열심히 부동산 유튜브(개인방송. 뉴스 등) 공부했어요.
근거는
1.지금 금리 3.5프로도 상당히 버거워 한다
2.작년 1월에 규제 많이 풀고, 특례보금자리론으로 빚내집사라 시즌1 해서 집값이 서서히 달아올랐고
금리인하 신호까지 있던 작년 가을 서울요지 최고가의 90프로까지 회복.
3. 그런데 21년도 영끌성지였던 노도강 인천 경기 등은 낙폭이 컸으나 서울요지만큼 가격회복은 안 되고 있음
4. 20~ 21년 제로금리와 부동산불패를 믿고 시행사들이 땅을 마구 사들였고 공사중이나 금리가 올라가고 건축비 상승으로 공사중단. pf 부실중. 그리고 공사시작 안 한 땅들은
경매 공매로 나오는 중이고 점점 많아짐. 서울도 많아지고 있음.
분양가는 곧 땅값이 결정하므로 분양가가 더 오르기도 어럽고 하락으로 예측. 분양가는 곧 주변 집값을 결정하므로 주변도 하락예상
5. 4월 위기설은 선거가 4월이라서가 아니라 모든 건설사들의 무슨무슨 발표를 4월에 의무적으로 발표해야해서 나온 말. 이때 건설사들 재무재표가 다 드러나서 4월위기설이 나옴
6.경매 최대수치. 십몇년만에 최대수치. 빌라가 많다고 하지만 빌라경매는 예전에도 많아서..
특히 경매성격이 집주인이 빚을 못 갚아서 나온 경매들이 최대치
7. 상가공실 역시 역대급. 서울 그것도 강남도 심하다. 임대료를 낮추면 매매가가 낮아지는 상가건물 특성때문에 주인들이 버티는 중이고 오로지 금리인하만 바라보는중.
금리가 안 내려가면 결국 상가 건물들도 버티지 못 하고 급매로 내놓거나 경매로 나올 듯
8. 빚내서 집사라 시즌2(신생아대출)나온지 한달 되어가고 있고 1~ 2프로대 대출 5년고정이라 영향력이 클 줄 알았는데 저가(6억~8억 내외)가 조금 거래가 되는중이나 하락세를 막는것 같지는 않음
9. 곧 스트레스 dsr 시행예정. 이건 대출액을 줄이는 것이라
역시 반등을 막을듯
10. 관건은 금리인하. 이것만이 한국부동산의 구세주. 그런데 인하를 할까요
지금 분위기는 2009쯤 느낌입니다.
추가로 중국 경제 특히 부동산위기가 우리나라에 악재인거 같아요.