읽어보세요....향후집값전망(개인이 쓴글이예요)

[집값]

요즘 게시판을 오면 집값에 대한 게시글이 부쩍 늘었어요..

모두 관심이 많은 부분인것 같아 퍼왔어요....


본문*************
제가 주식투자를 직접 하다 보니 부동산,금리,주식 3각구도에 대해선 관심이 많은 편입니다.^^
그리구 우선 강북구 거주자임을 미리 말씀드리며 주식시장 빗대어서 개인적으로 생각해 본
부동산시장에 대한 견해입니다. ^^

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부동산 가격이 꿈틀대기 시작했던 것이 2000년 중반부터가 아닌가 싶어요.

아마 2000년,2001년,2002년 이 시기쯤에
은행에 돈 넣으면 손해다....이자소득세 떼고 어쩌고 하면 오히려 마이너스가 나온다...
라는 뉴스등의 기사들을 많이 보셨을텐데요.

노대통령 당선되고 임기 첫해였던 2003년도에도 부동산 가격은 거품이라는 말들이 많았었습니다.

전세계적인 경기불황으로 인해서 수출이 꽉 막혔던 시기였기에
내수라도 살려보고자 카드정책을 썼지만, 결과적으로 후유증은 엄청났었고,

99년,2000년초까지 불붙었던 벤처거품도 꺼지고,2002년 중반부터 터지기 시작했던 카드정책 후유증에
극심한 내수불황탓으로 중소기업뿐 아니라 대기업들도 투자를 꺼려한 탓에 주식시장도 힘을 못쓰고
2003년도에는 400p를 가니,  IMF때 270P를 다시 내려가니 말들이 많았었던 그 시기에

갈곳없는 유동자금들이 금리 하락하고 있었던 시기였기에 은행은 금리가 너무 싸서 못 맡기겠고,
주식시장은 경기가 너무 불황이어서 위험성이 너무 높았었고,
그에 비해 안전자산이었던 부동산시장으로 돈이 흘러들어갔던것 같습니다.

2000년 중반부터 바닥을 찍고 조금씩 꿈틀대던 부동산시장은
2001년까지는 아마 지금처럼 전국이 떠들썩하진 않았었고, 강남권 특정지역 중심으로만 아마 투기가
붙었었던것으로  기억합니다.

그러다가 2002년도부터인가 재건축바람과 신도시 건설붐(용인 수지 신도시들이 이시기쯤부터
알려지지 않았나 싶어요) 타고 수도권지역까지 확산되고,

노통이 당선되면서 수도이전 정책으로 충남권을 비롯해 지방도시 특성화인지 뭔지 정책까지 쓰면서
수도권에는 물론 못 미치지만 지방도시들까지도 아마 조금씩은 확산되고 했던것이 오늘날까지
이어진것 같습니다.

아주 장기적으로 보면 우리나라 부동산시장은 30년 넘게 올라온 시장이라고 합니다.

단기적으로는 부동산시장이
IMF이후 3년여간 가격조정을 받다가 2000년 중반부터 서서히 올라온것이니까
요 근래 급작스럽게 폭발하고 있으니 6-7년 정도 뜬건가요?

2003년인지 2004년도부터 꺼진다 꺼진다 하던 부동산 가격폭등이 아직도 멈출기미가 안 보이니
집없는 서민들은 참 한숨나오기 쉽상이지만....
마지막 불꽃이 얼마 안 남지 않았을까 감히 예상해 봅니다..^^


주식시장 8년이라는 짧지않은 제 경험을 토대로 부동산시장도 감히 빗대어서 예측을 해보면
(어차피 부동산도 주식도 경제분야의 한 부분이니까요...)

1)주식은 마지막 불꽃이 가장 화려합니다.
찔끔찔끔 오르다가 조정받고 찔끔 오르다가 조정받던 주식이 어느순간 올라서게되면
팔 사람은 이미 다 팔아버려서 팔려는 사람이 확연히 줄어버립니다.
그단계가 넘어서면 그 이후부터는 소위 가지고 있는 자들만의 리그가 되 버린다죠..ㅡ.ㅡ;;;

마지막 순간에 대폭등을 하게 되는데, 99년 가을부터 2000년 봄까지 코스닥시장이 꼭 그랬었습니다.

