모기지론에 대해 잘아시는 분~

[ky26]

올해 4월로 전세가 만기예요
남편한테 집주인이 전화해서 1000만원정도 올려달라고 했다네요
사실 울동네가 비싼편인데 울집이 좀 오래되서 좀 싼편이였는데
1000만원이나 올려주고 살기가 뭐해서
딴곳 알아봤는데 지금 있는 집주위에선 엄두가 안나네요
지금집은 지하철도 가깝고 살기엔 좋은데...
전세가 거의 없고 분양밖에 없네요

전 다른동네 전세를 알아보고 싶은데
남편은 2년마다 이사다니기도 그렇고
남 살던집은 싫다고 대출 받아서 집을 사자네요

지금은 맞벌인데 올해 아기 가지면 전 회사를 그만 둘꺼라서
여러모로 부담이 되서요

3월부터 모기지론 이란게 나온다던데
확정금리에 원금분활상환이고...조건은 좋은것 같은데
이렇게 해서 집을 장만하는게 좋을까요
아직 결혼한지 2년정도 밖에 안돼서 모아놓은 돈도 별로 없거든요
우리 결혼할때 사주 볼때 올해 집장만 한다고 하던데
지금이 기회인것 같기도 하고 ㅋㅋㅋ

혹시 은행 다니시는분 아님 잘 아시는 분 도움좀 주세요

[맛동산]

쪽지 보냈습니다.

[최은주]

맛동산님 저도 알고 싶은데요..

[맛동산]

너무 길지만 참고하세요.

[맛동산]

오는 3월 중순부터 취급될 주택금융공사의 모기지론에 대해 내집마련을 꿈꾸는 서민들의 관심이 뜨겁다.

공사의 모기지론은 상환기간이 10~20년인 장기저리 대출상품으로, 만 20세 이상의 무주택자 또는 1가구 1주택자라도 일정 조건만 갖추면 이용이 가능하며 금리도 고정돼 있어 명목소득 상승을 감안하면 현재의 주택관련 대출상품보다 훨씬 이득이 많다.

공사의 모기지론은 부동산 투기 등을 방지 하기 위해 대출대상이 6억원 이하의 주택으로 제한돼 있고 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모를 우선 지원하는 등 신청조건이 서민 근로소득자 위주로 돼 있다.

올해 내집마련의 꿈을 갖고 있는 서민·중산층들은 이번 공사의 모기지론을 잘 활용하면 쉽게 큰 부담없이 꿈을 이룰 수 있을 전망이다.

다음은 모기지론에 대한 궁금증을 풀어본다.

▲ 모기지론 대출조건은.
- 중산·서민층의 내집 마련 촉진을 위해 한국주택금융공사가 취급하게 될 모기지론에 대해서는 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 신청자격과 대출한도, 대상주택 등 대출취급기준을 두고 있다.

모기지론은 만 20세 이상의 무주택자나 1개의 주택을 소유한 사람만이 신청할 수 있으며, 집값의 70%(한도 2억원 이내)까지 대출이 가능하고 주택구입·소요자금보전·기존대출 장기전환 등으로만 쓸 수 있게 돼 있다.

25.7평 이하 국민주택규모에 우선 지원

매월 대출 상환액은 소득의 1/3 이내이며, 전용면적 25.7평 이하의 국민주택규모에 우선 지원되고 국민주택규모 6억원을 초과하는 고가주택은 모기지론을 이용할 수 없다.

부양가족 유무가 대출요건은 아니기 때문에 신용불량자가 아니고 일정한 소득(근로소득 또는 자영업 소득 등)만 있다면 독신가구주도 모기지론을 이용하실 수 있다. 그러나 부부가 각각 모기지론을 받을 수는 없다.

▲ 대출조건의 일부인 소득수준은 어떻게 산정하나.
- 모기지론 대출취급기준의 하나인 월 소득은 대출신청자가 제시하는 세금공제전 연간소득을 12개월로 나누어 평가할 예정이다.

