평소 생각 정리도 할 겸 글을 써 봅니다.
주택 가격이 상승하는 여러가지 이유들이 있죠.
대표적인 이유가
1) 임대사업자 혜택으로 8년간 150만채 매물이 묶였다는 것(=정책 실패)
2) 저금리로 유동성이 풍부해 져서 주택 구매자들의 구매 여력이 증가하게 되었다는 것
3) 대학이고 상권이고 서울 쏠림 현상이 심해져서 양질의 일자리가 수도권 밖에 없고
지방이 무너져 내리고 있다는 것(=양극화) 등이 있죠.
더불어 임대주택 관련 정책의 실패를 꼽고 싶습니다.
노무현 대통령 기간에 처음으로 임대주택의 비중이 높은 택지지구가 건설되고
특히 쇼셜믹스라고 같은 단지 내에 분양과 임대를 섞는 정책이 실시되죠.
개포 몇단지....가양 몇단지...하면 아~ 임대...하면서 발생하는 차별을 막고자
3단지 내에 분양동과 임대동을 섞어 놓았죠. 이건 참 선의의 정책이고 저도 지지했었어요.
그런데 지금은 이 정책이 부동산 폭등을 낳는 것 같아요.
강남, 목동이 오른 이유가 동질의 소득 계층이 넓게 거주한다는 것이 핵심이죠.
교통이 좋아지고 학원가가 광범위하게 형성되는 건 그 다음에 뒤따라오는 일이구요.
목동이 처음 생길 때, 무슨 교통이 좋았습니까? 대치동 교통 아주 좋지 못했어요.
그때 양질의 일자리는 대부분 광화문, 종로 쪽이어서 아시는 어르신들 대치동에서
버스타고 출퇴근 하신다고 고생 많이하셨죠. 하지만 세월이 흐르고 중산층, 중상층이
강남으로 모이면서 오늘날의 강남이 되었죠.
그런데 지금은 마곡지구, 위례지구 분양해도 - 물리적 환경은 너무너무 좋은데....
마용성에 밀리죠. 그 이유가 바로 임대 정책입니다.
중산층들은 임대 단지와 섞이는걸 싫어해요. 마곡같은 경우 임대 비중이 50%가 넘죠.
제가 아는 상당히 많은 사람들이 마곡에 분양을 받고 목동에서 전세 살아요.
자기 애들이 임대 거주 학생들과 섞이는게 싫은 거예요. 따라서 그 넓은 마곡과 위례 신도시의
수많은 집들이 중산층들에게는 매력적이지 않은 거예요. 솔직히 마용성의 주거 환경이 좋나요?
임대가 없거나 극소수만 품고 나머지는 균질한 주거민을 수용한 결과 서울의 두번째 거류지가
되지요. 은*뉴타운 같은 곳에서 학교 보내던 부모들이 중학교 가면 우수수 목동, 강남으로
이사갑니다. 가면서 장기전세 아이들이 어떻다 저떻다 떠드는걸 많이 듣게 됩니다. 듣기 민방하고
불편하면서도 - 이게 현실이다....싶은 거예요. 대기업 다니는 사람들, 전문직들이 살고 싶은 동네는
2000년 이후 제대로 대규모로 공급된 적이 없고 그래서 일부 지역을 놓고 들어가고 싶어 머리 터지는
상황이 지금의 상황같아요.
30대 들이 대출 땡겨서 주택 구매의 주류가 되었다는 것도 실수요와 투기수요가 있겠지만
- 그들의 자녀 입학과 시기를 함께 한다는게 결정적인 것이죠. 겉만 번지르한 택지지구들이
임대주택 비중이 높다보니....중산층 거류지 리스트에서 빠진거예요.
송도신도시가 인천에 있는데도 서부권 사람들이 모이는 이유가 임대 비중이 낮아요.
모여 살고 싶은 거예요. 문제는 아파트 공급을 늘린다고 하면서 3기 신도시의 임대 비중이
마곡, 송파와 같이 60%는 임대로 공급하는 것 같아요. 이럴 경우 주택 수요자를 만족시킬 수 없고
향후 중산층 거류지로 부적합할 수 있어요. 분당, 일산 등 당시 도심과 거리가 그렇게 먼곳에
1기 신도시를 만들었는데도 임대 주택을 줄이고 단지별로 구분하여 먼 거리인데도 불구하고
중산층 수요를 흡수할 수 있었죠.
따라서.....
임대정책은 시장에 맞게 조정되어야 한다고 생각하구요...동시에 그렇게 될리가 없기 때문에
서울-경기권의 우수 학군지역은 앞으로 꽤 오른 기간 내내 중산층들의 쏠림으로
주택 가격이 오르게 될 것이라고 예상해 봅니다.