어느 분 페북 글에 다음과 같은 댓글이 있는데, 쉽지 않은 경험을 하며 체득한 고견 같습니다.
---
수명이 긴 아파트를 유지하려면 수선충당금을 대폭 인상해야 하는데요 주민반발때문에 그걸 하기 어렵고 모아둔 돈을 관리하기도 어렵습니다. 빼가고 훔쳐가서요. 참고로 일본의 경우는 수선충당금이 관리비와 엇비슷한 정도이고 미국은 관리비가 워낙 비싸고 수선에 필요하면 일정 기간 상당금을 강제로 걷어서 씁니다. 다른 나라에서 백년넘어 아파트를 유지할수 있는 것은 건축설계의 차이도 있지만 관리 유지에 돈을 쓰는 것도 큰 차이가 있습니다. 미국 한국에서 입주자 대표회의 2년간씩 해보고 느낀 소감입니다.
----
제미나이에게 논평을 부탁했더니 여러가지 살을 붙여주는군요.
1. 장수명 주택의 핵심: 설계가 20%, 관리가 80%
한국의 아파트 재건축 주기는 평균 30년 안팎인 반면, 영미권과 일본의 콘크리트 건축물 수명은 60년~100년을 상회합니다. 이는 말씀하신 대로 초기 설계 단계에서 배관을 콘크리트에 매립하지 않고 쉽게 교체할 수 있도록 만드는 ‘인필(Infill) 구조’의 차이도 있지만, 핵심은 지속적이고 과감한 재정 투입 입니다.
건축물은 시간이 흐름에 따라 감가상각이 일어나는 재화이지만, 적절한 수선과 관리가 동반되면 자산 가치를 유지하거나 오히려 상승시킬 수 있습니다. 우리나라는 구조체의 수명이 다하기 전에 배관 부식, 승강기 노후화, 외벽 균열 등 ‘관리 부실’로 인해 건물이 먼저 고령화되고, 결국 재건축으로 선회하는 악순환을 겪고 있습니다.
2. 한·미·일 수선비용 조달 방식 비교와 시사점
1) 대한민국
(장기수선충당금)
· 과소 적립 유인 구조 : 현재 거주자가 미래의 수선비를 내는 것에 강한 거부감.
· 분양가 상각 및 단기 차익 중심의 부동산 인식.
· 실제 필요한 금액의 10~20% 수준 만 적립 (m²당 수백 원 수준).
· 노후화 시점에 재원 부족으로 급격한 슬럼화 진행.
2)일본
(수선적립금)
· 장기수선계획의 법제화 및 의무화 .
· 관리비와 별도로 매월 거액의 수선적립금 징수 (관리비 대비 1:1 수준 육성).
· 12~15년 주기로 돌아오는 대규모 수선공사(외벽 도장, 방수 등) 완벽 대응.
· 미납 시 강력한 법적 제재 및 공매 처분 가능.
3) 미국
(Condo/HOA Fee & Special Assessment)
· 시장주의 및 실비 정산형 .
· 정기 관리비(HOA Fee) 자체가 매우 높음.
· 대규모 수선 발생 시 ‘특별 부과금(Special Assessment)’ 강제 징수.
· 수선비 미납 시 주택에 유치권(Lien)이 설정되어 매매·재융자 불가능.
· 자산가치 보존을 위해 소유주들이 적극적으로 비용 부담을 수용.
미국과 일본의 공통점은 "내 자산의 가치를 지키기 위해 비용을 치르는 것은 당연하다"는 인식이 제도적으로 정착되어 있다는 점입니다. 반면 한국은 "수선해서 쓰기보다 대충 살다가 재건축해서 새 집을 받자"는 인식이 지배적이었기에, 충당금 인상이 늘 주민들의 거센 반발에 부딪혀 왔습니다.