재건축 무상지분율은 돈은 하나도 안 내는 것 맞나요?

[무상지분]

재건축아파트에서 대지지분이 14평정도 예상하고 무상으로 받는 아파트가 28평이라고하면

돈은 하나도 안 내는 것이 맞나요, 아니면 추가로 건축비 이런 것은 내는 건가요?

아시는 분 답변 좀 부탁드립니다.꾸벅

[...]

아파트 재건축이라는 건 헌집에 건축비를 더해 주고 새집을 받는다는 겁니다.
그런데 헌집은 건물값은 없고 땅값만 쳐줍니다. 원글님 예시에는 14평 땅값이 원글님이 내는 값이죠.
아마 공시지가가 아니고 시세 반영된 감정평가 가격으로 계산할 겁니다.
그런데 새집이 28평이라면 아마도 그가운데 땅지분은 설계에 따라 다르지만 3~5평 정도 책정될 겁니다.
그럼 땅값에 건축비를 합치면 새집값이 되겠죠.

헌집 땅값과 새집 값의 차액이 원글님이 내야할 본인부담금이 되는 겁니다.
그런데 헌집 땅값이 워낙 비싸면 본인부담금이 0이 되는 경우도 있고 오히려 남아서 돌려받는 경우도 있습니다.
그건 오로지 헌집의 땅값과 새집의 건축비에 따라 달라지기 때문에 일률적으로 말할 수 없습니다.

그래서 원글님이 알고싶은 건 해당 재건축 조합에 가서 문의하는게 가장 정확합니다.
어디까지 무상이고 어느 비용은 내야하는지, 그건 집마다 조합마다 달라요

[계산]

재건축을 해서 같은 땅에 지어지는 세대의 수에 따라 달라져요. 100세대가 살던 집에 200세대가 살게되면 내땅 14평을 28평으로 늘려도 땅값은 추가로 안내고 건축비만 내면 되겠고요.

100세대 살던 땅에 300세대가 지어지면 내땅 14평이 42평의 가치가 생기는 것이니 오히려 돈이 남으니 그 돈으로 건축비까지 충당할수있겠지요.

추가로 늘어나는 집을 딴사람들에게 파는걸 보고 일반분양이라고 합니다.

[그래서]

용적률이 중요합니다. 용적률이 놓으면 기존의 땅에 고층건물을 지을수있으니 몇배의 집을 지을수 있고..그만큼 내땅의 가치가 커지게 되니까요. 1:1재건축도 있어요. 일반분양이 거의 없고 기존집 주인들이 돈 다 내고 새집 받는거죠.

[그런데]

진행단계에 따라 달라지죠.

그게 확정된 단계라면 몰라도...
예상치라면 두고 봐야 해요.

[...]

현재는 무상지분이지만 세월 지나가면서 수억 내야하는 경우로 바뀌기도 해요.
바뀌는 이유가 용적률 법규정 변화, 건축비 상승. 그리고 조합장과 시행사 농간.

[딜]

임대아파트를 지을테니 용적률을 높여달라는 딜을 할수도 있겠고 용적률 낮아도 좋으니 임대아파트 안짓겠다고 할수도 있어요.

이런 결정을 조합원 총회에서 하고..건설사 선택하는 과정에서도 많은 로비와 돈이 오갑니다. 조합장이 감옥가고 칼을 맞기도 하고요.

[재미있는것은]

조합원 지분을 사려고 할때 이미 예상 건축비가 나와있고요. 지분 건축비의 합산 금액은 기가 막히게 주변 아파트 시세와 맞물려서 돌아갑니다.

[gma]

본인지분률이 높은 경우
즉 용적률이 낮아..본인지분률이 높은 경우.
(예전 5층 아파트가 이런 경우에 속함)


주거지역이 종상향하는 경우

이런 것들은 현재 아파트 부지에 지존 세대보다
더 많은 세대들이 들어올 수 있어
재건축시 본인부담률이 없거나 적거나 그렇게 되더군요


결론은. 기존세대보다 더 많은 세대가 들어와 일반분양이 많아져야 합니다

[무상지분]

답변주신 모든분을 감사드립니다.
오늘도 모든 감사가 넘치는 하루되세요.

[제가 아는]

강남 재건축 단지 ~~대지면적 14평 용적률 250% 25평배정 ~~분담금 1억정도 .
34평배정 분담금 5억이요.

[::]

도움받아갑니다.

[저도]

재건축에 대해 잘 모르겠던데
신탁헝이 더 좋은건가요?
조합 아파트 다들 조심하라고만 하니...