땅문제......

[심각이]

어떤분이 저희부모명의로 사논땅
마음대로팔수있나요?
명의신탁이라하던데 횡령죄가된다고하던데요

[그러니까]

명의를 빌려주신 경우시면
인 마이 포켓 하셔도 법으로는 이기십니다.
실제로는 도둑이지요.

반대로
실제 구입하시고, 명의를 부모님께서 가지고 계신데
다른 사람이 매매를 한다면
그 사람이 당연 죄가 되지요.

[근데]

케이스 바이 케이스예요.
민법에서는 명의신탁을 인정하지 않는데요.
어떤 경우에는 인정하더라고요 -_-;

[..]

앞서 글 올리셨던 분이신 것 같은데..
아직 상담 받으시지 않으셨나요?
제가 알기로 명의신탁 건을 매도시 횡령죄에 들어가지 않는 것으로 알고 있어요.
일제시대 때 만들어진 명의신탁법이 부동산 실거래 법이 생기면서
원글님 말씀대로 단지 명의만 내 것이라는 이유로 남의 것을
내 것으로 취하는 그런 또 다른 범죄를 법으로 인정하게 된 것이지요.
혹여라도 그때 글 올리셨던 분이라면 거기에 응대한 상대자의
대출권도 있고하니 대응할 가치가 있다고 생각해요.
그래도 법이라는 것은 알고 대하는게 더욱 현명하니 법무사사무실 상담
받아보세요.

[자세히는]

무슨 사건인지 모르겠지만
명의신탁이 무효라는건 명의신탁이라는 계약관계를 인정하지 않는다는 것이지
그래서 위탁자의 소유권이 무시되는건 아니에요.

예를 들어 위탁자 ( 진짜 소유자) a
수탁자 ( 명의상의 소유자 ) b
그 부동산을 수탁자로부터 구입한 제3자 c
가 있다고 가정하고

부모님께서 a인지 b 인지 잘 모르겠는데요.. 암튼
b로부터 부동산을 구입한 c 는 자신의 소유권을 주장할 수 있고
( 민법상 소유권은 형식주의이기 때문에 유효한 등기를 마친 c는 완전한 소유권 주장가능)
따라서 원소유자 a가 부동산을 구입한 c에게 돌려달라고 할 수는 없죠.
다만
이경우
b의 행위는 형법상 횡령죄에 해당이 되고
a는 일단 b를 횡령으로 고소한다음
부당이득반환에 관한 민사소송을 제기하는 거에요.
a가 b에게 명의신탁에 관한 어떠한 계약상의 주장을 할수없더라도 ( 명의신탁은 무효)
소유권 자체가 수탁자에게 이전된 것이 아닌이상
소유권에 기한 반환소송이 가능한거죠.
a는 자신에게 등기권리증이 있다는 사실을 증명하고
그동안의 세금문제등을 자신이 처리했다는것을 증거로 제출하는데요
등기권리증이란게 한번 발급되는것이고 통상 소유주가 점유하는게 맞는것인데
명의신탁 관계에서 등기권리증을 위탁자가 갖고 있다는것은
그 소유권이 위탁자에게 있었음을 증명하는 유력한 증거가 됩니다.

정리하면 부동산이 계속 제3자에게 양도되어 어떤 모르는 사람이 등기명의를 갖고 있다면
그 사람은 민법상 완전한 소유자로 자기 권리를 갖는거고
억울한 위탁자는 제3자가 아닌
애초의 명의 수탁자에게 부당이득의 반환을 청구하는거에요.
부동산 자체의 반환이 가능할지에 대해 분분한 의견들이 있지만
제3자가 유효한 소유권을 획득한 이상 원물의 반환이 불가능하다면
그 부동산을 팔아서 본 이익...
애초에 위탁자에게 돌아갔어야 할 그 이익을 수탁자가 임의로 가져간 것이기에
수탁자에게 반환을 청구합니다.

[..]

위에 .. 작성자 입니다.


*명의신탁건은 2가지의 부류가 있습니다.
1. 중간생략명의신탁: 타방 당사자간 악의시 무효, 선의시 유효.
이경우 명의신탁으로 을 앞으로 경료된 등기는 무효이다.(소가 제기시...)

설명의 편리상 : 원 매도인 A, 실 권리자(명의신탁자) 갑, 명의수탁자(원글 부모님) 을 이라고
했을 때,,,,,

원 매도인A가 (명의수탁자의 소유로 등기된 물건을 계약시) 갑과 부동산매매계약을 체결하면서
단 명의는 을로 해달라고 특별히 부탁해서 A가 실제 매수인 갑을 제외하고 을(부모님)로
한 경우를 중간생략명의신탁 이라고 합니다.

1. 병은 선.악을 불문하고 등기 유효 입니다.
2. 갑은 이로인해 을에게 *횡령죄, 부당이득반환청구, 손해배상청구 할 수 없습니다.
이것이 현재 실행되고 있는 부실법(부동산실명제)에 의한 판례입니다.
이렇게되면 갑)이 상당히 억울하다는 생각이 들죠?
그래서 법에서는 억울은 인정하나 "법이 하지말라는 것을 했기 때문에 법의 보호를
받을 수 없다고 했습니다."

