대장동 사건 1심 판결의 모순과 항소심이 반드시 필요한 이유(1)
- 화천대유(김만배 소유)의 아파트 분양수익은 배임에 의한 피해액이 아니다?
2025.11.21.
민주당과 이재명 정부는 대장동 개발비리 사건 1심 판결이 잘 되었음으로 항소가 굳이 필요없다는 주장을 하면서 법무부의 항소 포기 압력을 정당화하고 있다.
그런데 필자가 항소심 판결문 705 페이지를 두 번 정독해 본 결과, 필자의 법상식과 사법정의 기준으로는 1심 판결에 많은 문제점이 있어 보여 반드시 항소심에서 바로잡혀져야 한다고 생각한다.
1심 판결문을 보면, 정영학 녹취록이 거의 대부분 증거로 채택되었으며, 정영학 녹취록으로 판결했다고 봐도 과언이 아닐 정도다. (필자는 정역학 녹취록 1,325 페이지도 2022년에 1번, 최근 1번, 총 두 번 읽어 보았다)
김만배 일당이 대장동 개발로 얻은 수익은 택지분양 배당금 5,919억과 김만배 소유인 화천대유가 아파트 분양으로 얻은 수익 3,690억 원으로 총 9,607억 원이다. 이 중에 성남도시개발공사에 배당된 금액 1,830억 원을 공제하면 7,777억 원이 이들의 범죄수익이 된다.
검찰은 이해충돌방지법을 적용하여 이 범죄수익에 화천대유가 자산관리를 담당하여 얻은 수익을 합해 총 7,814억원을 추징 대상이라고 봤으나, 1심 재판부와 협의하여 이 금액을 7,524억원으로 확정했다.
그런데 1심 재판부는 이해충돌방지법의 시효가 7년임으로 이 사건이 2015년에 발생했기 때문에 시효를 초과하여 이해충돌방지법 적용을 할 수 없다고 판정했다.
검찰은 특경법의 배임죄를 적용하여 개발이익 9,607억 원 중 70%(6,725억 원)는 성남도시개발공사의 몫으로 보고 성남도개공이 받은 1,830억 원을 공제한 4,895억 원을 배임액으로 산정하고 전액의 추징을 구형했다.
하지만 1심 재판부는 김만배 소유의 화천대유가 아파트 분양으로 얻은 수익 3,690억 원은 배임에 의한 것이 아니라 보고 제외하고, 택지분양 배당금 5,917억 원만을 개발이익으로 보아 이 중에 성남도개공의 몫은 50%로 산정해서 2,958억 원만을 성남도개공의 것으로 보았다. 성남도개공은 1,830억 원을 배당받았음으로 이를 공제한 1,128억 원을 배임 금액으로 판정했다. 1심 재판부는 이 1,128억 원도 모두 추징한 것이 아니라 428억만 김만배에게 추징하도록 판결한 것이다.
그리고 배당금을 각각 1,010억 원, 646억 원을 받은 남욱과 정영학에게는 배임의 공동정범으로 인정하면서도 배임의 피해액에 대한 추징을 하지도 않았고, 벌금도 선고하지 않았다.
이제 1심 판결에 어떤 문제가 있었는지 하나하나 구체적으로 살펴보겠다.
건별로 설명이 길어짐으로 항목당 별도의 글로 연재한다.
1. 화천대유(김만배 소유)의 아파트 분양수익은 배임에 의한 피해액이 아니다?
1심 재판부는 유동규, 김만배, 남욱, 정영학, 정민용에 대해 업무상배임죄에 대해 유죄를 선고했다.
하지만 1심 재판부는 화천대유가 5개 필지를 분양받아 아파트 분양사업으로 얻은 이익에 대해서는 성남도시개발공사가 조성택지 지상의 공동주택 분양사업에 참여하지 않은 것이 유동규 등의 임무위배행위로 인한 것이라 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다며 배임에 의한 피해로 보지 않았다. 그래서 화천대유의 아파트 분양수익 3,690억 원은 추징 대상이 아니라고 판시했다.
