아파트 담보 대출로..

[궁금이]

저당 잡혀 있는 집에 전세를 들어가려고 합니다.

혹시 문제가 생기면  우선순위는 어떻게 되나요 ?

[...]

잘은 모르지만...

은행담보는 저당권이라 '물권'이고 전세(임대차)는 '채권'이거든요...
물론 임대차보호법에 의해 채권을 물권의 수준으로 보호해주기는 하지만 어쨌거나 본질은 채권이라서...
민법에서 물권은 채권에 우선한다고 했으니 저당권이 앞설 거 같구요...

순위면에서 봐도 은행 저당권이 앞설 거 같네요...

[..]

싯가대비 저당이 얼마나 잡혀 있냐가 중요하죠.

[음.]

이미 은행에 저당이 잡혀 있다면 은행이 우선순위입니다.

[음음]

그래도 임대차보호법에 의해서 얼마까지는 최우선 변제되어야 하는걸로 보호되지 않나요?

[Connie]

주택임대차보호법에 의하면 근저당권이 설정되어 있다하더라도 최우선순위는 전세금 2 천만원이내의 80% 입니다. 즉 천육백만원이라는거죠. 그외는 은행이든 어디든 근저당이 우선입니다. 세입당시에 근저당이 이미 설정되어있는 상태에서 들어가서 집이 넘어가게 된다면 저 천육백만원을 최우선으로 변제받고. 근저당 잡힌 순서대로 돈을 받게 됩니다. 즉, 근저당 1 억이 잡혀있던 집이라 할 경우, 그 집의 현재 싯가와는 상관없이 경매에 팔린 금액에서 우선 천육백만원을 변제 받으시고 은행이 1 억을 가져간다음, 나머지 돈에서 받으시게 됩니다. 제가 아는 언니는 다세대주택에서 살았는데 다른 임차인들은 전부 확정일자 받은 상태였고, 자기가 맨 뒤로 들어갔는데 근저당이 2 억이 이미 잡혀 있는 상태였지만 집이 4 억이 넘는 집이라 걱정을 안했죠. 그런데 IMF 터지고 집이 경매로 넘어가면서 결국 자기 전세금의 절반이상을 허공에 날려야했지요.

근저당이 현재 그 집의 반액보다 작다면 그리 걱정할 바는 못되요....그치만 자신이 전세로 들어가는 금액이 현재 그 집의 반액보다 크다면...안되겠지요?

[Connie]

아. 참고로 이런 경우도 있어요. 주인하고 계약할때 공증받는거가 있습니다. 주인이 은행빚을 갚아버리려고 전세를 놓는 경우도 있거든요. 그러면 공인중개사 가서 계약서에 현재 이런 상태이지만, 전세금 받아서 주인이 그 집에 담보대출로 잡혀있는 은행빚을 변제하고 저당권을 다 없앤다.는 조건을 달고 그걸 공증받는 케이스도 있어요.

[임대차보호법으론]

서울에선 5천정도... 지방의 대부분은 약 1800~2200만원 사이인데요...
보통 전세를 놓는걸 보면은 2천까지 최우선 변제이면 전세가는 약 2200만원쯤...
거의 그런 식이더라구요...
올해만도 울산에서 몇백가구... 당진도 몇백가구... 서울도 몇십가구... 몽창 날렸다던데...
일단 중요한건 그 집의 공시지가구요... 그 공시지가에서 반 이하로 근저당이 잡혀 있었을때 전세를 들어가도 되구요...
최우선 변제... 너무 믿지 마시고 이것저것 잘 재보시길