재건축에 대해서 잘 아시는 분!!!

[딸기쥬스]

대지지분 54평을 가진 재건축아파트를 사려고 합니다.

재건축아파트에 대하여 해박한 지식을 가진 분이나,
공인중개사가 부동산컨설팅을 업으로 하고 계신 분이 혹시 계시다면,
답변을 부탁드립니다. 꾸벅. 큰절.

아래의 공식이 맞는지요?

<가정>
용적율 200% 재건축, 일반분양가 평당 1,000만원, 추가건축비용 평당 400만원 결정시
----> 같은동네 최근분양가보다 싸게, 추가건축비용은 도곡렉슬보다도 높게 잡은 것임.

54평*200퍼센트=108평 입주권리 획득
54평 아파트를 분양받고 54평 권리 매각
54평*1,000만원=5억4천만원 수입
추가건축비용 54평*400만원=2억천6백만원 지급
결론)54평아파트+현금수익 3억2천4백만원=8억6천4백만원

[지역이]

어딘가요?.
재건축은 추가비용이 발생하므로 추가비용을 부담할 여력이 되는가가
큰 관건일수 있을것 같은데요.
그리고 재건축시기....(근데 대지지분이 엄청 높은 편이네요.추측건데 서울은 아닌듯)

[딸기쥬스]

재건축에 따른 추가비용은, 저 공식에서 추가건축비용이라는 항목 이외에 또 있나요?
제 생각엔, 저 공식에서 매각되는 54평에대한 추가건축비용도 차감해야하는 게 아닌가....해서요.

네. 서울은 아니예요. 올해26년된 아파트라는데, 직접 가보니, 위치가 아주 좋더군요.
친정 아빠가 퇴직하셨는데, 퇴직금을 어디에 묻어둘까 고민하시다 물색한 곳이거든요.
저희 오빠와 올케가 아빠퇴직금을 노리고 있어요.(정말 챙피한 얘기지만)

제가 보기엔 괜찮아보여서, 저기에 묻어두라고 말씀드리고 싶어요.
어차피 낡을대로 낡아서 저거 저당잡혀 돈도 못빌릴테고, 들어보니 전세권설정도 1억이나 잡혀있다니, 사라고 말씀드릴려구요....

전문가님들, 도움 좀 주세요.

[..]

계산법이 이해가 잘 안되네요.

재건축 진행은 얼마나 되었나요?
단지 규모는?
위치는?(소재지가 안 좋으면 대형 평수는 오히려 애물단지랍니다.)
용적율 200%라는 주장잎 근거가 있는건지도 확인하셔야 하구요...
설사 200%라도 54평 아파트 2채 되는게 있을수가 있나요?(제가 몰라서요..)
소형평수 의무 비율이나 임대 주택도 지어야 하고...
각종 분담금에..
요즘 재건축 규제도 심한데..
저렇게 2배로, 그것도 2채로 시세차익 얻을 수 있는 재건축 단지가 있는지 저도 궁금합니다.

[전 전문가]

는 아닌데요.
지방이라면 추가비용이 3억정도인데요.
입주민들이 지방에 3억을 부담하실수 있는 여건이 되는냐가 문제지요.
예를 들면 평택이나 안성같은곳은 주변에 널린게 땅이잖아요(????).
그러니 헌 아파트를 헐고 아파트를 지으느니, 옆에 땅에 건물을 올리는게 더 합리적이죠.(건설업자들은 그렇게 머리 굴립니다.)

도시에 유입인구가 늘어서 더이상 아파트를 지을 땅이 부족하다면 당연히 허물고 다시 짖겠지만요.

주변 땅값을 보시고. 아파트값을 보세요. 주변 땅값이 현제 아파트가격보다 훨씬 비싸다면
시도하시구. 그게 아니라면 아마 10년-20년은 최소한 걸릴겁니다.
최악의 경우 영영 안될지도 모르구요.
혹시 님이 초보실까 하는 노파심에서 적어봅니다.

[딸기쥬스]

제가 워낙 문외한이다 보니...
단지 규모는 정확히는 잘모르고, 대지가 8천평이구요, 용적률 최소한 180%이고, 200%가 확실시 된다고 합니다. 소형평수 의무비율이나 임대주택은 해당사항 없습니다. (서울도 아니고, 그 지역에서 거의 최초 재건축....공영재건축은 있었으나, 민간 재건축은 처음이라고...)

바로 마주보는 길건너에 주상복합 40층짜리가 12월에 평당 1000만원~1500만원에 분양이 끝났습니다(경쟁율 장난아니었음) 아빠는 당장 1,2년안에 재건축 안되도 상관없다. 10년 넘어가도 상관없다. 현금으로 가지고있다가 매일와서 죽치고있는 아들내외에게 고스란히 뺏기느니, 묻어두겠다.고 하시는 겁니다.

에구, 정말 왜이런 한심한 고민을 해야하는지, 원.

[...]

대지 8000평이면 작은건 아니네요.
괜잖아보이네요.(최악의 경우는 안될것 같네요.)