과연 1심 판결이 온당한 것일까?
먼저 이와 관련한 1심 판결문 내용을 아래에 올리니 여러분들도 두세 번 정독해 읽어 보기 바란다. 1심 재판부가 화천대유의 아파트 분양이익을 배임에 의한 피해액에서 제외하기 위해 어떤 무리수를 두었는지, 얼마나 억지를 쓰는지 찾아낼 수 있을 것이다.
판결문에는 대장동 일당들이 영문자로 표기되어 있으나, 내용을 보면 누구인지 알 수 있을 것이다. 필자가 실명으로 바꾸어 올릴 수 있으나, 혹여 명예훼손 등의 법적인 문제가 있을 수 있을까봐 판결문 원문 그대로 올린다. 다만, 여러분들의 이해하기 쉽게 인물이 아닌 기관은 실명으로 바꾸어 표기한다.
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(1) 공모지침서 주요내용 중 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거 관련
검사는 공소사실에 ‘피고인 G가 피고인 F에게 출자자 직접 사용을 위한 근거를 공모지침서에 넣어줄 것을 요청하자 피고인 F 등이 이를 승인하고 피고인 G에게 그 사실을 알려주었고, 피고인 J은 피고인 I에게 출자자 직접 사용을 위한 근거가 반영된 공모지침서 규정을 확인시켜 주었으며, 피고인 G, I, H은 위 정보를 이용해 공모준비를 하는 등의 비밀 이용행위를 하였다’는 취지로 공모지침서 주요내용 중 이 부분 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’ 관련 비밀 이용행위를 기재하였다.
그런데 다음과 같은 사정을 종합하면, 검사가 제출한 증거들만으로는 ① 이 사건 공모지침서에 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’가 포함되어 있다고 보기 어렵고, ② 따라서 검사가 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’라고 주장한 공모지침서 규정과 관련한 비밀 이용행위가 있었다고 보기도 어려우므로 위 공소사실 기재 비밀 이용행위를 인정할 수 없다.
(가) 공소사실에는 이 부분 비밀이 ‘출자자 직접 사용을 위한 (공모지침서의) 근거’라고 기재되어있을 뿐이고, 구체적으로 해당 공모지침서 규정이 무엇인지 특정되어있지 않다. 다만, 공소사실에 ‘피고인 G, I, H이 출자자 직접 사용 토지를 활용한 공동주택 분양사업 시행권을 독점하기 위하여 공모절차에서 건설사를 배제하기로 하였다’는 내용이 포함되어 있기는 하고, 검사는 2025. 8. 8. 자 의견서에서 ‘민간업자들이 출자자 직접 사용의 성공을 위해 건설사 배제 규정, 자산관리회사는 출자자 중 1인으로 정한다는 내용(의견서에 ’자산관리회사를 통해 출자자 직접 사용을 진행할 계획이었기 때문이다‘라고 기재하였다)을 공모지침서에 넣게 하였다’는 내용을 기재하기도 하였다(위 의견서 269쪽).
(나) 그런데 다음과 같은 사정에 비추어보면, 이 사건에서 민간사업자측이 출자자 직접 사용 부지를 사용할 수 있게 된 것은 이 사건 공모지침서 규정에 근거한 것이 아니라고 봄이 상당하므로, 피고인 G, I 등이 공모지침서 내용을 공고 전 알게 됨으로 인하여 ‘출자자 직접 사용이 가능하다’는 점을 미리 알게 된 것이라 보기 어렵다.
① 이 사건 공모지침서 공고 당시의 구 도시개발법 시행령 제56조는 사업시행자가 조성토지 공급 시 제출하여야 하는 조성토지공급계획서에「시행자(해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인의 경우에는 출자자를 포함한다)가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지의 현황」을 포함하도록 규정하였다. 이는 사업 시행 목적으로 설립된 법인이 조성토지공급계획서에 해당 내용을 기재할 경우 위 법인 출자자가 조성 토지에서의 건축사업을 할 수 있다는 점을 전제로 한 규정으로 보인다. 이와 관련하여 국토교통부는 ‘구 도시개발법 시행령 제56조 5호의 「해당 도시개발사업의 시행을 목적으로 설립된 법인」에는 민관합동방식으로 설립된 특수목적법인도 해당된다’, ‘이 경우 구 도시개발법 시행령 제56조 제5호의「출자자」에는 민관합동 특수목적법인의 민간 출자자(법인인 경우도 포함) 등 모든 출자자가 포함된다’는 취지의 답변을 하기도 하였다.
