저: 야 이런식이면, 부동산 상승세에 기름을 끼얹는거 같은데, 왜 이러지? 참여정부 시즌2 되겠다....
친구: 저 똑똑한 사람들이 왜 그러겠냐 알면서 일부러 그러는거 같은데?
저: 설마 일부러 그러겠냐...
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반년이 지난 지금, 적지않은 사람들이 친구의 의견에 동의하거나, 적어도 진짜 그런가 하고 의심하고 있는걸 느끼게 됩니다.
(인터넷 부동산 투자자들 이야기임)
조x 수석 트위터
개천용 꿈꾸지말고 ~ 가재는 개울에서 살아라
김수x 수석 책
집을 사면 보수적이된다. 부동산 정책은 정치다
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현정부 부동산 정책은 다음 3가지로 압축할수 있습니다.
1. 서울 아파트 공급 충분하다. / 지방은 공급이 많다.
2. 실수요자들 집을 사지말고(buy), 빌려 살아라, 아니면 경기 미분양 아파트사서 똥좀 치워줘라
3. 무슨일이 있어도 서울 아파트 공급을 줄이겠다.
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뭔가 잘못되도 한참 잘못되었습니다.
2번은 이해할수도 있습니다.
금리인상에 대비하고, 외부 경제위기에 대비해서 대출을 최대한 억제하겠다면 그럴수도 있다고 봅니다.
중산층 소득높은 무주택자들이 피해자이지만, 크게 보면 이해할수 있습니다.
여지껏 부동산 기사나, 소위 전문가(?)라는 칼럼, 블로그들에서 대출 축소하는걸 크게 비판하는건 거의 못봤습니다.
실수요자들의 피해는 좀 구제해주지 넘 하네 (청약 가점제, ltv축소, 디딤돌 1인가구 대출축소등) 정도지
그래도 정부가 해야할 일을 한다고 모두들 생각하고 있습니다.
하지만 아무리 봐도 이해가 되지않는건, 모든 수단과 방법을 동원해서 서울 아파트 공급을 줄이는 행동입니다.
뉴스테이 스톱, 재개발 스톱, 재건축 스톱, 그나마 있는 부지 임대주택 공급 등등
여기에 며칠전엔 아파트 후분양제 도입 기사까지 나왔습니다.
"집값 더오르겠네... 제 첫마디 였습니다."
개돼지들(대중들)은 본인들의 인식 수준에서의 상식을 가지고 후분양제를 평가합니다.
-예를들면, 물건을 보지도 않고 사는게 어디있냐, 물건 보고 사니 부실공사가 좀 줄어들겠다.
-더불어 이해는 안가지만 아파트 가격이 투명해져서 내려갈거라는 친구도 있더군요.
하지만 신축을 사본 사람들, 신축 빌라에 살아본 사람들, 투자자들의 인식 수준은 완전히 다릅니다.
- 신축 분양가가 비싸지겠다.
- 신축 분양가가 비싸지니 > 기존 기축 가격도 따라오르겠다.
- 신축 아파트 공급이 줄어들겠다.
- 아파트 공급이 줄어드니 > 기존 아파트 가격이 더 오르겠다.
- 80% 완공시점에 계약을 하니 실질적으로 입주후 하자문제는 크게 개선되지 않겠구나
- 감리제도는 건들지도 않으니, 부실공사, 하자문제는 변화가 없겠네
- 80% 완공 시점에 계약을 하고 1년정도면 바로 입주를하니, 현금 목돈 없는 사람은 더욱 집사기 힘들어지네, 소득은 있지만 자산은 적은 중산층 맞벌이는 더 힘들어 지겠군
- 지방 중소형 건설사들은 망하겠구나
- 청약시점과 입주시점의 차이가 적어져서, 분양권 p 장사가 위축되겠구나, 이건 장점이네
이정도 입니다.
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근본적으로
후분양제의 핵심은 개돼지들이 생각하는 그런게 아닙니다.
진짜 핵심은
선분양제
1. 건설사는 집을 남의 돈으로 빌려짓는다.
