자주 가는 블로그에서 퍼온 글입니다. https://blog.naver.com/wangship
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[가치가 가격보다 크다고 느낄 때 사라]
*위대한 투자자들은 자신이 생각하는 기업 가치보다 가격이 낮은 수준에 도달하지 않으면 투자에 나서지 않는다!
- 벤자민 그레이엄은 주당 순유동자산이, 존 템플턴은 주당 순자산가치가 주가보다 높을 때만 주식을 매입
*아파트의 가치는 곧 땅으로 결정된다. → 부동산의 가치 = 땅
- 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다. → 땅의 활용도를 결정짓는 개념이 용적률 → 용적률이 높은 땅의 가격이 비싸다.
- 아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기가 '대지지분' → 대지지분이 클수록 비싸다.
*가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니며 식견이 필요하다. → 스스로 공부해서 자신만의 기준을 만드는 것 외엔 달리 길이 없다.
[중요한 건 돈이야 돈! 이 멍청아!]
*자산에 투자할 때 일차적으로 생각해야 하는 것은 '돈의 양과 흐름(유동성)'이다. → '수급이 재료에 우선한다'는 증시 격언처럼 돈의 힘으로 믿고 올라가는 장세는 개별 재료로 움직이는 장세보다 폭발적이다.
- 주변에 재테크로 자산을 축적한 사람들은 대부분 이 대세 상승장에 어떤 방식을든 올라탔던 사람들 VS 반대로 재테크에 실패한 사람들은 대세 상승장을 넋 놓고 바라봤거나 막차를 탔던 사람들
→ 큰 흐름은 늘 사람들의 재산의 크기를 바꿔놓는다!
*지금까지 우리가 경험했던 대세 상승장의 뒤에는 모두 '유동성'이 자리잡고 있다. 유동성이란 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 나타내는 경제학 용어다.
- 종합주가지수가 1000포인트를 돌파한 적은 모두 세 번(89년 3월 서울올림픽 특수와 3저 호황에 힘입어 증시 역사상 처음으로 1000포인트 돌파, 94년 9월과 단군 이래 최대 장이었던 99년 7월에 1000포인트 돌파) → 이 대세 상승장의 특징 중 하나는 시중 유동성이 풍부했다는 것!
*2001년부터 급격하게 오른 부동산값을 끌어올린 힘도 시중 유동성이었다.
- IMF 이전 부동자금은 176조에 불과했지만 IMF 이후에는 400조 가량으로 두 배 이상 증가 → 이 돈이 부동산 시장으로 몰려오면서 부동산값 폭등이 연출됨
- 그러나 사람들은 과거의 경험을 금세 망각한다. 이번에 부동산값이 오를 때 전문가 중에서 대세 상승을 점치는 이는 극히 드물었음 But 상승세로 돌아서자 많은 전문가가 상승장 지속에 표를 던짐 → 경제의 역사는 늘 이런 식으로 반복됨
*코스톨라니는 '통화량 및 신주 발행'과 '심리적 요소(낙관주의 또는 비관주의)'가 증권시장의 시세를 결정짓는다고 말했다. → 시세 = 돈 심리
- 대중들의 심리는 변덕스럽기 때문에 쉽게 예측하기 어려우며, 이 두 가지 요소 중에서 가장 중요한 역할을 하는 게 '유동성'이다.
- "중요한 건 항상 유동성이다. 유동성은 투자자가 어느 정도 예측할 수 있다. 정부의 금리 정책은(단기적으로) 모두에게 공개되어 있기 때문이다. 그에 반해 심리는 절대 예측할 수 없다."
- "만약 돈이 꾸준히 채권의 높은 이자율에 투자되면, 그리고 은행이 정기예금에 높은 이자를 지불하게 되면 주식을 살 수 있는 돈은 아주 조금밖에 남지 않는다. 간단히 말해 돈이라는 요소는 장기 금리에 달려 있다."
- "큰 대야에는 전체 경제의 돈이 들어 있고, 작은 대야에는 증권시장의 돈이 들어 있다. 대출 증가, 외환 유립, 무역 수지 흑자 등으로 큰 대야에 물이 들어오는 반면 기업이나 개인들이 돈을 덜 필요로 하면 그 물은 넘쳐 작은 대야로 흘러들게 된다. 물이 넘치면 넘친 물이 작은 대야, 즉 증권시장으로 떨어지고 그 결과 주가를 오른다."
- "유동성의 변화는 최소한 단기적으로는 추적할 수 있다. 중앙은행의 결정, 큰 은행들의 대출 정책 등에서 어떻게 될지 실마리를 찾을 수 있다."
*최근(2000년대 초반)의 부동산값 상승세의 원인은 저금리, 풍부한 시중 유동성이다.
- 금리가 낮아지면 채권값이 오른다(채권 금리 하락)
- 특히 유동성이 많고 돈의 힘으로 밀고가는 장세라면 환금성이 높은 순으로 가격이 오른다. → 돈은 자신의 흐름을 방해하는 것들, 즉 세금이나 환금성이 떨어지는 자산으로 늦게 가는 속성이 있다. 즉 '채권 → 주식 → 부동산' 순으로 오른다.
- 부동산 자산 중에서 환금성이 높은 아파트 → 오피스텔 → 상가 → 토지 순으로 돈이 흘러간다. ♥ 부동산값이 폭등했던 80년대로 이런 현상이 나타났으며 선진국들도 이러한 패턴으로 시중 자금이 흘러들어갔다.
*최근 부동산 시장으로 자금이 유입된 데 결정적인 역할을 한 곳은 금융기관이었다. → 주택담보대출을 앞다투어 판매하면서 부동산 시장에 충분한 실탄을 공급해 왔다.
- 큰 은행들의 대출 정책은 어떻게 알 수 있을까? → 경제신문의 금융면을 읽자!