② 위 관련 법률 및 시행령의 내용 등을 종합하여 보면, 민관합동사업에서 민간출자자는 ㉠ 해당 사업이 택지개발사업으로 종료되고(적어도 민간출자자가 공급받고자 하는 토지 부분은 택지개발로 사업이 종료되어야 민간출자자가 해당 택지에서 단독으로 아파트 분양사업을 영위할 수 있을 것이다), ㉡ 다른 출자자들이 해당 조성 토지를 공급받지 않는다는 등의 조건을 충족하면 출자자로서 조성 토지를 공급받을 수 있다. AP(화천대유)도 AQ(성남의뜰, 대장동개발 사업을 위해 만든 특수법인)의 출자자로 참여하고, 이 사건 결합도시개발사업이 택지개발사업으로 종료되었으며, 공사 등 다른 AQ(성남의뜰) 출자자들이 이 사건 결합도시개발사업으로 조성된 토지를 공급받지 않는 등 위 조건이 충족됨으로써 구 도시개발법 및 구 도시개발법 시행령에 근거해 출자자 직접 사용 부지를 공급받을 수 있게 되어 이를 이용해 초기자금을 조달하였다.
③ 그런데 위 ㉠, ㉡ 조건은 공모지침서에 기재된 내용이 아니다. 먼저 ㉠ 조건에 관련하여 살펴본다. 이 사건 공모지침서 제6조 제1항 제1호에 ‘분양택지는 건축물 분양을 원칙으로 한다. 단, 사업신청자가 국내 부동산 시장상황, PF 여건 및 대출조건 등을 고려하여 일부(또는 전체) 블록을 택지로 분양하는 것이 유리하다고 판단할 경우 택지분양으로 제안하는 것이 가능하다’라는 내용이 있기는 하다.
그런데 위 공모지침서 규정을 이 사건 결합도시개발사업이 택지개발사업으로 종료될 것을 고지하는 내용이라고 볼 수는 없다. 오히려 위 규정은 이 사건 결합도시개발사업의 원칙적인 형태가 택지 조성은 물론 조성토지에서 건축물 분양사업까지 하는 것으로 정해진 것처럼 해석될 뿐이다. 따라서 이 사건에서 피고인 G 등이 위 공모지침서 규정을 공모지침서 공고 전 미리 알게 됨으로 인하여 ‘출자자 직접 사용이 가능하다’는 사실을 미리 파악하게 되었다고 보기는 어렵다. 이 사건 결합도시개발사업이 택지개발사업으로 종료하게 된 것은 공모지침서 규정 때문이 아니라, W은행 컨소시엄이 택지개발사업으로 사업을 종료하는 내용의 사업계획서를 제출하고, 이후 공사와 O시가 W은행 컨소시엄을 사업자로 선정하였기 때문이다.
④ 다음으로 ㉡ 조건, 즉 공사 등 다른 AQ 출자자들이 이 사건 결합도시개발사업 조성토지를 공급받지 않으리라는 사실 역시 공모지침서에 기재되어 있지 않은 내용이다. ‘출자자 직접 사용’ 부지에 대한 내용은 공모지침서가 아니라 W은행 컨소시엄의 사업계획서에 처음으로 기재되었고, 공사의 W은행 컨소시엄 우선협상대상자 선정 후 이 사건 사업협약이 체결될 때 위 사업협약에 일부 조성 토지를 ‘출자자 직접 사용 부지’로 지정한다는 내용이 포함되었을 뿐이다. 따라서 피고인 G 등이 공모지침서 내용을 공모지침서 공고 전 미리 알게 됨으로써 위 ㉡ 조건이 충족되었다는 점을 사전에 인지하게 된 것이라 볼 수도 없다.
