이 곳에 원룸 임대업 하시는 분 계신가요? 답글 절실!!!

[임대업]

경험있으신 분 조언 부탁드려요.

대학가는 아니고, 옆에 큰 공단이 있어서 직장인 대상인 원룸이 있어서 관심을 가지고 있거든요.

가까운 곳에 지하철이 있다고 들었어요. 서울은 아닙니다.

공실 나오는데로 바로 바로 나간다고 하더라구요.


제가관심있는 곳은 원룸 13실 작은 빌라이구요. 매매가 4억에 내 놓았네요.

원룸은 친구가 직접지은 거고, 지을 때 자기자본 1억 5천 안되게 들였고, 은행대출, 보증금으로 충당하고,

은행이자 내고도 월 300은 남는다고 하네요.

준공 허가난지는 3년, 임대시작한지는 2년 반정도 된 곳이구요.

짓고나서 1억정도 오른것 이구요.



그리고 재산세, 소득세는 얼마나 나오나요?

친구 말로는 재산세는 1년에 10만원(원룸이 주택으로 되어있어서 세금이 적게 나온다고 하던데......?),

소득세는 년 7000만원이  안 되어서 안낸다고 하네요.


친구가 절대 거짓말할 일은 없어요. 그런데 너무 적게 나와서 정말 그런가 싶기도 하구요.

제가 구입하고 나서 세금 많이 내게될까봐 걱정도 되구요.

(저한데 원룸 팔려고 저런 말을 한건 아니고 대화 중에 나온말이에요.그냥 원룸 지었을 때부터 들은 이야기요)


친구는 저 원룸이 정말 알짜인데 종합소득세 문제와 이번에 집 이사했는데(집 이사하고 무슨관계인지는 잘 이해

가 안 되긴 해요...아파트 한 채만 소유하고 있는데, 원룸도 주택으로 허가 나서 1가구 2주택으로 된다는 이야기

인지 싶기도 하구요....... ) 그 것 때문에 팔아야 한다고

하더라구요. 말로는 자기 아버지 명의나 동생명의로 했으면 안 팔았을 거라고........


제가 원룸 임대업에 대해 아는게 없어서 궁금한게 너무 많네요.

그리고 아주 친한 친구여서 정말 사고자 하는 맘이 생기면 (손익 생각해서)

말하려고 더 정보가 많이 필요하거든요.



그리고 원룸 관리하면서 힘든 점이 뭐가 있을까요?

어떤 사람은 주인이 원룸에 살면서 전구갈아주기, 수도 고쳐주기, 계단 청소등 매일 매일 할 일이 많다고

하고, 어떤 사람은 가끔 쓰레기 치워주고 계단 청소만 신경써 주면 된다고하고(친구말)...... 말이 많이

다르더라구요.


또 잘은 모르지만 원룸 건물값이 앞으로 막~ 오르고 하지는 않을것 같구요. 그냥 임대수입을 보고자 하는데,

건물이 소모품이니 계속 수리비 및 리모델링비가 들어갈텐데, 그런 걸 생각해도 수입이 나는 건지도 고민이구요.



저희 아버지 말씀으론 빌라 관리 힘드니, 여유자금이 있으면 땅을 사고, 아니면 상가를 사라고 하시는데......

잘 모르겠어요. 땅 보는 눈도 없고.....그냥 2억 안으로 투자 하고 싶어서요.

조언 많이 많이 부탁드려요. 저번에 짧게 질문 올렸는데, 한 분이 수익성 없고, 나중에 안 팔리니 상가 사라고

답글 쓰셨더라구요.

경험 있으신 분들의 많은 조언이 필요해요~!!!

[궁금]

지역과 위치가 어떻게 되는지요? 친구 말대로라면 수익성은 괜찮네요.

[..]

서울 아닌 여기는 광주 기준으로 하자면,
원룸1칸당 매매가가 2천으로 잡고 공실이 전혀 발생하지 않는다면 프리미엄이
있을거고요.관리는 장난이 아닙니다.
누구 한사람이 상주하면서 매일 관리를 해야 하는편이며
요즘에는 입주자가 몸만 들어와서 사는 형태로 많이 바꿔가는 추세고(심지어 인터넷까지도)
차라리 상가가 괜찮아요.상가는 거의 돈떼일것 없고 수리 기타 그런것들은
입주자가 알아서 하는 형태라...

[임대업]

지역은 지방 광역시에요.

