상가임대 ) 이런 경우 계약서 어떻게 작성해야 추후에 문제없을까요?

[조언]

저는 임대인입니다

현재 임차인 22년 1월31일 계약만료
매해 묵시적 갱신이여서 임대연장여부 미리 물어보지 않고 있었는데 2월 지나 임대료 보내지 않아 연락하니 4월30일에 나가겠다고 함
그 동안 3개월의 임대료는 보증금에서 차감해달라고 함

ㄷㄱ부동산에 임대광고 냈는데 바로 하겠다는 분 나타남
2023년 5월1일날짜로 계약서를 작성하려고 하는데


담당 세무사 말이
기존 임차인이 4월까지는 본인에게 권리가 있다고
그 사이에 권리금 받고 넘길 수 있으면 그렇게 하려고 할거라고
지금 새로운 임차인과 계약하면 문제가 될 수 있다고 하는데

요즘같은 시기에 새로운 임차인 놓치면 혹시 또 구하기 힘들것 같아서
저는 진행하고 싶은데
추후에 문제가 되지 않을 방법 있을까요?
기존 임차인은 우리가 광고 낸 것도 알고 새로운 임차인이 매장 가서 둘러보기도 했습니다

이런 사항 잘 아시는 분 계시면 조언 좀 부탁드릴게요

[dd]

세무사 말도 맞기는 한 데
임차인한테 날짜 지정해주고 2월 말까지 임차인 못데려오면 계약서 쓰겠다고 통보하세요.
4월 30일까지는 못기다리죠.
거기다, 철거 문제도 있잖아요.
새 임차인에게 기존 시설 인수할 건지 물어보고 싫다고 하면
기존 임차인이 다 철거하던지, 아니면 철거비를 내던지 해야 하니까요.

[임대업자]

임차인이 권리금 받게 해주셔야하는건 맞는데
월세를 안내는건 계약해지 사항입니다. 보증금에서 까는건 안됩니다. 월세 수익은 보증금에 대한 이자수익과 월세수익이 동시에 충족되는 구조이고 종합소득세 등 세금 기준역시 보증금에도 세금을 매깁니다.
보증금에서 까겠다고 했을때 예스 하신건가요? 확실하게 의사표시 안한거라면
상가의 경우 차임 3기 미납 시 (월세 3개월 미납) 임대인이 계약해지 할수 있습니다.
권리금을 받고 싶다면 월세를 내라고 하세요.

[임대인]

현 임차인이 계약해지를 요구하는 거이고 그렇다면 부동산에도 현 임차인이 내놔야 하는겁니다.
왜냐하면 권리금을 원하니까요..물론 부동산 수수료도 현 임차인이 내야 하는거지요.
하지만 현재 임대인께서 부동산에 물건을 내 놓으셨고 계약도 원하시며 수수료도 내시려고 하는거지요.
만약 권리금을 요구하지 않고 부동산 수수료를 내지 않으며 임대인의 조건에 맞추어 계약해지를 하겠다고 하면 그 조건으로 계약서를 쓰세요.
기존의 임차인은 권리금을 요구하지 않는다. 새로운 임차인도 임대인에게 권리금을 요구하지 않는다.
특약을 넣으시라는 겁니다.

[요새]

세입자권리금 보호 해줘야합니다. 권리금을 받을수 있는 정당한 세입자의 권리는 방해하시면 안되요. 특약에 권리금 적어놔도 상위법이 먼저입니다. 특약에 쓴 조항이 법과 위배되면 특약은 무효화됩니다. 즉 임차인에게 불리한 조항은 아무 소용없습니다.

[임대인]

현 세입자가 권리금을 요구하지 않을 경우 혹시 몰라 특약을 넣으라는 겁니다.
당연 현 세입자가 권리금을 요구하면 현 세입자가 다음 세입자를 데려와야 하며 그 사람과 계약해야 문제가 없습니다. 원글님이 새로운 세입자를 구하시는게 아니고요..