는데

맘 편하게 이사하세요
누구도 믿지 못하는 이 때에...

[흐..]

그리고 그쪽에 대해 잘 아시는분께 물어보니 집이 잘못되어서 경매에 들어가거나 하면 절대 1억 5천 보장 못받는답니다. 생각할것도 없이 그냥 이사 가랍니다. 처음 최초 계약서로 확정일자 받지 않고 그냥 그대로 계약 연장을 하면 보장을 받는데 재계약시 다시 확정 일자를 받으면 최초 계약서는 무효처리가 되버린답니다. 브라이언 님 말씀이 맞는것 같습니다.