제가 관리하는 사람있냐고 물어봤는데,
친구말로는 전에는 동생이 일주일에 한번씩 계단청소, 쓰레기정리 했는데 요즘은 자기가 2달만에
가서 청소하는데 정말 더러웠다고 하더라구요.
그리고 다른건 신경 안쓴다고 말하던데요....... 자질구레한 것 고쳐줬다는 말도 없구요.

친구도 여자이고 아이들이 어려서 원룸을 저정도로 신경쓰는 것이 사실이긴해요.

저도 임신중이여서 원룸 관리에 많이 시간과 신경을 쓰기는 힘들거구요......ㅠ.ㅠ

수익성이 괜찮아보여 고민 중인데..... 고민 고민~

[경험자]

청소는 따로 하는사람고용합니다
월2만원주면 매일매일합니다
또 전단지붙히는거 매일떼주고 자물쇠고장나면 갈아주고(요건세입자부담)
수리공 부르면5만원입니다
요건 저희는 배워서 직접해주고 재료비만 받습니다

세탁기 냉장고 에어컨 고장나면 수리(요건임대업자부담)
집세가 제일 관건인데 애먹이는집있습니다
하고보면 노하우생깁니다
그리고 주변에 원룸 임대업자들끼리 단합해서 정보교환하면 다 할수있습니다
음식물처리는 일일히 부탁하여 청결히한다는 다짐받습니다

[경험자]

원룸1가구2주택맞구요
컴터에 일일이 가구수대로 파일만들어서 관리하세요
그리고 수시로 전화해서 불편한거없는지체크하구요
유대관계를 좋게하는것도 집세 밀리지않고 잘받는요령입니다
저희는 남편이 직접해서 제가 아는건 요기까지입니다
세금관계는 잘모르겠어요

[서울]

아니고 지방이면
원룸보다 상가가 낫지 싶어요.

[지방에]

그정도의 가격이면 세금은 건물, 토지 각각 10만원 전후, 토탈 20만원 전후 나오는 것 맞구요.
원룸은 주택을 개조하거라 종합세는 없는데요.

그리구 요즈음 젋은 분들 월세 입금 날짜지켜 잘 줍니다.

[..]

부동산에 주변에 있는 원룸들 공실 있는지 알아보시고
누수하자 있는지도 꼼꼼하게 살피시고...
그 정도 수익률이 있는데 친구분이 포기 한다는 것은
결정적인 문제가 있을것 같아요.
공단 근처면 세입자 들일 때도 신중해야 합니다.
젊은 사람이 주인이면 좀 만만하게 보는 경향도 있구요.
신중하게 결정하세요.

[--]

관리인 두어도 매일 나가서 할일 많습니다.
토요일이나 일요일중 하루는 나가서 쓰레기 정리하지 않으면 엉망이됩니다.
저흰 이거 하고는 휴가를 한번도 못 갔습니다.
하루 정도는 비울수 있지만 그 이상은. 그리고 방이 비면 아줌마 청소를 불러도 저희가 다로 정리하고 손 볼것 많습니다. 그리고 임대료 안내는 사람 상대는 보통 우리같은 사람은 힘듭니다.

[경기도]

요새 전세난이 워낙 심해 원룸이 인기가 많데요..
저희 동네 기준으론 신축 원룸은(거의 업자들, 대출 많음) 생각보다는 인기가 없고요..
최소한 1년지난걸 선호한다고 하더라구요.. 다만 3~4년 넘으면 확실히 요새 지은것보다는 노후해보여서 또 안좋아하고요.. 3년이라 하시면.. 일단 다른 원룸에 방 보러 다니는것처럼 해서 함 보신후에 비교해보세요.. 세입자 입장에서 먼저 보세요.. 3년 됬으면 아마 비품 교체라던지 그런 시점이 왔을수도 있어요.. 그럼 계획 이상의 돈이 나가는거죠..
그리고 관리인 따로 있어도 엄청 힘들데요.. 청소도 생각보다 많고..
글고 직장인이라고 해도 젊은 사람들 중 정말 드러운 사람 많아서.. 본인이 직접 청소하다가 못볼꼴 보는 경우도 많고 관리비라던지 월세라던지 그런것도 까다롭고..
얼마전 동생 원룸 알아보러 다니다 임대업자랑 직접 얘기한건데요..
자긴 더 이상 하기 싫어서 2년 빼먹고 전부 손털고 있다고 하더라구요..