자주 가는 블로그에서 퍼온 글입니다. https://blog.naver.com/wangship
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<< 돈 되는 역사 공부는 이런 것이다>>
[역사성을 이해할 때 실패하지 않는다]
*"우리가 과거를 공부하는 유일한 목적은 개인적인 필요를 충족시키는 정보를 얻기 위해서다" → 특히 부동산 투자는 역사성을 이해할 때 실패 확률을 줄일 수 있다!
- 크게 보면 도시의 역사, 교통의 역사, 인구 유입의 역사 등에 따라 부동산의 가치가 결정된다.
- 서울이 어떻게 결정됐고, 그 과정에서 부동산의 가치를 어떻게 바꾸었는가를 이해하면 현재 서울 지역의 아파트 시장이 어떤 방향으로 전개될지 아이디어를 얻을 수 있다.
- ex) 아파트값 제5차 파동(최명철), 큰 돈 되는 역세권 부동산을 노려라(김민근)
[17세기 네덜란드에서 배우는 투자의 지혜]
*1634~1637년까지 네덜란드에서 튤립 가격이 3년간 무려 900%나 오름
- 투자 참여 계층은 초기에는 부유한 남성 → 계층 상승 욕구가 강한 중산층 → 하층 계급으로 번져갔다.
*튤립 투기 붐 뒤에는 '네덜란드로의 막대한 자금 유입'이 숨어 있다.
- 당시 주요 교역 품목이던 말린 생선 무역을 장악한 네덜란드는 인도 방면으로 팽창을 시도한다. 대표적인 회사가 동인도회사.
- 현대에는 도로가 개통되고 철도나 전철이 생기면 그 주변에 은행이 생기듯이 당시에는 배가 움직이는 방향을 따라 금융기관이 뒤를 따랐다 → 네덜란드 금융산업이 세계적 경쟁력을 갖게 된 것도 그때부터였다.
- 돈이 유입되자 암스테르담은 유럽 최대 도시가 되었고 사람들의 전반적인 생활 수준이 높아졌다. → 돈이 많아지면 사람들은 자연스레 투자에 관심을 갖게 된다.
- 신흥 부자들이 많이 나타났으며 처음에는 미술품 투자가 인기를 끌었다. → 그림값이 비싼 이유는 자본을 투자해 사들일 만한 땅이 부족하기 때문.
*당시 튤립 투기는 집세나 토지 가격도 함께 끌어올렸다 → 돈의 힘으로 자산 가격을 끌어올릴 때는 전방위적으로 나타난다!
- 환금성 순서대로 처음에는 주식 → 부동산과 미술품 등 실물. 부동산도 처음에는 환금성이 높은 주거용 부동산 → 토지로 가격 흐름이 확장된다.
*이처럼 역사상 모든 투기와 거품은 호황기에 나타났다. → ex) "17세기 네덜란드, 1920년대 미국, 1980년대 일본 등
- "개인 저축은 증가하고 여가 시간은 늘어났으며 국가 경제의 주류로부터 생겨난 수익을 재투자할 더 많은 기회를 필요로 한다. 번영만으로 투기가 일어나는 것은 아니다. 번영은 주식시장의 견실한 상승세나 부동산시장과 귀금속시장의 활기를 위한 중요한 요소다."
*네덜란드 튤립 투기에서 배울 수 있는 점
1) 경제적 호황에 뒷받침된 번영은 반드시 자산 가격을 끌어올린다. → 투자에서 가장 중요한 지표가 바로 경기와 통화량, 그리고 금리!!
2) 투기가 일어나기 위해서는 '다수의 군중의 참여'가 절대적으로 필요하다. 소수만이 움직일 수 있는 투자처라면 3) 투기가 일어나기 어렵다.
ex) 80년대 일본은 온 국민이 부동산 투자에 참여, 한국에서도 코스닥 열품에 전국민이 참여, 최근(2001~2003) 부동산 폭등기에도 온 국민이 참여
3) 투자 대상의 확장성에 관심을 가져야 한다 → 돈의 힘으로 자산 가격이 오를 때는 환금성이 뛰어난 자산부터 오르고 가격도 천정부지로 오른다.