⑤ 이 사건 공모지침서 제18조 제2항에 ‘사업신청 가능자에서 건설산업 기본법에 따른 건설업자는 제외한다’는 내용이 기재되어 있고, 앞서 본 바와 같이 검사는 위 규정이 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’라는 취지의 주장을 하는 것으로 보인다. 그러나 건설업자가 배제됨으로 인하여 피고인 G 등이 출자자 직접 사용 부지를 사용할 수 있게 된 것이라 보기는 어렵다. 사업신청자에서 건설사가 배제되더라도 공사 등 다른 출자자가 조성토지를 공급받아 건설사업을 영위하는 것이 가능하기 때문이다. 그러므로 위 건설사 배제 규정을 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’ 규정이라거나, 피고인 G 등 민간사업자들이 위 건설사 배제 공모지침서 규정을 미리 알게 됨으로써 출자자 직접 사용사실을 인지하게 된 것이라 볼 수도 없다.
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1심 재판부의 논리는 아래와 같다.
1) 유동규와 김만배 일당이 대장동 개발 공모지침서를 마련할 때, 서로 짜고 김만배 일당에게 유리하도록 공모지침서를 만들었고, 공모지침 공고가 나기 전에 김만배 일당은 공모지침을 미리 알고 있었음으로 이는 업무상비밀을 유출한 배임행위이고, 이들은 배임의 공범이다.
2) 하지만, 공모지침서에는 사업자가 택지분양을 받을 수 있다(출자자가 직접 사용)는 조항이 없음으로 김만배 일당이 공모지침서를 보고 택지분양을 받아 아파트 분양사업을 할 수 있을 것이라고 생각할 수 없다.
3) 검사가 제출한 증거들만으로는 ① 이 사건 공모지침서에 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’가 포함되어 있다고 보기 어렵고, ② 따라서 검사가 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’라고 주장한 공모지침서 규정과 관련한 비밀 이용행위가 있었다고 보기도 어려우므로 공소사실 기재 김만배 일당의 ‘비밀 이용행위’를 인정할 수 없다.
4) 화천대유가 성남의뜰 출자자로서 성남의뜰이 분양한 택지를 분양받아 아파트 분양사업을 하게 된 것은 공모지침서가 아니라 W은행 컨소시엄(김만배 일당의 컨소시움)의 사업계획서에 처음으로 기재되었고, 사업자로 지정된 후에 사업협약이 체결될 때 사업협약에 일부 조성 토지를 ‘출자자 직접 사용 부지’로 지정한다는 내용이 포함되었을 뿐이다.
사전 모의에 의해 작성된 공모지침이 아니라 사업자로 지정된 후에 성남시(성남시도시개발공사)와 협의에 의해 아파트 분양을 한 것임으로 업무상비밀 유출에 의한 것이 아니다.
5) 따라서 김만배 소유의 화천대유(성남의뜰의 출자자이자 자산관리회사)가 택지분양을 받아 아파트 분양사업을 하여 얻은 수익은 배임행위에 의한 피해로 볼 수 없다, 즉, 추징의 대상이 아니다.
위의 1심 재판부는 재판부 논리를 합리화하기 위한 증거들만 채택하고, 증거들에 대한 해석도 이미 정해놓은 결론에 맞춰 왜곡하고 있다.
공모지침서 제6조 제1항 제1호에는 ‘분양택지는 건축물 분양을 원칙으로 한다. 단, 사업신청자가 국내 부동산 시장상황, PF 여건 및 대출조건 등을 고려하여 일부(또는 전체) 블록을 택지로 분양하는 것이 유리하다고 판단할 경우 택지분양으로 제안하는 것이 가능하다’라고 나와 있다.
검찰은 ‘출자자 직접 사용을 위한 근거’로 상기의 공모지침서 제6조 제1항 제1호를 제시하였는데도 불구하고, 1심 재판부는 기소장에는 구체적으로 해당 공모지침서 규정이 무엇인지 특정되어있지 않다고 주장한다.