근로소득자는 근로소득원천징수영수증으로, 자영업자는 세무서에서 발급하는 소득금액증명서로 소득을 입증해야 하며 신고한 소득이 없어 소득금액증명서 제출이 어려운 경우에는 국민연금 납부액을 감안해 소득수준을 평가할 예정이다. 맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으나, 이 경우 소득뿐만 아니라 부채도 합산하게 되며 배우자는 연대보증을 해야 된다.

▲ 중도상환 가능 여부는.
- 모기지론 이용 도중 사정으로 만기전에 대출금을 상환하고자 할 경우에는 언제든지 상환하실 수 있다. 다만 공사에서는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료(약 1~2%)가 부여된다.

모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우에도 기존 모기지론을 상환해 신규 모기지론을 이용하실 수 있으나, 이 경우에도 기존 모기지론을 5년 이내에 상환하게 되면 중도상환수수료가 붙는다.

기존 주택담보대출 모기지로으로 전환가능

▲ 기존 주택담보대출을 모기지론으로 전환할 수 있나.
- 공사의 모기지론은 완공된 주택에 저당권을 설정하면서 대출을 실행하는 것이므로, 주택에 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있으면 언제든지 공사의 모기지론 이용이 가능하다. 따라서 신규 주택구입자 뿐만 아니라, 기존의 주택담보대출자도 공사가 제시하는 대출기준에 적합하기만 하면 모기지론으로 전환이 가능하다.

아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부하는 경우에는 원칙적으로 이용이 불가능하지만, 이후 주택이 완공돼 저당권 등기가 가능한 시점에서 모기지론으로 종전의 중도금 대출을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용하실 수 있다.

한편 공사는 중도금대출과 모기지론을 연계해 원스톱(One-Stop)으로 대출이 이루어지는 패키지상품을 개발 중이다.

▲ 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하나.
- 대출과 동시에 주택에 대한 저당권이 설정되기 때문에 집주인 입주하지 않고 임차를 주는 경우에도 모기지론을 이용하실 수 있다.

다만 공사의 모기지론은 대출시 주택에 저당권을 설정해 채권을 보전하는 것이기 때문에 이 저당권보다 우선 보호되는 권리가 존재하는 경우 이를 고려해 대출가능금액이 계산되므로, 실제 대출가능금액은 주택과 관련된 제반 권리관계 등에 따라 달라질 수 있다.

예를 들어 담보로 제공하는 주택의 가격이 2억원이지만 저당권보다 우선하는 전세보증금으로 1억원이 있을 경우, 실제 대출가능금액은 최대대출한도 1억4000만원에서 전세보증금(1억원)을 차감한 후 산정되는 4000만원 이하가 된다.

▲ 모기지론 대출금리 및 매월 상환액은.
- 모기지론을 이용하는 대출금에 대한 이자(금리)는 향후 시장금리 상황과 공사가 얼마나 저렴하게 자금을 조달할 수 있느냐에 달려있다. 현재로서는 공사가 유동화를 통해 공급하는 20년 고정금리대출이 6.8% 내외 수준에서 결정될 수 있을 것으로 예상된다. 소득공제 효과 감안시 수요자의 실질 금리부담은 6% 내외이다.

소득공제 효과 감안하면 6% 내외 금리

모기지론 대출금 상환방식은 매월 동일한 원금과 이자가 상환되는 원리금균등분할방식을 취하고 있다. 명목소득이 증가하는 것을 감안하면 시간이 지날수록 상환부담은 줄어드는 셈이다.

예를 들어 공사의 모기지론으로 5000만원을 대출받을 경우 20년 상환시 매월 원리와 금리를 합해 34만원을, 1억원 대출시 67만원을 균등하게 상환하면 된다.

