작년 11월 부터 부동산 예측글 올린 사람입니다.

[예측예언]

작년 11월 , 올 3월 이렇게 올렸네요.

이제 더 이상 쓸 필요가 없을것 같아서 안 쓰려고 했어요.

그래도 오늘 잠 일찍 깨서 간만에 부동산 관련 글들 쭉 찾아 읽다가

몇가지 끄적끄적하고 싶어서 써봐요.

1. 상반기 하락, 하반기 상승 이란 믿음이 있던데요. 이건 억지로 눌렀을때 즉, 매수대기자들이 눈치는 보되 대기중일때 해당되구요. 지금처럼 매수대기자들 자체가 없을때는 해당이 안될걸로 보여요. 12년도 급락할때는 하반기부터 오히려 크게 급락했어요.

2. 강남은 더 오른다고 하는데(요새는 안 떨어진다고 하던가요?) 이것도 틀린 말. 원래 강남 매수자는 더 아랫(?)동네 집주인들이 집을 팔고 또 여기에 추가로 돈을 마련해서 들어오는게 대부분입니다. 즉 강남매수의 큰 축은 기존집인데 이게 하락&거래실종상태. 강남을 어떻게 사나요. 즉 조정기간이 길수록 강남매수세는 더 줄어서 결국 하락세로 들어가요. 강남이 하락할때는 강남자체 외곽부터 빠질거고요. 하락기간이 더 길어지면 결국 강남핵심지까지 하락할거에요

3. 금리가 더 높을때도 부동산은 계속 올랐다. 이말도 맞아요. 그런데 거꾸로 금리가 하락할때도 집값도 같이 하락하던 시절이 있었어요. 그래서 원래는 금리와 집값은 큰 차이가 없어요. 그런데 지금 큰 영향을 주는 이유는 대출금액이 역대급으로 커서인것 같아요. 지난 수년간 역대급 저금리가 하필 공급감소정책과 맞물려 과거에는 엄두도 못냈을 (수입대비 엄청난) 수억대의 대출을 받게하다가 느닷없이 금리를 올려 가니 금리영향을 크게 받는것 같아요. 게다가 지금 집값이 저금리 시기에 수억 대출에 맞춰 상승된 금액대라서 금리 가파르게 오르는 상황에서는 지금 가격대를 맞출 추가매수자가 당연히 없겠죠.
물론 대출제한도 큰 역할을 하고 있구요.

4. 그런데 개인적인 느낌인데 지금 집값이 약보합인 진짜 이유는 금리보다는 공급정책에 대한 믿음때문인것 같아요. 공급정책은 지금 당장 지어지는게 아니기 때문에 진짜로 할 것이라는 신뢰(진심)가 중요해요. mb때 생각보다 많은 집을 짓지 않았음에도 불구하고 집값이 크게 하락했던건 앞으로도 계속 지어 공급할거란 믿음때문이었던걸로 기억해요. 오를때도 땡겨 오르듯 내릴때도 땡겨서 미리 내린거에요.

결론ㅡ 진짜 무서운건 앞으로 발표할 250만 공급. 이때 두가지를 볼겁니다
첫째, 집의 본질적 목적에 충실한가 즉 집의 본질적 목적에 진심이어야 신뢰가 생기고 기다릴수 있거든요.
둘째, 추진능력이 있는가. 발표내용을 봐야겠지만 살짝 기대가 되기는 해요.
민관공동으로 공급정책을 한다고 이미 발표한 것때문에요. 상식적으로 공무원들끼리 모여 공급하는거랑 민간을 끼고 공급하는거랑 어느게 더 빠르겠어요?
당연히 후자죠. mb때 현대건설부사장출신을 LH사장에 앉혀서 집 지어댔었거든요. 물론 앞으로 지켜봐야겠죠.

[과거글]

https://www.82cook.com/entiz/read.php?bn=15&num=3424336

[ㅇㅇㅇ]

정독했습니다
이런저런 이유로 무주택자가 되었는데 나름 구입 적기는 언제일까요
청약 가점은 높지 않은데 그래도 도전해보는게 나을까요

[250만]

공급발표 조만간 하니까 그거 보고 결정하세요. 공급발표에 위 두가지가 느껴지면 매수세 지긍 보다 더 안 붙을거고 장기간 지리멸렬한 약보합과 하락기가 반복될거에요. 그러다가 빠르게 뭐라도 지어지기 시직하는데 이게 인근 구축 동형평형보다 저렴할거고 꾸준히 공급되어질거라 예측되면 그때 크게 하락할거에요

[ㅁ]

21세기에 데이터라던지 검증가능 자료를 가져와야지
언제까지 느낌적인 느낌에 의존합니까?
부동산 신내림 받는 것도 아니고요.
이래서 문과가 문제임.
불확실성을 감성에 어필함

[ㅁ님]

ㅁ님 데이터 찾으시면 부동산 유튜버 찾아가세요. 저도 몇번 들어보니 데이타라는게 입맛에 맞는 부분만(폭등 상승) 발췌해서 보여주더군요. 그들 밥벌이라고 생각해요.
그리고 부동산은 늘 땡겨 사는 대표적 물건입니다. 땡겨사는 이유는 심리때문이구요. 그래서 작년 패닉바잉 엄청났었지요. 제가 그래서 5개월전 패닉바잉 말리는 글 썼고 댓글욕도 많이 들었네요(링크)
부동산은 이 심리를 좌지우지하는게 매우 중요해요. 심리를 누르는 가장 큰 건 지금보다 더 싸게 매수할 수 있는 기회가 늦지 않게 올거라는 믿음입니다. 그래서 공급정책과 그 정책의 신뢰가 중요한거에요.
공급에 대한 믿음은 집에 대해 본질적인 접근을 하는가가 가장 중요하구요.
그리고 저 이과출신이에요.

