부동산(상가) 에 대해 잘 아시는 분께 고견을 구합니다.

[상호]

15년된 5층 상가(집합건물)중 한 호실입니다.



8년전 2억 8천에 매입해서 보증금 2천/월 130을 5년간 받던 상가였는데 지역경기가 급 안좋아지는 바람에 2년정도 공실이었습니다.



공실이어도 월 30만원 정도의 관리비가 꾸준히 부과되었고 상가주인은 남는게 없더라도 관리비라도 충당하고자 하는 마음에 보증금 2천/월 50에 학원으로 임대를 했습니다.



학원은 1년 계약하고 들어왔지만 별다른 언급이 없어 올해 5월 초에 자동으로 갱신된 상태입니다.



상가주인은 2억 6천에 매물로 내놓은 상태이고 계산해 보시면 아시겠지만 월 2천에 50 받아서는 오히려 은행이자도 층당이 안되는 상황입니다.



주인이 바뀌면 기존 세입자에게 시세에 맞게 월 2천에 120정도로 바로 제시할수 있는 상황인지, 자동으로 계약이 갱신된 상황이라 내년 5월까지 계속 월 50만원에 계약을 해야하는 상황인지 궁금합니다.



저는 건물을 매입하고자 하는 사람입니다.

[...]

50에서 120이면 받아들일 세입자 있을까요.포괄양수도 하시는거 아니시죠? 전 상가매수할때 매도인이 포괄양수도 조건이었어요. 기존 세입자 월세조건 그대로.

월세도 1년에 5프로인가 인상으로 아는데
너무 싸게 되있어서 갭이 크네요
세입자 내보내는게 제일좋아보이는데요...

[..]

상가임대차 보호법상 5년 보장 아닌가요? 그리고 추가로 5년더 원하면 있을수 있구요

[궁금한데]

지역 경기가 좋아 졌나요? 주변에 공실이 하나도 없고 그 집만 월세가 월등히 싼 건가요?
무엇보다 저 학원이 장사 잘 되나요?
저 학원이 싫다고 나가면 세입자 다시 들일 수 있나요?

이런 점부터 살피셔야지요.

[..]

본인이 직접 운영할것도 아니고 임대용으로 저런걸 대체 왜 사려고 하시나요? 더군다나 5층 ㅡㅡ
병원이나 스타벅스 같은 프렌차이즈 통 건물 아닌이상 면적 좁고 좀 비싸더라도 상가는 무조건 1층입니다.
저의 경우 대출도 없어 이자도 없고 관리비 없는 단독상가도 공실 되면 스트레스인데 어떻게 감당하시려고요?
그냥 맘 접고 1층 알아보세요.1층은 아무리 위치 안좋아도 편의점이라도 들어옵니다.

[상호]

지역경기가 최근에 회복중입니다.
저기는 5층 중 2층 상가이구요.
이 학원이 들어오기 바로 전에는 공실이 많았다가 현재는 없는 상황입니다.

[ㅇㅇ]

2018년인가 상가임대차보호법 개정돼서
중간에 건물주가 바뀌더라도
세입자는 10년간 계약 갱신할 수 있고
갱신된 계약의 경우
임대료도 1년에 5%이상 못 올리게 되어 있습니다.

임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에는
임차인이 월세를 3번 이상 연체했거나
임대인 동의없이 전대했거나
건물 일부 혹은 전부를 파손했거나
건물의 철거 혹은 재건축일 경우에만 가능합니다

[ㅇㅇ]

세입자가 시세보다 한참을 저렴하게 들어왔다면
쉽게 나가려고 들지 않을 겁니다.

전 상가주인은 매매할 생각이 있었다면
월세를 그렇게 절반 이상 깎아 세입자를 들일 게 아니라
차라리 공실로 비워두었어야 했습니다.

상가임대차 보호법이 계약갱신권을 10년간 인정하는 상황에서는
저 상가는 10년 동안 매매가 불가능할 수 밖에 없으니까요.

원글님께서도 말씀하셨잖아요.
월 2천에 50 받아서는 오히려 은행이자도 충당이 안되는 상황이라고..
그럼 사셔서는 안되는 상가인 거죠.

저 경우에는 상가 주인이 매매가를 그에 맞게 깎아주거나
아니면 본인이 세입자를 내보낼 수 있어야 합니다.

실제로 연예인들이 사는 건물도
바로 리모델링 가능하도록
전주인들이 세입자를 내보내고 파는 건물들을
조금 더 비싼 값에 팔립니다.
그렇지 못하면 세입자가 10년 갱신계약 채울 때까지
마냥 기다려야 하거든요

[상호]

아.... 사면 안될거 같은 상황이네요. 월세 120을 불러보고 싫다하면 반으로 나눠서 세줬을경우 120~130은 충분히 받을수 있는 상황이라 살까 했는데 세입자가 절대 나가려고 하지 않겠네요. ㅜ