MB 정부이던 2008년 9월 리먼 브라더스 사태가 터지면서 급격한 경기 침체와 함께 부동산 하락이 왔습니다.
이에 정부는 금리를 인하(5%대 금리를 2%대로)함과 동시에 4대강 건설 등의 부동산으로 경기 부양을 시도합니다.
MB 정부는 총 13차례의 부동산 완화 정책과 부양책을 발표하며 집값을 끌어 올리려고 많은 노력을 했지만
서울기준 연간 1만 가구 정도의 순공급이 꾸준히 진행 되면서 의도 한 만큼의 집값 상승은 얻지 못했습니다.
이 정책의 효과는 2013년 하반기부터 시장에 효과를 나타내기 시작하여 이 시기부터 상승이 시작됩니다.
여기에 박근혜 정부는 2014년 한 해에만 초이노믹스, 재건축 연한 완화, 부동산 3법등을 시행...
막 상승의 불이 붙은 시장을 살리기 위해 노력합니다.
결과적으로 2015년부터 가파른 상승이 시작되고 여기에 금리까지 1.25%로 사상 최저금리가 됩니다.
대출한도는 높여주고 이자는 내려주며 세금도 깎아주고 규제도 없애주고......집 안사면 바보였네요.
(집값을 어떻게든 끌어 올리려고 안간힘을 쓴 것은 두 번에 걸친 보수정권이군요. 보수들은 좌파가 집값을 올린다고 하던데... 보수 정권이 이렇게나 눈물겹게 노력했네요.)
2008년부터 시작된 재건축, 재개발 규제 완화로 인해 무분별하게 사업이 추진이 되어
2016년부터 2018년까지 서울의 멸실주택은 서울시 기준 한 해 4만 가구 이상이 발생하면서 수요 공급의 균형이 무너지게 됩니다.
(이 3년 동안의 순 공급은 -3만 세대입니다. )
여기서 한 가지 설명드릴께요.
재건축, 재개발은 멸실 주택을 만들어내기 때문에 한꺼번에 쏟아져 나오지 않도록 공급을 조절해야 합니다.
쉬운설명...... 재건축, 재개발 사업을 하려면 우선 사람들을 이주 시키고 싹 다 비우고 뽀사 삔 다음 다시 지어 분양해서 입주해야합니다.
그 기간이 보통 3~4년 걸립니다. 그렇다면 재개발, 재건축 지역에 살던 사람들은 어디로 갈까요?
어딘가 주변에 전세나 월세로 들어가야겠죠.
아파트 사시는 분들은 아시겠지만 아무리 큰 단지라고 하더라도 한 단지에 전세나 월세 물량은 몇 개 안 나옵니다.
그런데 재개발이나 재건축으로 인해 나오는 멸실 주택은 최소 몇 천 세대입니다.
이 몇 천 세대의 가구가 수요량을 늘리게 되므로 전세대란이 생기고 멸실로 인한 공급감소가 일어나죠.
요즘 서울 시내를 돌아다녀 보면 아실 것입니다. 공사중인 곳, 철거를 앞두고 이주 중인 사업장, 이주가 끝난 단지들...
당장 서울시 지도만 보더라도 정비 사업이 진행되는 곳을 쉽게 찾을 수 있으니까요.
이런 사업들이 1, 2년 만에 진행 되는게 아니라는 것쯤은 알고 계실 테니 공급 부족의 원인은 따로 설명 안드리겠습니다.
여기에 사업 막바지에 접어든 사업장들도 거래가 거의 없으므로 즉, 매매, 전세 시장에 나오지 않게 되므로 공급은 더욱 줄어든 결과가 됩니다.
현 정부가 2017년 6.19대책과 8.2 대책을 내놓으며 진화에 나섰지만 2017년 한 해에만 순공급은 -17000 세대입니다.
공급은 여전히 부족하고 언론의 똘똘한 한 채 드립과 줄어들지 않는 매수심리로 인해 집값은 쉽게 잡히지 않았습니다.
( 집 값이 떨어질 때는 관심도 없던 사람들이 집값이 오르면 너도나도 사려고 합니다. )
무분별한 정비사업은 이렇게 심각한 멸실을 야기합니다.
(가격 폭등의 원인이 전 정부에도 있다는 말은 이런 의미입니다. 무조건 전 정부 탓만 하는게 아니구요.)