[사람들의 이동 경로에 돈이 있다]
*장기적으로 사람들의 이동 방향이 어디인가가 매우 중요하다.
- 사람들이 이동하는 가장 큰 이유는 첫째 돈을 벌기 위해서(교통), 둘째 돈을 쓰기 위해서(백화점, 시장), 셋째 즐기기 위해서(레저, 여행)
- 부동산의 발전 과정은 이 세 가지의 이동 경로에 따른다.
*우리나라 도시화의 특징 중 하나는 전체 도시 중 인구 100만 이상의 대도시가 차지하는 인구 비중이 꾸준히 증가해 왔다는 점이다.
- 전문가들은 현재 우리나라의 도시화율은 도시화의 마지막 단계인 종착 단계에 접어들었다고 분석한다.
- 도시화 진행 → 주택 수요 증가 → 집값 상승 → 주택 공급량 증가(70년대 여의도, 강남 개발 및 80년대 신도시 건설 등) → 서울 도심(광화문 을지로권, 강남 삼성동권) 집중 현상 강화
*강남의 집값이 비싼 이유 중 하나는 대단지 일자리 밀집지역인 강남 삼성동권과 가깝기 때문이다.
- 광화문 을지로권과 강남 삼성동권에 빨리 진입할 수 있느냐 여부에 따라 집값이 결정된다.
- 같은 지하철 노선이라도 이 지역에 한 번에 갈 수 있는 노선에 위치한 주택>>> 몇 번 갈아타야 하는 노선에 위치한 주택
*최근 사람들이 이동하는 또 다른 경로는 자녀 교육을 위해서다.
- 초기 서울 강남 개발 시절, 강북 사람들이 이사를 가지 않자 정부는 경기고, 숙명여고 등 전통적인 명문고들을 강남으로 강제 이주시켰다.
- 2001~2003년 부동산값 폭등기에 서울 대치동과 도곡동 집값이 폭등한 이유 중 하나가 명문 학원과 학군 때문이었다.
- 펜실베니아 대학이 있는 필리델피아의 대학도시에 교육여건이 좋은 공립학교(초등학교)가 설립되자 이 지역의 집값이 급등하기 시작 → 불과 5년 만에 4배 상승
*우리가 부동산 투자를 할 때 중요하게 봐야 할 이동 경로는 부자들이 어디로 움직이느냐다.
- 자본주의 사회에서 가장 큰 부자는 바로 기업들이다 → 대기업들이 옮겨가는 곳은 무조건 부동산 가격이 오른다!!
- 우리나라 기업 중 가장 부동산에 밝은 기업은 삼성그룹이다 → 삼성은 기업 규모가 커서 자체의 힘만으로도 부동산값을 끌어올릴 능력이 있다.
ex) 충남 아산, 경기도 화성과 수원 등은 모두 삼성그룹의 공장이 이주하자 부동산값이 크게 올랐다.
- 유통업의 거인 롯데그룹도 부동산에 밝다. 사실 유통업은 부동산업이라고 해도 과언이 아니다. → 이들은 땅을 마련할 때 단기적 관점이 아닌 최소 10년 이상의 미래를 보고 투자하기 때문에 이들 그룹을 쫒아 투자하면 손해볼 확률이 거의 없다!
*중소기업 오너, 변호사, 의사, 고위 공무원 등 전문직이나 돈이 많은 사람들이 가는 곳을 따라가면 거의 손해보지 않는다. 현재 이들이 가장 많이 모여 사는 곳은 서울 강남이다.
- 이들은 자식들도 근처에 두길 원하기 때문에 자식들 명의의 집도 대부분 강남권에 마련한다. → 신도시 중에서 분당의 집값이 높은 이유, 강남과 전철로 30분권에 있는 금호동, 옥수동 집값이 비싼 이유
*농촌보다는 도시, 도시 중에서 대도시, 대도시에서도 직장이 있는 곳과 가깝고 단지가 큰 곳에, 그리고 부자들이 선호하는 곳에 투자하는 것이 가장 바람직한 투자 전략이다!!
- 부동산은 사람들의 이동 경로와 움직임을 이해하는 데서 출발해야 한다. 사람들이 모여들면 집이 세워지고 상권이 만들어진다. 그 움직임에 투자해야 한다.