45년이 넘은 상가주택을 구입하자고 하는데...

[123]

초등학교 정문 바로 앞에 45년이 넘은 2층 벽돌상가주택을 남편이 매수해서 철거하고 신축하자고 합니다
제입장은 아주 신중하게 접근하고 싶어요
결혼전 제친정이 5층 상가주택이었는데...
부모님들이 관리가 너무 힘들다고 하시고 세금도 많이 나온다고하시며 결국 처분하고 아파트로 이사를 가셨던 기억이 있어...더더욱 조심스럽습니다
일단 지하철역에서 750m이구요 오르막길입니다
초등앞이라 현재 1층엔 작은 문구점하나와 카페가 장사중이고...가게 하나는 공실이네요
2층엔 주택이라 주인세대가 거주중이구요
현재 보증금4000에 월세180 나오다고 해요
땅은 50평이고 매매가는 10억입니다
3종주거지역...건폐율이50%라서...신축하게 되면 50평땅에서 25평만 건물을 지을수 있고....2.3층은 상가로..4.5층은 주택으로 저희가 거주하도록 할려면 건축비가 상당히 나올것 같아요..
1층은 지금은 가게가 3개지만 신축시엔 줄어들어 수익율도 줄어들거구요...
2.3층 상가도 임대가 잘나간다는 보장도 없는데...남편은 무조건 긍적적으로만 생각하네요
제생각을 얘기하니...무조건 부정적인 생각부터 먼저한다는데...상가주택 요즘 현실은 어떤가요?

[지하철]

그 앞에 하루 종일 서 있어보세요.
지하철에서 나온 사람들이 많이 지나가고 사람이 모이는 길인지
단지 스쳐지나가는 길인지,
상가들이 잘 되고 있는지 죄다 한산한지

[123]

지하절역에선 750m 떨어진곳이고
초등학교 정문 바로 앞이라...학원수요는 있을수 있을것 같긴해요..

[...]

차라리 그 돈으로 아파트사서 월세를 놓겠어요.

서울인데 일반 다세대 가정집 짓는데 평당 500만원 언더라고 하더라구요.
그 지역 평균 금액으로 전체 건축비 확인 후
월세로 충당했을 때 그 건축비 뽑는데 몇년 걸리는지 확인해보세요.
세금이야 ... 일년에 2번 내고 재산세 1번 내면 되지만 매달 나오는 의료보험은 어떻게 하시려는지 ...

[ㅡ]

오르막길 비추..
상가 특히 가게는 길 경사가 매출에 굉장히 큰영향을 미친대요.
사람 심리가 그렇다고 함.

[에이프릴91]

경기도신거죠? 대지 50평인데 10억이면 저렴하네요.

[123]

저렴한건가요?..
대로변이 아니고 안쪽 일방도로쪽에 있어요

[...]

50평에 10억이 저렴하다고 볼 수 있지만
그만큼 ... 월세도 적다는 ㅠㅠ

건축비, 은행이자, 취득세 등 소요되는 비용 다 뽑고
보수적으로 보증금, 월세 뽑고
매년 나가는 세금, 의료보험을 뽑아서
표로 만들어서 배우자님 설득하세요.

그리고 건물 사이즈 커지면 ... 환급성 떨어져서 팔때도 제값 못팔고 좀 저렴하게 팔아야 팔려요.

[..]

주차장은 있나요?
학교정문앞이면 등교차량 하교시 학원차량으로 붐비고
학교행사시 시끄럽고..
초등초앞 문방구.카페 장사 잘안되요
방학에 수요가 없어서요

영어수학미술학원이 들어와야 되고요
애들이 들락날락 하니 문이든 뭐듣 튼튼해야되고
엘리베이터도 있어야되고

학원에 주차장필요하고요..;;

[맘]

점점 갈수록 장사는 힘들어지고 상가는 공실도 많아지구요
전 반대입니다

[ㅇㅇ]

절대 노.
세상이 바뀌어서 이제는 다 온라인시대예요
문닫는 상가들 늘어나는 시대가 오는데 왜 역행을...

위치적으로도 오르막이면 더 안좋은 위치예요

자고로 상가는 물이 고이는곳. 물이 흘러 고이는곳...
오르막보다는 내려와있는곳이 좋은위치예요.

앞으로 10년후만 내다봐도 다 자동화되고 온라인화.
요샌 대형마트조차도 문닫는 추세인데 상가투자라니-_-
10년후가 아니래도 요즘 넘쳐나는 공실률안보이시나...

[123]

남편은 초등학교앞이라...학원수요등이 많을거라고 주장하네요..
자기가 보고싶은것만 볼려고 하는 사람이라 대화가 잘안되네요

[..]

상가투자는 워낙 고수의 영역이라...
일단 공실 있다는건 입지는 그저 그렇다는 거고.
신축해도 괜찮을지 시장 조사 잘 해보세요.
코로나도 그렇고 온라인 쇼핑도 그렇고 호재는 별로 없죠.

[...]

애 초등학교앞 문방구가 장사안되도 버티었는데
집주인이 10년민에 세 올려달라 하니
나가고 공실되었어요

[ㅇ.ㅇ]

20년에 아빠가 직접 관리해서 지은 2층 상가, 60대 초중반 두분이서 위에서 사시긴 해도, 살기에도 부실공사인지 우풍세고 집수리 맨날 직접하시는 데요. 뭐 돈 20억 쯤 있고 따로 노후에 사실 곳 있으면 경험삼아 해보겠는 데... 세입자 골치 많이 아파요.
지하철 넘 머네요

[ㅇ.ㅇ]

애들 숫자도 줄을 건데요

[매도자 횡재]

매도자 운수대통이네요
요즘같은때 .....
윈글남편같은 착하고 좋은 사람도있어야지요
똑똑한 사람만있나요 어디...

[???]

아무리 낡아도 초등학교 앞 상가가 공실이란건 수요가 없거나 위치가 별로인거죠

[저기]

원글님이 주신 정보만 가지고는 전혀 판단이 안 되고요.
공실까지 있는데 가격 대비 수익율은 좋은 편이나
평당 2천이 비싼지 싼지는 동네에 따라 다르고요.
82에 물어보면 무조건 사지 말라하니 잘 새게 들으시되

요즘은 매수자 우위니 급하게 사실 필요는 없고 잘 알아 보세요.
다른 부동산 가셔서 급매 나온건 없는지 주변 시세는 어떤지 꼭 체크 하시고요.
실거래가 조회 ㅅ아셔서 최근 2년간 가격이 어떻게 변했나 확인 하시고요.

[글고]

요즘 코로나때문에 그 문방구 장사 안 되어서 월세 못내고 있을지도 몰라요. 이런 점도 체크 하시고요

[점점]

에휴

그 상가 왜 아직까지 안팔렸을까요?
학원도 크기가 학원법에 정해져 있어요.

학원을 개원하기 위해서는 학원법에 따라 시설 및 설비 기준을 충족하여야 합니다
복도나 기둥들제외 무조건 바닥면적 최하 보습학원 70미터제곱이상 복도 기둥 계단 제외 21평이상
미술음학학원은 80미터제곱이상

[점점]

싹밀고 건축하면 건폐율 50프로 25평
복도계단화장실 다 빠지고나면 학원불가에요

[..]

갈수록 다 배송 배달이고 4차산업인지 뭔지로 상가나 공장 다 이젠 투자 별로라 하던데요

[대지면적 50...]

너무 작은데요... 신축해서 남는게 있을까나요.