때문에 현 정부는 멸실 조절을 위해 재건축 안전 진단 강화, 재건축 초과이익환수제 등으로 투기수요를 억제하고
민간택지 분양가 상한제로 가격을 낮추는 등 정비사업 규제 정책들을 내놓게 됩니다.
다행히 2019년에는 멸실 주택이 줄어들고 순공급이 로 바뀌었습니다.
또한 서울에만 정비사업이 집중이 되면 결국 서울로만 인구와 인프라가 집중 ... 서울의 집값만 폭등시키게 되므로 수도권으로의 인구분산.. 즉, 수도권 택지개발이 필요합니다.
1기 신도시에 이어 참여정부에 추진한 판교, 광교, 위례등 2기 신도시 50만호는 서울의 인구 분산에 기여를 했으며
이번 정부 또한 3기 신도시 30만호를 계획하고 있습니다.
(자한당이 총선 공약으로 이 3기 신도시를 취소하겠다고 했죠. 집값을 잡을 생각도 없으면서 대통령에게
집값폭등에 대해 사과하라고 요구하는 건 .... ㅎㅎ)
MB 정부의 수도권 보금자리주택 택지지구 개발규모는 약 23만 9000세대입니다.
박근혜 정부때는 행복주택 약 6만 8,000 가구를 추진했지만 코딱지 만한 평수로 실효성이 없다는 평가가 나오고
있구요, 뉴스테이 3만 900가구가 있습니다. ---- 적어도 너무 적네요. ㅠㅠ
거기다 지난 정부는 2014년과 2015년에 광명, 하남, 시흥, 감북의 정비사업을 취소, 11만 5,000가구의 공급을 축소 시켰습니다.
진행되고 있던 신도시 사업 중 입지가 좋은 곳은 진행을 시켜 생색을 내고 입지가 좋지 않은 곳은 중단하여 다음 정부에 떠넘겼지요.
또한 교통개발도 생색내기 좋은 신분당선 연장이외에 2003년 신안산선과 2007년 GTX 사업 등 골치 아픈 사업은 올 스톱! 상태였고 현 정부가 넘겨받아 사업들을 추진 중 입니다.
수도권에 신규택지개발과 그에 따른 교통망 확충은 당장 효과가 나오지는 않겠지만 장기적으로 서울의 인구와 인프라를 분산시켜 서울의 집값을 잡을 수 있게 됩니다.
그럼에도 불구하고 정부가 서울에 공급을 늘리지 않고 수도권에만 신도시 개발을 하는 이유는 결국은 서울 집값을
잡지 않으려는 목적이다.... 규제로 서울 집값 못 잡는다... 라고 주장하는 인간들은 서울에 높은 분양가로 폭리를
취하려는 건설사들과 꿍짝이 맞은 언론, 그리고 사람들이 서울에만 몰려 서로 집 사려고 머리채 잡고 뜯기를 바라는 투기꾼들입니다.
개인적으로 현 정부의 정책이 완벽하다고는 생각하지 않습니다.
정책의 시기를 놓치거나, 의도는 좋았지만 부작용을 예상하지 못했던 정책들도 있었고 피할 수 없는 저금리 등의
외부적인 요인과 여러 가지 이유로 2018년 9.13대책이후 6개월 동안 하락하던 집값이 다시 상승하기도 했습니다.
그러나 급격한 가격 상승 유도를 위해 무리한 정책으로 인해 공급과 수요의 균형을 무너뜨린 정부와
장기적인 정책으로 인해 시장의 충격을 줄이고 소프트랜딩을 유도하는 정부와... 어느 쪽에 신뢰가 가십니까?
2019년 12.16 대책은 상당히 촘촘하고 고민한 흔적이 보이는 정책입니다.
(이것도 다음에 시간나면 좀 분석해서 올릴께요)
연일 경기도 일부 지역에 가격 폭등을 풍선효과로 기사를 써대고 있는 언론들 조차도 강남 집값의 하락은 인정하지 않을 수 없는 상황입니다.
냉기는 강남에서 시작하여 비강남과 신도시... 그리고 경기도로 퍼져 갈 것입니다.
다음에는 분양으로 한탕 먹고 싶은 건설사들의 아카데미 급 시나리오에 대해 써 보겠습니다.
아이구 힘들어.... 잘께요. ^^