2. 건설사가 중간에 돈 때먹고 완공안하고 튀는걸 > 국가에서 감시, 보증하여 방지
3. 청약시점과 완공시점의 집값 변화는 모두 집주인의 몫 (집값이 오르면 이익, 집값이 내리면 손해)
4. 건설사의 이익은 오직 분양가에서 남겨먹는 마진, 집값이 짓는 도중 오르든, 내리든 상관없음
후분양제
1. 건설사는 자기 돈으로 은행에 빌려 짓는다. (이자 비용때문에 원가 상승)
2. 건설사가 중간에 완공 안하고 튈수어도 국가의 손해가 아님. (어차피 청약자들은 선분양제든, 후분양제든 손해안봄)
3. 청약 시점과 완공시점의 집값 변화는 모두 건설사의 몫 (청약 시점에 1억정도에 팔려했는데, 3년후 후분양 직전에 부동산 경기가 좋아서 1억5천에 팔아도 팔리게 되었다. 그럼 1억 5천에 분양해야지!!)
4. 건설사는 집값이 짓는 도중 오르거나 내리는것에 대한 리스크를 가짐
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즉 선분양제는
건설사는 지을때 마진 좀 챙겨먹는게 전부이고
집값이 오르거나 내리는 것에 대한 리스크와 이익은 모두 청약자의 몫
후분양제는
건설사가 자기 돈으로 짓기때문에 일단 지금보다 집값이 오르고
집값이 오르거나 내리것에 대한 리스크와 이익이 모두 건설사의 몫 이라는게 차이입니다.
이렇게 되면, 일단 자금력 없는 중소 건설사, 지방에 1~2동짜리 짓는 그런 건설사, 특정 지방에서만 활동하는 건설사
들은 돈이 없어서 집을 짓기가 어렵게 됩니다.
대형 건설사들은 돈 되는 지역 위주로 건설을 합니다.
지금은 청약만 완판되면 남의 돈으로 짓는거니 그담은 내 알바아닌데
이제는 내돈으로 80% 완공시점까지 끌고가야하니, 잘못해서 비인기 지역에 지었다가 말아먹으면 그냥 쪽박차는겁니다.
그러니 사업성 좋은 곳에만 짓고, 동시다발적으로 여기저기 지을수가 없죠. 회사 자본과 은행대출이 한정적이니
그대신 리스크를 가져가는 만큼, 완공시점에 부동산 경기가 호황이라서 집값이 올라있다면 더 비싸게 분양할수 있죠.
2014년 분양했던 아파트를 지금 2017년, 2018년에 후분양한다면
건설사가 2014년에 생각했던 분양가로 팔리가 없죠? 강남은 평당 1억간다고 하는판에, 당연히 비싸게 분양합니다.
즉 건설사 입장에선 하이리스크 하이리턴 사업으로 변경된다는게 핵심입니다.
이 과정에서 공급은 줄어들고, 분양가는 높아지는건 필수(집값이 안올라도 이젠 내돈으로 은행에서 빌려서 지어야 하니 은행 이자 만큼 분양가에 포함됨)구요.
저 위에 적은 3번에 연결되는 정책입니다.
무슨일이있어도 서울에 아파트 공급을 줄이겠다....
제 짦은 지식으로는 합리적인 이유가 아무리 생각해봐도 나오질 않네요.
서울 공급이 너무 충분해서 모든 수단을 동원해서라도 아파트 공급을 줄여야 향후 폭락이 안온다고 정부는 판단하는걸까요?
모르겠습니다. 전 서울에 집이 있으니 굿이나 보고 떡이나 먹어야 겠습니다.
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p.s: 80% 지어진 집을 보고 뭘 알수 있을까? 결로, 인테리어 부실, 층간소음, 누수 이건 완공되고 들어가서 살아봐야만 알수있는 문제이다.
이미 우리는 80%도 아니고 100% 후분양제 주택을 경험해봤다.
빌라는 100% 완성하고 분양한다.
신축빌라 살아본 사람들에게 물어보자, 주택 하자가 아파트보다 적나? 튼튼하고, 하자없이 양심적으로 빌라가 지어지나?
표 받는거에 눈이 멀어서 뻘짓만 하는데
지금 문제는 아파트가 제대로 지어지는지 감시하는 '감리'제도가 개판인게 문제다, 건설사가 감리를 하니
고양이에게 생선을 주는격이지....
80% 후분양제 해서 부실공사가 제대로 줄어드는것도 아닌데, 집값만 오를텐데.. 왜 할까?
진정성 있는 개혁이라면, '감리'제도를 손보고, 제대로 짓도록 먼저 개선하고,
나중에 집값이 지금처럼 폭등하지 않을때 적절한 시기를 봐서 후분양제를 하는게 맞는거 아닐까?
도무지 이해할수가 없습니다.
작년에 술자리에서의 친구말이 맞을지도 모르겠네요.