[...]

정보,분석글 나눔해주셔서 정말 감사합니다...

[참나]

부동산은 이 심리를 좌지우지하는게 매우 중요해요. 심리를 누르는 가장 큰 건 지금보다 더 싸게 매수할 수 있는 기회가 늦지 않게 올거라는 믿음입니다. 그래서 공급정책과 그 정책의 신뢰가 중요한거에요.22222

사람이 만들고 따르는 정책은 데이터대로만 되지 않음. 사람의 가치관 심리 상호작용 다 반영됨. 118.235 요즘 빅데이터에 왜 이과 문과 같이 협업하는지 통 모르시는 분 같음.

[. .]

어지간한 사람들 집값 하락 다 예상했어요
투기꾼들 빼고

[0000]

감사합니다

[00]

작년부터 써주신 글들 잘 정독하고 있습니다.
저는 원글님 의견에 너무 공감하고 있는데 이번 상승기가 워낙 강력해서인지 폭락은 없다가 다수 이더라구요... 우상향 ㅎㅎ
부동산에 관심이 없어서 폭락기를 경험해보지 못한 저는 원글님의 경험과 통찰을 귀하게 듣고 있으니 종종 글 올려주시고 길잡이가 되어주세요^^

[..]

일단 저장.
정독하렵니다

[…]

의견 감사해요

[저도]

부동산글 저장합니다.

[ᆢ]

의견감사해요.전 완전꼭지에 급매라 오천싸게 사고 저희집을 못팔았어요. 엉엉. 다해히 거품지역은 아니어서 돈 땡겨 이자내는거 포함하면 몇천 손해보겠네요.

[ㅇㄹ]

여기서 문과가 왜 나옴 ㅎㅎㅎ
글 잘읽었습니다. 감사합니다

[ㅇㅇ]

원자재 상승때문에 그렇게 쉽게 공급은 이뤄지지 않을거고
공급이 이뤄져도 높은 분양가가 발목 잡을거에요..

시멘트 목재 철근..오른게 너무 많아요





ㄱ

[ㅁㅁ]

저장하고 읽어보겠습니다

[ㆍ]

저도 저장 후 정독이요

[...]

도움되는글 감사합니다
정독하겠습니다

[부동산글]

감사합니다

[...]

부동산 지켜보겠습니다.^^

[..]

저장합니다.

[저도]

1,2,3 번은 대체로 동의해요. 공급 부분은 8월까지 250만호 공급대책을 발표한다니 그 때 세부 내용과 시장의 반응을 살펴봐야 할 것 같아요.

[시세의원리]

산이 높으면 골이 깊다..
주식도 많이 올라갈 수록 하락폭이 크고 조정기간이 길죠. 역대급 최장기간 상승을 보여줬기에 대부분의 사람들은 부동산불패를 외치고 있죠.
모두가 절대 안떨어진다고 할때..그때가 고점입니다.
이번 조정장은 쉽지 않을겁니다.

[…]

이분 뭘 좀 아는 분.
지난번 글에도 조롱하는 몇분 계시드만…
영끌해서 그런가…
건전한 토론이 아닌 발끈.
아직은 하락장 아니에요.
폭락할 땐 부동산은 끝났다며 별 이유 다 갖다 부칠 때죠
이명박 때처럼요.
반값 아파트가 나올거고, 인구가 줄어서 집이 빌거고, 일본처럼 될거고…이럴때 집값 떨어지죠.
지금은 다들 보면 아시겠지만
인구 줄어도 가구수 늘어서 안 떨어진다, 금리가 아무리 올라가도 예전만 못해 괜찮다, 우리는 폭폭등 했던 일본이랑 달라 거품 없다, 원자재가 상승으로 공급 차질 생겨서 공급부족이라 안 떨어진다, 다른데는 몰라도 강남은 떨어진 적 없다, imf랑 리먼 때 빼고 부동산은 우상향 했다 등등 언제 태어났길래 모르는 소리 하고 앉았나…하는 분위기가 여전해요. 20대, 30대까지는 모른다쳐도 40대 이후엔 부동산 하락기엔 상승기만큼 별 소리 다 나오며 심리 자극한다는거 알텐데…
부동산은 그냥 다 필요 없고 심리에요.
그 심리를 만들어내는건 정부 정책과 금리가 영향이 있긴 하겠지만 결국 시장 참여자들이고요. 보다보면 재밌죠. 그 어떤 자산도 똑같아요. 다만 싸이클 주기가 다를 뿐.

[부알못]

부동산 글 저도 저장했다 두고두고
볼게요

[기다리자]

좋은글 고맙습니다.
무지한 저의 눈을 번쩍 뜨게 해주시네요.

[졸리]

부동산저장

[ㅇㅋ]

부동산예측 저장