이 조항에서 단서로 사업신청자가 일부 또는 전체 블록을 택지분양 받을 수 있게 성남시(성남도시개발공사)에 제안할 수 있다고 나와 있으며, 이를 근거로 김만배 일당의 컨소시움(W)는 공모 당시 사업계획서에도 이를 기재할 수 있었다, 다른 컨소시움은 사업비를 1조원대(택지조성비용만)로 추산하여 사업계획서를 낸 반면에, 김만배 일당의 컨소시움의 사업계획서에는 2조원대(택지조성비용+아파트 건설 및 분양비용)의 사업비를 책정한 것을 볼 때, 이미 김만배 일당은 공모지침을 만들 때부터 아파트 분양 사업을 염두에 두고 제6조제1항 제1호를 넣었으며, 사업계획서에도 이를 반영해 사업비를 추산했던 것이다.
유동규와 김만배 일당은 공모지침 제18조(사업신청자격) ②항에 건설사업자는 사업신청자격이 없다는 조항을 넣었다. 사업자가 택지분양을 받아 아파트 분양까지 할 수 있다는 공모라면 건설사가 공모에 가장 유리하기 때문에 원천적으로 건설사가 공모를 못하도록 한 것이다.
물론 1심 재판부 말대로 사업신청자에서 건설사가 배제되더라도 공사 등 다른 출자자가 조성토지를 공급받아 건설사업을 영위하는 것이 가능하지만, 애초에 건설사를 공모신청을 못하게 하면 자신들이 공모에 유리하다는 것을 김만배 일당이 알고 이런 조항을 넣었다고 보는 것이 합리적이다.
김만배 일당이 아파트 분양사업을 할 수 있게 치밀하게 공작한 것은 이 뿐이 아니다.
사업계획서 평가에서 ‘자산관리 회사 설립 및 운영계획’에 20점을 배점한 것도 다른 컨소시움보다 유리한 위치에서 공모할 수 있도록 하는 장치이기도 하지만, 아파트 분양사업의 주체로 자산관리회사가 필요하고, 김만배 일당이 자산관리회사를 운영하여 택지분양을 받을 수 있는 자격을 얻어 분양수익을 독점하려 한 것이다.
유동규와 김만배 일당의 배임 중에 가장 핵심적인 업무상 비밀은 바로 이 ‘자산관리 회사 설립 및 운영계획 배점 20점’이다.
민간사업자 공모 공고를 한 날자는 2015년 2월 13일이었고, 접수기간은 2015년 2월 25일 ~ 2015년 2월 26일이었다. 공고 후 접수일자까지 13일의 여유만 준 것으로 영업일만 따지면 딱 3일 밖에 되지 않았다. 2/14일은 토요일, 15일은 일요일, 18,19,20일은 구정 연휴, 21일 토, 22일은 일요일이었다. 영업일은 16,17,23일 밖에 없었다.
이렇게 공고를 구정을 코 앞에 두고 기습적으로 하고, 공고와 접수기일 사이의 순영업일을 3일만 준 것은 다른 컨소시움이 준비할 틈을 주지 않기 위함이라고 밖에 볼 수 없다. 이미 공모지침을 모두 알고 있고, 사전에 미리 사업계획서와 자산관리회사(화천대유)를 설립해 놓은 김만배 일당의 컨소시움이 절대적으로 유리할 수밖에 없다.
다른 컨소시움은 자산관리회사를 설립할 틈도 없었음으로 평가에서 배점 20점을 날려버렸지만 김만배 일당의 컨소시움은 20점을 먹고 들어간 것이다. 이렇게 편파적으로 공모가 이루어지고, 정민용(남욱이 성남도개공에 꽃아 넣은 변호사)이 사업평가자에 포함되었으니 김만배 일당의 컨소시움이 우선협상대상자로 지정되지 않을 수 있었겠는가?
