근저당. 이런 내용들이 제대로 이해가 가지않아요

[수진]

근저당이
은행등에서 돈을 빌릴때
예로)
3억짜리 아파트를 담보로
1억을 빌린다면
1억에대한 이자와 원금을 기간내 상환 하는것이라고
대충 알고있었는데

은행은
채권최고액인 1억이 아닌,
1억3천정도를 설정하고. .
못갚을경우 경매로 넘어간다. 이런내용이
이해가 가지 않아요
그럼,
1. 1억을 빌렸지만, 이자는 1억3천에 대한
이자를 낸다는 것인가요?

2.은행에서 돈을 못갚는 채무자에게
집을 경매로 넘기는건 어떤 방식 인지요?

뭘 모르니 답답해서요
고수님들께 염치불구하고 여쭙니다.

[ㅇㅇ]

아니요 상환은 실제 대출받은 1억에 대해서만 이자계산해서 상환하는거고요 채권최고액이란건 담보로 잡은 금액을 1억3천으로 한다는거에요ㅡ 만약 1억을 계속 상환을 못해서 그 집에 경매로 넘어갔을경우 채권자 즉 은행은 경매대금 중 1억3천을 가지고 오겠다는거에요. 원금은 1억이지만 상환이 연체되고 경매 집행되는 동안 은행에서도 손실이 있기때문에 그부분까지 감안해서 많이 잡아두는거에요 보통 130% 설정하고요

[음]

채권 최고액을 120% 정도 잡는 것은 이자가 연체되었을 굥우를 가정한 은행의 안전망이구요
예를 들어 원글님이 1억을 빌렸고 이자만 불입하다 원금은 일시불 상환하겠다 했는데 이자 연체 한달만에 경매되진 않거든요. 유예기일 주고 미루고 있다 경매 넘기고... 실제로 경매가 이루어지는 건 연체시점부터 한참 뒤라... 은행은 원금에 그간의 이자 플러스 연체 이자를 받아야 하기 때문에 미리 그리 설정을 잡아두는 거예요.

[ㅇㅇ]

그리고 근저당권자(은행)는 채권자로서 원금상환이 안될경우 법원에 경매를 넘길수가 있고 경매는 법원통해서 진행되요. 대법원 경매사이트도 있고요. 거기에 공고를 내면 원하는 사람들이 신청하고 낙찰받아서 경매대금을 지불하고 소유권을 가져오고 그 경매대금을 가지고 법원에서 채권자들한테 배당을 해주는데 그때 은행이 가져오는 돈이 1억3천인거에요

[근저당권]

- 은행이 판단한, 아파트 감정가격 3억
- 원글님이 은행에 3억짜리 아파트를 담보로 1억을 대출받음.
- 이때, 통상적으로 1금융권은 대출금액의 120%까지 대출해주고, 2금융권이하로는 대출금액의 130%까지 대출해줌.

그 이유는,
만약 원글님이 대출1억에 대한 이자를 제때 상환하지 않으면, 은행은 그 아파트에 대한 경매를 진행합니다.
이때,
1. 은행이 경매를 신청하기전까지 원글님 지불하지 않은 이자
2. 은행이 경매를 신청하면서 부담한(법원에 지불한 경매비용) 비용
3. 경매가 넘어갈 정도라면 원글님은 경매가 진행되는 동안에도 이자를 납부하지 못하겠죠.
경매가 배당까지 마무리 되려면 보통 1년이 걸리고, 오래걸리면 몇년이 걸리기도 합니다.
그러니 경매가 끝날때까지 은행이 원글님으로부터 받지 못할 대출이자이 있겠죠.

이러한 비용들이 있기 때문에
대출금액은 1억이지만, 1금융권은 대출금액의 120%, 2금융권이하로는 대출금액의 130%를 채권최고액으로 설정합니다.
2금융권이하가 130%를 설정하는 이유는 2금융권이하부터는 금리가 더 높기 때문이죠.

근저당권 채권자(은행)가 경매를 통해 배당받을때는
채권최고액까지만 받을수 있어요.
그러니까 만약 몇년에 걸쳐서 경매가 끝났는데, 그동안 이자등 이것저것 비용이 1억4천이 발생했더라도
1금융권 은행은 등기부등본에 설정된 1억2천까지만 배당받을수 있습니다.

[오늘]

주신글들
내내 읽어보고 깨닫도록
하겠습니다
알기쉽게 이해하라고 긴 글 주신, 님들
정말정말 감사 합니다.

[..]

근저당-저장합니다.
덕분에 저도 잘 배웠습니다. 원글님과 답글님들 감사합니다.

[사과나무]

이해 이제야 되내요 감사합니다