500원, 1000원 하던 코스닥시장의 소위 대장이었던 한글과컴퓨터 같은 회사들을 예로 들어보면
99년 11월중순쯤에 5천원 정도까지 떴었을때 이미 열배나 떠버린 주식 감히 겁나서 들어가질 못했었습니다.

잘 알지도 못했었고, 기본적으로 이익규모가 크지 못했었기에 시중에서 나오는 버블론에 다들 공감은 했지만,
전문가들과 일반투자자들을 비웃기라도 하듯 99년 겨울을 넘어서 밀레니엄을 시작하는 2000년초까지 5만원도
넘어서 버립니다. 엄청 화려한 불꽃이었죠.

유상증자,무상증자(회사의 자본금 규모를 늘리는것)까지 감안해서 500 배 떠 버린 회사들도 등장하고..ㅡ.ㅡ


아마 내년 대선,  결과를 미리 속단하긴 이르지만 올해 지방선거든, 작년이었는지 언제였는지
총선결과를 보더라도 여야가 바뀔꺼라는 느낌은  조금씩 우세하지 않을까 싶습니다.


정권바뀌면 부동산 시장 포함 새로운 경제정책에 대한 기대감이 더 크지 않을까 싶습니다.
제 생각엔 아마 올해를 넘겨서 내년말이나 내후년 초에 부동산시장이 피크를 칠 것 같습니다.
부동산정책실패로 회피성발언이라고 언론들이 몰아붙인
2009년이 되야 실질적인 하락세를 보일꺼라는 오늘 그 정치인 얘기가 아마 맞지 않을까 싶네요...

2)주식은 단기간에 버블로 올랐던 종목들은 반드시 다시 제자리로 돌아갑니다

IT라는 이름만 붙이면 무조건 뜨던 2000년초에
지금 당장 수익은 안 나지만, 성장업종이기 때문에 연평균 성장률에 근거해서 그만큼 미래가치를
반영하면 된다는 분위기로 역전되 버리면서 무수한 개미들이 너도 나도 증권주, 건설주들을 다 던져버리고
코스닥시장으로 넘어옵니다.

그것이 상투를 치면서 그 후유증 이루말할 수 없었죠. 대략 6개월이라는 단기간에 100배, 200배 이미
떠버린 종목들을 마지막에 개미투자자들이 잡았으니 오죽했겠습니까...

마지막에 잡았던 투자자들은 2주동안 반토막이 났었고, 반토막 난 주식 팔지 못하고
오르겠지 오르겠지 하다가  연말 가서는 1억원어치 샀던 주식이 2천만원 되고, 천만원 되는
구좌들 상당히 속출했을 겁니다.

부동산시장도 아마 누군가는 그 꼭대기를 잡을 겁니다.
어차피 정점은 분명 있을테니까요.

내년도 경제성장률 전망은 어둡긴 하지만, 물가 잡을려면 금리인상은 불가피할 겁니다.
만일 생각보다 경기가 위축되지 않고 잘만 돌아가 준다면 경기과열 때문이라도
금리인상이유는 충분합니다.

또한 일각에서는
저성장 고금리 고물가 시대 도래할 꺼라는 경제전문가들 예상을 비추어 보더라도,
역시 금리 때문에라도 가까운 미래에 부동산 시장의 정점은 올 것 같습니다.

실거주자들 위주로 구성된 지역도 물론 처음에는 같이 타격받긴 하겠지만,
(이들지역은 하락할때 같이 하락하더라도 회복할때는 젤 먼저 회복할 겁니다)
가장 위험성 큰곳이 아마도 투기분위기 편승해서 폭등했던 지역이겠죠.


지금 새롭게 부각되고 있는 검단 신도시가 원래 집없는 서민들 전월세 거주자들이 상당히 많다고 합니다.

2년전에 아파트 전세값이 30평대 기준으로 4천이 안 넘던 곳이 지금 1억 가까이 한다고 합니다.