김만배 일당은 사업자 지정이 된 후에 출자자 중에 유일하게 시행사가 될 수 있는 조건을 갖춘 자산관리회사인 화천대유가 택지를 분양받아 아파트 분양 사업으로 3600억 원이 넘는 수익을 얻은 것이고, 이 수익은 성남의뜰의 수익이 아니라 화천대유의 수익임으로 성남도시개발공사에 배당을 할 필요도 없이 모두 화천대유(김만배)가 갖게 되었다
상기의 사항들을 종합할 때, 김만배 일당은 사전에 아파트 분양사업을 독식할 것을 염두에 두고, 공모지침을 이에 맞게 만들었으며, 사전에 사업계획서를 준비하고 자산관리사를 설립하여 다른 경쟁 컨소시움보다 절대적으로 유리한 위치에서 공모에 임했다고 밖에 볼 수 없다.
공모지침에는 사업자가 아파트 분양사업을 할 수 있다는 근거를 찾을 수 없음으로 화천대유의 아파트 분양수익 3690억 원은 배임에 의한 피해액으로 볼 수 없음으로 추징할 수 없다는 1심 재판부의 판단이 과연 옳은 것일까?
백번 양보해, 1심 재판부의 판단대로, 공모지침에는 사업자가 택지 분양을 받아 아파트 분양사업을 할 수 있는 근거로 볼 수 있는 조항이 없었다 하더라도, 사업협약에서는 왜 아파트 분양사업으로 얻어지는 수익을 성남도시개발공사(성남시)와 다른 출자자에게 배분하지 않고 오로지 화천대유만 독식하게 했는지에 대한 의문이 남는다.
아파트 분양사업은 천문학적 수익을 내는 것이 우리나라 부동산 현실이라는 것은 누구나 잘 안다. 판교 바로 및 대장동이라는 노란자 땅의 5 블록을 아파트 분양사업을 한다면 그 수익이 어마어마할 것이라는 것을 유동규와 성남시 수뇌부가 몰랐을까?
천만번 양보해, 아파트 분양수익이 천문학적일 것이라는 것을 성남시 수뇌부가 몰랐다고 하더라도, 애초에 공모지침을 김만배 일당이 자신들에게 유리하게 만들었고, 이를 사전에 알고 있었다면, 이 공모지침이 업무상 비밀이 명백하고 유출한 행위는 배임이 명백하다고 판시했으면 공모지침에 따라 사업을 수행하여 얻은 이익은 피해액으로 산정하는 것이 맞지 않을까?
화천대유의 아파트 분양사업은 김만배 일당의 사업계획서에도 나오고, 사업협약서에도 나옴으로 사업계획서와 사업협약서가 공모지침에 따른 것임으로 공모지침의 비밀 유출의 배임이 유죄임을 판단했음으로 아파트 분양사업의 수익 역시 배임에 따른 피해로 보는 것이 맞지 않은가?
필자와 같은 주장으로 항소심에서 다투면 필자의 주장이 받아들여질 여지가 없을까?
충분히 다투어 화천대유의 아파트 분양수익 3690억 원을 추징하여 회수할 수 있다고 보여지는데, 민주당이나 법무부는 왜 가능성이 없다고 보는 것일까?
향후 다음의 항목을 다루어 연속 연재할 계획이다.
2. ‘공직자의 이해충돌 방지법 위반’을 적용하여 범죄수익 7800억 원을 회수할 수 있다
3. ‘특정범죄 가중처벌법’을 적용하여 김만배 일당을 10년 이상의 중형과 범죄수익 7800억 원을 회수할 수 있는 가능성은?
4. 김만배 일당의 배임죄 및 뇌물죄/뇌물공여죄를 인정하면서도 남욱과 정영학에게는 왜 범금과 추징금 선고를 하자 않았는가?
5. 1심 재판부도 배임에 의한 피해액을 1,128억 원이라고 판시하면서 왜 김만배에게 428억 원만 추징했는가? 그 근거는 무엇인가?
6. 이번 사건으로 본 ‘특정경제범죄가중처벌법’의 문제점