[펌]아파트 값 거품 계산법

[페라리]

통상적으로 볼때..
집값은 재산가치를, 전세값은 주거가치를 기준하는 척도이다.

그리고 최적의 집값기준은 전세비(실제주거가치)대비 약 1.6배~2배정도이다.
(춘천과 같이 노후 주거가치는 매우 높지만 투자가치는 전무한 곳의 경우
1.1~1.2 배에 해당하는 곳도 있기는 하다.)

여기서 1.6배와 2배를 가늠하는 기준은 해당 아파트의 완공년도 일것이다.
아파트는 노후화가 진행될수록 가치가 급락할 수 밖에 없기 때문이다.

실제로 전세비용도 집값상승에 편승해 어느정도 오르기는 하지만
전세는 절대로 실제로 가진 주거가치 이상오를수가 없다.
왜냐하면 재산가치가 없기 때문에.....
그 주택이 가지는 주거가치이상으로 비싸면 들어올 사람이 없기 때문이다.


투기수요로 인한 혹은 담합끌어올리기를 통한 거품이 있는지 없는지를 정확하게
알고싶으면 구입하려고 하는 지역의 전세가를 기준으로 삼으면 된다.


예를 들어 전세가가 1억8000인 30평형 아파트가 있다면
그 아파트가 갖고있는 주거가치에 준하는 적정 매매가는 2억8800부터 최대 3억6000미만이다.
1.6배와 2배를 가늠하는 기준은 해당아파트의 완공(입주시작)년도이다.

예전의 저층아파트는 용적율이라도 써먹어 고층으로 올릴수 있는 호재가 있어
주거가치가 거의 전무하여도 기대심리로 인해 가격상승을 할수 있었지만
요즘에 새로 지어진 대부분의 고층아파트는 30년이 지나도 면적을 늘려 짓는것이 거의 불가능하므로
아파트 노후화는 재산가치에 직결될수 밖에 없는 구조이다.


그 이상이 넘어가는 액수는 장기보유를 전제로 할때 부동산 거품붕괴가 시작되면
일주일만에 날릴 수도 있는 돈인 것이다.


부동산값이 더 오를거라고 주장하는 이들이 들이대는 근거는 참 많기도 하지만,
현재 한국과 미국, 그리고 세계 경제상황을 감안할 때
오를 확률보다는 거품이 사정없이 붕괴될 확율이 더 높다.


현재 전세가의 3배, 4배가 넘는 아파트가 5배,6배로 오를 확율이 있다고 믿고 있는 분이 있다면
그건 당신의 환상일 뿐이란 걸 말하고 싶다.


그 면적이 이미 정해져 있는 풍선은 한계상황까지 일시적으로 부풀려 질수는 있으나
계속 불면 결국은 터진다는 가장 단순한 진리이다.

[....]

뉴욕 시티,런던, 동경 시내의 좋은 동네 값은 왜 안떨어질까요. 급격히 노후되고 좁아터진 집구석이 말이에요. 이것도 쫌 써 봐 주세요. 이곳들은 오르기도 서울보다 먼저오르고, 사람들 집중도도 몇십년 앞섰으니 자료가 좀 있을 거에요. 찾아다 올려주세요.

[글쎄요...]

전세계의 부가 모이는 뉴욕, 런던, 동경 이런 곳과 우리나라 서울과 비교하기 힘들지 않나요...거기 사는 사람들은 소득수준이 훨 높잖아요...

[원글]

일본 거품붕괴 때에 동경 집값 1/3 토막난 것도 모르시는 분이 까칠하기는....^^

자료는 직접 찾으세요.
'사람들 집중도도 몇십년 앞섰으니 ...' 이런 말씀 다른 곳에 가셔서 하지 마시구요.
무식하다는 핀잔 듣습니다.

[....]

서울에 잘사는 사람들이 얼마나 많은데요. 그리고 일본 거품 붕괴후 지금 동경값 한번 보세요. 지금도 반토막인지.

그런자료 못찾겠지요? 찾으면 님 우습게 되니까 말입니다. 함부로 말 하지 마십시요. 서울 반토막 집가격이 지금 어떻게 되었는지도 모르십니까.

[......]

이론은 그런거라고 말씀하신거죠?이론상으로~

[에이]

30년 재건축 연한 넘은 아파트들은
전세는 그 지역서 가장 낮은 축이잖아요.
전세/매매가 단순비교는 정말 단순하네요.