아마 이런 지역부터 거품이 걷히겠죠.  정점을 치게 되면....


3)주식시장이 상승을 멈추고 하락을 시작할때는 부실주부터 떨어져서 마지막에 우량주가 하락합니다
그치만 우량주 하락폭은 다른주에 비해 크지 않습니다

종합지수가 상투를 치고 빠지기 시작하면 소위 말해 부실한 주식부터 하락합니다.
부실주부터 시작해서 소형주, 중형주, 대형주들까지 순환해서 빠지고 나면,
그 하락하는 일정기간동안에 중소형주들은 대략 반토막이상 빠져버리고,
같은기간동안 대형주들은 20-40%정도 빠지는것 같습니다.
우량주가 좋은것은 남들 빠질때 적게 빠지고 오를때는 확실하게 올라 안전하다는 것이 장점입니다

강남집값 잡겠다고 하다가 결국은 실패하고 부동산시장 거품이 이 지경까지 온 것도 이러한
이유가 아닐까 싶습니다.

요즘 지방 일부도시에서 아파트 분양이 잘 안된다고 하던데 같은 맥락이 아닐까 싶습니다.
(물론 부동산시장이 반토막 나고 그런다는 얘기는 아니니, 오해마시길~ 상대적인하락폭을 비교해본겁니다)

서초동이니 압구정동이니 이런 강남지역 아파트들은 80년대에도 비쌌던 동네였고,
(다만 지금처럼 강북에 비해 엄청난 차이는 아니었고 대략 두배 반 정도 비쌌던것 같습니다.)
갑작스럽게 뛰었다기보다 원래 돈있는 사람들이 많았던 동네였고 다른지역보다 더 비쌌었는데,
그 격차가 예전에 비해 더 벌어진 것 뿐이겠죠.

아마 부동산시장이 어느순간에 정점 치고 나면 강남외 지역 하락하는 폭에 비해 강남지역도
하락은 하겠지만, 그렇게 크게 폭락할 것 같지 않다는 생각입니다.
상대적으로 그 하락폭이 작지 않을까요? 왠지 부동산시장에서 안전자산 같다는 생각입니다..강남지역은...

2등기업이 1등기업을 역전시키기가 상당히 어려운 것처럼
(물론 하이트가 오비맥주를 꺾은것처럼 역전할수도 있겠지만 어려운 것은 사실입니다)
거의 30년전에도 비쌌던 동네인데 완전히 다른지역과 균등하게 간다는건 거의 불가능에 가깝구요.


강남집값을 잡아야 전국적인 부동산시장이 안정될거라고 초점 맞춘것이 실패한 이유가
여기 있지 않을까 싶습니다

결론은 투기세력분들아~
실질 거주할 꺼 아니면서 괜히 투기해 가지구,  애꿎은 서민들까지 피해보지 않게
던 가지고 장난치지 맙시다!!!!!

그리구 정책만드시는 윗선 어른들, 제대로된 정책좀 내놓으시구요...


4) 주식은 소문에 사서 뉴스에 팔라고 합니다.
확실치 않은 호재성 재료로 주식은 일단 뜨고 봅니다.
그리고 뉴스가 터졌을 시점엔 이미 상당부분 선반영 해서 올라온 상태이기 때문에
막상 결과가 뉴스로 공식 발표되고 나면 하락하는 경우가 대부분입니다.

아마 부동산 시장도 정부가 손들기 시작했다고 하고(실패한 거겠죠..인정하기 싫겠지만)
내년으로 넘어가면 새로운 정권과 각종 정책에 대한 기대감으로 마지막 불꽃이 화려하지 않을까 싶습니다.

그러나 새로운 정권이 막상 서고 나면 아무리 규제를 완화한다 해도 더 이상 오를 여력은 힘들거라고
판단됩니다.

이유는, 그걸 미리 선반영해서 마지막에 불꽃을 피웠을테고 2008년정도 되면 부동산시장  상승세
9년째 되는 해일텐데 아무리 봐도 무리이겠죠.

