20년부터는 부동산시장이 '은행대출'의 함수라고 봐도 무방했는데, 특히 '22~'23년 상반기에는 대출이 마르면서 금리상승이 오니까 뭐 채권시장 붕괴하듯이 부동산도 무너졌음. 이때부터는 연준이 QE한것처럼 한국도 둔주살리기를 했고(40조 투입) 붇 시장은 살렸으나... Buy the dip하고 정부PUT으로 가격하락을 정부가 막아준다는 심리를 부여했고, 둘째는 이 시기부터 초저출산율과 지방소멸이 맞물리면서 '대서울강세'라는 새로운 메타가 생겼는데, 이런 구조적 문제를 윤정부 3년간 아무것도 푼 게 없음. 그냥 수도권 다주택자 좋으라고 '상생임대인'제도를 만든게 관료들임.
한국의 관료들이 정치관료화 된 것은 검찰 사법쪽만이 아님. 부동산 관료들도 다 '자산관료화'되었고 개 보수적인데, 그냥 서울 내집 알러뷰 소중해 한국 나 모르겠어 내 자식은 미국에 있어... 라는 태도가 한국 자산고위관료들의 태도이고 여기서부터 자유로운 사람이 별로 없음. 그러니 자기 집값 잡는 대책을 내겠냐고... 이게 윤3년간 매우 고착화되었는데 지금도 그런 인간들이 각 부처에 수두룩함.
또 지금은 '은행대출'만이 시장을 설명하지 않음. 작년의 상승율과 상승세는 대출이 다소 안정적이었는데도 불구하고 나타난거라, 한은도 분석자료를 냈지만, 지금 부동산의 자금원은 매우 다양해졌음. 내 논문도 미국주식 매수했던 가계가 그걸 처분하면서 얼마든지 집 살수 있다는 내용이고, 올해 하이닉스 상여금 사례처럼 '하이닉스 셔틀버스 아파트'들이 인기가 높고 강세가 나온것도 소득의 증가로 설명될 수 있음.
결국 높아진 부동산 가격의 정상화는 Poterba가 말한대로 그냥 보유비용을 자본화 시키는 것임. 현재 실효세율 0.2%를 0.5%로 높이는 방안이 그런 것임. 아울러 기대관리를 통해서 기대를 낮추는 작업이 필요.
대출규제로 시장 잡는 시대는 지나갔다. 새로운 시대엔 새로운 메타가 필요한 법임.