▲ 모기지론 대출금리는 시중금리 영향을 받나.
- 공사의 모기지론을 통한 대출금리는 고정금리이므로 대출을 받은 후에는 시중금리의 변동여부에 관계없이 대출시점에서 결정된 금리가 고정돼 변동되지 않다. 다만 대출신청시기에 따라 금리 수준은 다를 수 있다.

▲ 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상인가.
- 모기지론을 이용한 대출이자 납부액에 대한 소득공제를 위해서는 국민주택 규모의 1개 주택을 소유한 근로소득자이어야 한다. 소득공제대상은 15년 이상의 장기대출에 대한 이자납부액이며, 최고 1000만원까지만 소득공제가 된다.

예를 들어 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나, 대출기간 10년 모기지론은 혜택을 받을 수 없다.

▲ 모기지론을 이용할 수 있는 주택의 종류는.
- 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 이용할 수 있으나, 본인 또는 배우자 명의 주택만 가능하며 주택법상 주택이 아닌 상가, 오피스텔 등의 건축물은 제외된다.

다가구주택은 다수의 가구에게 임차되는 주택이므로 이들에 대한 임차보증금을 감안하면 나올만한 담보가치가 없기 때문에 모기지론 이용이 어려울 것으로 판단된다.

▲ 직접 집을 짓는 경우에 모기지론 이용이 가능한가.
- 모기지론은 기본적으로 대출과 동시에 주택에 대한 저당권 설정이 가능하기 때문에, 주택을 신축하는 경우에는 건물 준공시점에 모기지론 이용이 가능하다.

따라서 이런 경우에는 일단 일반주택자금대출을 받았다가 저당권 등기가 가능한 시점에 공사의 모기지론을 받아 종전의 대출자금을 상환하는 방식으로 모기지론을 이용할 수 있다.

매매·증여 등 권리행사에 일체 제약 없어

▲ 일시적으로 1가구2주택이 되는 경우에도 모기지론 이용이 가능하나.
- 무주택자뿐만 아니라 집을 한 채 가지고 경우에도 집을 넓혀 나가거나, 이사를 가는 경우 등 일정기간 내에 기존 주택을 매각해 최종적으로 1가구 1주택을 유지하면 모기지론을 받을 수 있다.

▲ 공사 모기지론으로 구입한 주택은 상속에 아무런 문제가 없는지?
- 공사 모기지론을 이용할 경우 매매·증여 등 소유권자로서의 권리행사에 일체 제약을 받지 않으며 상속의 경우에도 아무런 문제가 발생하지 않다.

▲ 다른 금융거래에서 연체발생 사실이 있는 경우 모기지론을 이용할 수 없나.
- 공사는 성실한 금융거래자에게 우선적으로 대출 이용기회를 부여하기 위해 신용불량자의 모기지론 이용을 원칙적으로 제한하고 있다.

그러나 신용불량 대상자로 등재되지 않을 정도의 경미한 연체발생은 결격사유로 보지 않을 방침이므로, 여타 대출요건을 갖춰 공사의 모기지론을 이용할 수 있다.
▲ 모기지론 이용 도중 연체를 하는 경우 어떻게 되나.
- 현재 은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 비슷하다. 즉 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속해 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권실행)를 통해 대출금을 회수한다.

공사에서는 모기지론 이용자의 연체발생을 최소화하기 위해 매월 원리금 상환액규모를 월소득의 1/3 이내로 제한해 대출규모를 결정할 예정이므로, 대출희망자는 자금수급 계획 마련시 본인의 대출상환능력을 감안해 주택자금 마련에 차질이 없도록 해야 한다.

[석촌동새댁]

맛동산님 감사히 잘 봤습니다

[Adella]

맛동산님 저도 잘봤습니다

[ky26]

감솨드려요^^
근데 이렇게 대출받아서 지금 시점에서 집을 사는게 맞는건지...
요즘 집값이 떨어지고 있다구해서리
혹시 제가 사고 더 떨어질까봐...
언제쯤 온전한 내집을 장만할지...

[최은주]

맛동산님 잘읽었습니다.
고마워요.