만일 금리가 2년뒤에 지금보다 2%P 만 상승한다 해도
우리나라 부동산주택부분 시가총액이 1580 조(올해 국감자료 참조)라고 하니
그냥 막무가내식으로 대출이 들어간 집값 시총 금액이 1000조 라고 가정한다면
지금보다 2%P 만 금리가 뛰어도 20조원이 이자가 됩니다.

고로 이자부담때문에라도 집값은 반드시 잡힐겁니다...ㅋㅋㅋ

일률적으로 부동산 전 부분에 이런 궤변을 꿰맞추기는 힘들겠지만, 앞으로도 계속 어느 특정지역은
부동산 시장거품이 꺼진다 하더라도 뜨는 지역은 있을테고...

주식시장도 2003년 그렇게 냉각되고 있는 기간에도 꼭 혼자 나 잘났다 뜨는 종목들이 있더라구요..^^

그리고 남들 하락할때 같이 하락해도 실적이 뒷받침되는 주식들은 다시 원상태로 빠르게 회복되는것처럼
투기지역이 아닌 실거주지자가 많은 지역들은 같이 하락하더라도 회복할때는 다시 빠르게 회복할겁니다.




지금 돈 없다고 속상하신 선영님들아~
앞으로 10년정도 계획잡고 돈 모아서 2년이내에 부동산시장 피크치고 나면,
아무래도 시장규모가 크기 때문에 단기간에 확 빠지진 않을테고 찔끔찔끔 서서히 하락하다가
마지막에 확 빠질때쯤이면 한 7-8년 정도 시간이 흘러야 되지 않을까요?

지금 20대 혹은 30대초반인데 집 없다고 서러워들 마시고, 10년동안 열심히 벌어서
7년전에 시작했던 그 시기들이 분명 여러분들에게 꼭 다시 올테니 우리 열심히 아끼고 던 모아서
10년뒤 부동산으로 우리도 함 거부 되 봅시다^^


이글에 달린댓글.....  소수의 의견이지만 공감가는 부분이네요ㅜㅜㅜ


요새 집값때문에 걱정이 많았는데, 님의 정말 해박하고 속시원한 글 덕분에, 답답했던 마음이 풀리는군요. ^^  


  


딴나라당시러요
그렇게 됐으면 좋겠습니다.  
  


  


꿈이현실로...


  



주식이랑 부동산이랑은 좀 다르지 않나 생각합니다. 우선 집에 대한 우리나라 사람들의 집착은 무서우니까요. 거기다 만약에 정권교체가 이루어지게 된다면 한나라당이 여당이 된다면 더더욱 부동산가격 하락은 요원한 일이 되지 않을까 생각합니다. 부동산도 그들만의 리그가 되겠죠. 주식도 지지부진하고 시중자금이 갈 곳이라고는 부동산밖에 없는데 내년이라고 달라질 일이 있을까요?? 돈 있는 사람들은 계속 집사고 없는 서민들은 집 사기 더 어려워 질 것이구요. IMF같은 큰 사건이 없는 이상 지금 시점보다 집값이 더 떨어질 것 같지는 않습니다. 물론 저도 집 한채 없는 사람입니다. ㅠ.ㅠ  
  


  



글쎄요. 아직 부동산가격은 제가 봤을때 저점부근에 있다고 생각되어지네요.
주식이 성장할대로 성장하면 그 다음엔 부동산쪽으로 눈을 돌리지 않을까 싶은데요.
지금도 서서히 부동산을 가지고 펀드를 운영하는 리치펀드가 늘어나고 있는데 그게 활성화되기전까진 좀 시일이 걸릴것이고 그게 활성화되면 부동산가격은 그것에 힘입어 계속 오를거같네요...  
  