단 현재 을 명의로 등기된 상태에서 갑은 정에게 매도.(현재 자금만 갑/정 오고간 상태)
을은 병에게 매도가 이뤄졌을 때 병은 을이 병에게 넘긴 물건이 명의신탁이라는 것을
알았을시(악의) 에는 갑은 정을 대위해서 을의 명의로 매도된 등기는 "무효"가 됩니다.
(을의 소유에서 병의로 이전된 것이기에 이때 갑의 대위로 을의 소유권을 무효화 하면
병의 그 소유권을 잃습니다.)
그러면 최종 등기의 소유는 갑이 매도한 것을 매수한 "정"의 명의로 등기됩니다.

2. 계약명의신탁 : 명의신탁자 갑이 자금을 100% 지급하면서 을이 명의수탁자가 되기로
당사자간 약정이 존재하면서 그 갑을의 관계를 원.매도자는 모르는 경우.

편리상 *원 매도자(A), 명의신탁자(갑), 명의수탁자(원글 부모님/을), 제3자(병)

이런 상태로 계약이 진행됐는데 현재 님의 부모님이(을) 제 3자에게 그 물건을 매도하려
할 경우 아래와 같아요.

1. 명의신탁약정 "무효"(갑/을 관계=>갑의 명의신탁 계약은 등기가 무효라는 겁니다.)
2. 원 매도자(A)와 을의 매매계약은 유효
3. 병은 선.악 불문하고 등기 유효(을이 -->병에게 매도시)
4. 원매도자(선의) 유효: 애초 가정대로.
원매도자(악의) 무효 : 혹 무효일 경우 갑은 A를 대위해서 을의 등기 무효 청구 가능.
5. 갑은 을에게 배임죄, 손해배상청구, 부당이득반환청구 모두 가능합니다.
(이때의 갑이 위 3가지 청구가 가능한 것에 대한 을의 등기가 원 매도자 A 랑 수탁자 (을)의
관계에서 A는 을이 갑을 대신해서 매수한 물건이 명의수탁자의 권한이라는 것을
몰라야(선의) 합니다.

이렇게 글로 풀이를 하면 잘 이해가 되지 않아요.

그래서 전문가의 자문을 구하라고 하는 것입니다.

빨리 법무사 또는 변호사 상담을 받아 보세요.
그 상담료 얼마하지 않아요.....안탑깝습니다.

부모님 모시고 가셔서 정확한 자료와 또 그때 상항을 정확히 설명 후 제대로 상담받아서
대처하시길 바랍니다.

제가 즉흥적으로 쓰다보니 엉망입니다.
참고만 하시길 바랍니다.

[..]

그냥 줄줄이 쓰다보니 잘못된 부분 정정합니다.
case 2/계약생략명의신탁에서
5번에서 부당이득반환은 (을)이 병에게 매도한 대금의 전액이 아니라
원 매도자랑 매매계약시 갑이 지급한 금액입니다.
*****그리고 5번 사항은 (원 매도자가 : 선의 일때만) 가능합니다.

결국 이러나 저러나 명의신탁계약은 자금을 조달한 사람에게는 상당히 불리한 조건으로
움직이며,,,,제가 설명한 외에도 A와 갑 관계, 갑과 을의 관계, A와 을의 관계
또 제 3자와의 관계 .....이렇게 복잡하니 더이상 82에 물어보지 마시고
전문가 상담하세요. 그게 가장 지혜로운 방법인 것 같아요.

잘 해결되길 바랍니다.

[원글이]

답변 감사합니다.
다음달에들어가서 해결해야하는데
부모님께서는 나쁜짖이라고 하시고
용기가 없으시고
후한이두려우신것같아요.
잘은모르지만 이용당하고 있는건확실한데
공권력으로 땅처분하여 빚갚을수있나요?
사기로 고소할수있나요?

[..]

아~~ 원글님 해외에 계신가 봅니다.

공권력? 뭘 말씀하시는 건지 이해가 되지 않아요.
단순히 원글님 이야기만 들어서는 뭐라고 말하기 어려워요.
case가 2가지라 어떤 경우인지 정확하지 않기에

케이스 1 경우 : 어떤 죄도 성립되지 않는 것으로 압니다.(갑-->을에게)
케이스 2 경우 : 배임죄, 손해배상청구, 부당이득반환청구가 됩니다.(갑-->을에게)

위 케이스의 판단 기준은 위에서도 설명했듯이 원글님의 어머님 명의로 등기 이전시
원매도자와 명의신탁자(갑)과 명의수탁자/어머님(을)의 부동산매매계약서 진행시 기준을
판단으로 구분하며,
또 명의수탁자/어머님(을)이 제3자 병에게 매도시 병은 선악을 불문하고 케이스
1 & 2 무관하게 유효!!
단 원 매도자 A 가 명의신탁건의 사실을 알았느냐? 몰랐느냐? 에 의해 원.매도자 선의/악의가
구별되어 명의신탁자(갑)이 원매도자 A를 대위할 수 있어요.
어쨌든....
글로 표현하는 것에 한계가 있으니...
들어 오셔서 상대방(갑) 몰래 전문가 도움 받아서 신속히 처리하시기 바랍니다.

앞 전에 올린 글에서 갑이 어머님 집을 담보로 대출을 받는다고 하셨는데
앞으로는 절대 추가 대출을 해주지 말라고 하시고,
그 명의신탁자(갑)은 순전히 제 생각인데.....그 땅을 어머님 명의로
산 것에 대해 담보자금 개념으로 자금을 확보하는 것 같아요.
혹여라도 갑이 어머니께 가등기 및 기타 액션을 취할 수 있으니 조심하시라고
하세요.
말 실수도 조심하시라고 전하시고요.

남의 일 같지 않아서 짧은 지식으로 댓글 답니다.