 

  



주식이든 부동산이든 유가든 상품이든 결국은 수요공급에 의한 가격논리로 결정됩니다. 가격하락할려면 1)공급물량이 확 늘어나던지 2)사려는 사람이 없어지던지 3)팔려는 사람이 많아지던지 셋중 하나만 확실해도 가격은 떨어집니다. 그래서 정부는 공급물량 확대부분에 다시 초점 맞추는 분위기고(다들 이걸 원했었죠..), 지금보다 더 올라버린다면(저두 일단 내년,후년까지는 더 오를꺼라고 봅니다) 감히 접근을 못할겁니다. 일부 투기세력들끼리 돌리고 돌리는데도 한계가 있겠죠. 사는사람이 확실하게 줄어들면 당연히 가격하락은 불가피할 것 같구요. 만일 가격하락 시작하면 실거주목적이 아닌 투자목적으로 사두었던 물량들 풀릴겁니다. 거기다가 신규물량까지 대량으로 공급되면 가격하락 이뤄지겠죠. 일률적으로 모든지역이 동시다발적으로 하락한다는것이 아니라 위에서 주식에 빗대어 말씀드렸듯이 서서히 어느 한 지역부터 하락붐 타기 시작하면 결국은 못 견디고 하락하지 않을까 싶네요.  
  


  



우리나라에서 주택과 소비재를 제외한 100만달러 이상의 금융자산으로만 가진 사람들은 지난 10월10일날 발표했듯이 9만명이 채 안됩니다. 공식적으로 안 잡힌 검은돈 세력들 포함한다 하더라도 과연 50만명이 넘어갈까요? 서울인구를 천만이라고 하면 10억이상 가진사람들이 공식적 집계라면 1%가 안되는 비율이고, 50만명이라고 왕창 늘려잡아도 5% 비율입니다. 그렇다면 결국은 있는 부동산 가지고 갈아타든지 대출받아서 부동산 산다는 얘기가 될텐데 한계가 있겠죠. 저는 그렇게 생각합니다.  
  


  



그리고 부동산펀드부분은 제가 잘 모르지만 대형빌딩이나 오피스빌딩 상가빌딩이나 펀딩이 가능하지 아파트 가지고도 펀딩이 되는지는 잘 모르겠습니다. 그리고 우리나라 주식시장은 성장할려면 아직 멀었습니다. 일례로 우리나라 코스닥상장기업들 950여개 몽땅 다 내다 팔아도 구글기업 하나 못 살 정도로 아직 시장규모가 무지 작은 신흥시장입니다. 삼성전자가 세계적 세계적기업이라는것은 다들 공감하실테니 비교해드리면 삼성전자 주식 몽땅 다 내다팔면 현재가 기준으로 90조원입니다. 100조원이라고 치면, 울나라 현재시점의 주택부동산이 1500조라고 하니 비교가 되실지 모르겠네요..^^  
  


  



원글에서도 말씀드렸지만, 울 나라 아파트들의 거의 대부분들이 대출안고 들어간 부동산이기 때문에 금리+세금폭탄 떠안게 되면 가격은 분명 하락할꺼 같구요. 그 시점이 언제냐가 문제인데 위에 주식에서도 말씀드렸듯이 얼마 안남은 올해랑 내년에 걸쳐서 마지막 피날레가 나가겠죠. 근데 그 규모가 100%가 뜨고 그럴것 같진 않고 20%내외 아닐까요? 이때가 아마 진짜 정점이 아닐까 싶습니다. 주식도 보면 아무 이유없이 너무 많이 올랐다는 이유로 떨어질때가 있습니다.아마 2년뒤쯤 금리가 지금보다 2%p 오르면 부동산보다는 은행에서 나오는 금융상품쪽으로 시선들이 돌아갈것으로 예상합니다.  
  


  



문제는 금리가 오를 이유가 없다는겁니다.  
  


  

금리 오를일 없을것같구요....중요한건, 25년전에 대출받아 강남에 작은 아파트를 사신 어떤 분도 그당시 비스무레한 얘기를 들었다하더라구요. 그런데 그아파트가 지금 정확히 22배 올랐답니다. 그분말씀이 그당시 다른사람들 말 믿고 따랐으면 난 평생 저집 못샀을꺼라고 하시더라구요. 저도 정부말 믿고 집안사고 기다린 사람들중 하나라 누구보다도 님말씀대로 되면 좋겠습니다.